Рынок загородной недвижимости, несмотря на свою относительную молодость, уже успел обзавестись шлейфом мифов, имеющих мало общего с действительностью. Один из них: «чем ближе к столице, тем дороже дом». На самом деле не все так просто.
На подмосковном загородном рынке каждый объект, в силу своей уникальности, требует индивидуального подхода. Поэтому в отличие от городских квартир там нельзя быстро оценить тот или иной дом по нескольких шаблонным критериям.
Неудивительно, что этот дорогой и модный сегмент рынка оброс легендами, не имеющими под собой никакой почвы, но почему-то прочно закрепляющимися в головах у граждан.
Специалисты аналитического центра www.irn.ru, воспользовавшись результатами своих исследований, попробовали выявить некоторые особенности загородного рынка. В этой статье использованы материалы:
1.Исследования рынка загородных жилых комплексов
2.Исследования рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья
3.Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья
4.Исследования рынка элитных новостроек и новых домов бизнес-класса
В народном сознании главным параметром, от которого зависит престижность и стоимость загородного жилья — его географическое расположение. В первую очередь, здесь принято брать две исходные точки: направление и удаленность от МКАД. Попробуем рассмотреть эту «загородную географию» на конкретных примерах и узнать, насколько она соответствует реальности. Ниже приведена таблица с ценами на новые коттеджные поселки, представленные на рынке в настоящий момент. Так как количество поселков относительно невелико и все они разные, разброс цен получается неравномерный.
Коттеджные поселки
| Направление | Удаленность от МКАД, км | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| до 5 | 6-15 | 16-25 | 26-35 | 36-45 | 46-55 | 56-65 | от 66 | |
| Алтуфьевское | 5950 | |||||||
| Боровское | 4680 | |||||||
| Варшавское | 2655 | |||||||
| Волоколамское | 4810 | 3385 | ||||||
| Горьковское | 2541 | |||||||
| Дмитровское | 3375 | 2395 | 4289 | 3269 | 2092 | 1562 | 2065 | 2550 |
| Егорьевское | 1800 | 1730 | ||||||
| Ильинское | 3150 | |||||||
| Калужское | 6212 | 2679 | 2202 | 2565 | 1311 | 1450 | ||
| Каширское | 2049 | 4230 | ||||||
| Киевское | 4150 | 2154 | 3803 | 2629 | 1812 | |||
| Куркинское | 1555 | |||||||
| Ленинградское | 1992 | 1688 | 1250 | 1205 | 4915 | |||
| Минское | 6813 | 3203 | 2390 | 2195 | 1743 | |||
| Можайское | 1870 | |||||||
| Новорижское | 3556 | 4586 | 4060 | 2441 | 2250 | 1658 | 1539 | |
| Новорязанское | 3550 | |||||||
| Носовихинское | 2420 | |||||||
| Осташковское | 3063 | |||||||
| Пятницкое | 2529 | 2531 | ||||||
| Рогачевское | 1970 | |||||||
| Рублево-Успенское | 4670 | 4750 | 6026 | 2245 | ||||
| Симферопольское | 1235 | 1860 | 1063 | 1527 | 875 | |||
| Щелковское | 2670 | 1433 | ||||||
| Ярославское | 2465 | 2905 | 2174 | 862 | ||||
| (Источник: исследования рынка загородной недвижимости от IRN.RU ) | ||||||||
Для примера рассмотрим три направления: сложившееся Рублево-Успенское, идущее за ним Новорижское и перспективное Дмитровское. В силу различия представленных на рынке объектов самые дорогие предложения могут встречаться не на самом близком участке. Так, на Рублево-Успенском шоссе самые дорогие объекты встречаются на участке 16-25 км. - $6026, а на отрезке 26-35 км. цена квадратного метра составляет $2245. Примечательно, что объекты, находящиеся на отрезке до 5 км. от МКАД стоят $4670. А цена объектов на Дмитровское шоссе: до 5 км. - $3375, 6-15 км. – $2395, 16-25 км. – $4289, 26-35 км. – $3269. На Новорижским шоссе, стоимость метра составляет: 6-15 км. – $3556, 16-25 км. – $4586, 26-35 км. – $4060.
Поэтому если рассматривать тезис «чем ближе к Москве, тем дороже», то сразу становится понятно, что на практике строгой зависимости цены от удаленности не прослеживается. Объекты загородного рынка, помимо месторасположения, обладают многими параметрами, искажающими монотонную зависимость от расстояния. Например, на ценообразование может сильно повлиять локальное окружение (близость большой воды, леса), развитая инфраструктура, уникальность архитектурно-дизайнерского стиля, степень готовности объекта и многое другое.
Поэтому в поселках, расположенных дальше от МКАД и на менее престижных направлениях, встречаются даже более дорогие объекты, чем на престижным направлениях и ближе к Москве. Например, на не очень раскрученных Калужском и Минском шоссе стоимость одного квадратного метра в коттеджах доходит до $6212, и $6813 соответственно, что выше предложений на Новой Риге и Рублевке.
Поселки таунхаусов
Поскольку поселков таунхаусов и загородных жилых комплексов Подмосковья значительно меньше, чем коттеджных поселков (76 и 22 объекта соответственно), делать окончательные выводы по ним несколько сложнее, чем по коттеджам, но в целом ситуация довольно схожая.
| Направление | Средняя стоимость 1 кв.м. таун-хаусов, $ | Итого | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 751-1050 | 1051-1350 | 1351-1650 | 1651-1950 | 1951-2250 | 2251-2550 | 2551-2850 | 2851-3150 | 3151-3450 | 3451-3750 | 3751-4050 | от 4051 | ||
| Москва | 1 | 1 | 4 | 1 | 2 | 2 | 2 | 13 | |||||
| Алтуфьевское | 1 | 1 | |||||||||||
| Волоколамское | 1 | 1 | 1 | 3 | |||||||||
| Горьковское | 1 | 2 | 1 | 4 | |||||||||
| Дмитровское | 1 | 1 | 2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 8 | |||||
| Егорьевское | 1 | 1 | |||||||||||
| Ильинское | 1 | 1 | |||||||||||
| Калужское | 1 | 2 | 1 | 1 | 5 | ||||||||
| Каширское | 1 | 1 | 2 | ||||||||||
| Киевское | 1 | 1 | |||||||||||
| Куркинское | 1 | 1 | |||||||||||
| Ленинградское | 3 | 1 | 4 | ||||||||||
| Минское | 1 | 1 | 1 | 3 | |||||||||
| Можайское | 1 | 1 | |||||||||||
| Новорижское | 3 | 5 | 1 | 3 | 1 | 1 | 14 | ||||||
| Новорязанское | 1 | 1 | |||||||||||
| Осташковское | 1 | 1 | 2 | ||||||||||
| Пятницкое | 1 | 1 | 1 | 1 | 4 | ||||||||
| Рублево-Успенское | 4 | 4 | |||||||||||
| Симферопольское | 1 | 1 | |||||||||||
| Ярославское | 1 | 1 | 2 | ||||||||||
| Итого | 2 | 3 | 14 | 10 | 13 | 3 | 6 | 6 | 4 | 1 | 4 | 10 | 76 |
| (Источник: исследования рынка загородной недвижимости от IRN.RU ) | |||||||||||||
Например, на престижном Новорижском направлении насчитывается пять достаточно демократичных предложений в диапазоне $1951-$2250 за кв. метр и три предложения эконом-класса от $1351 до $1650 за кв. метр, а на Алтуфьевском шоссе представлен поселок самой высокой ценовой категории от $4051 за кв. метр.
Загородные жилые комплексы
| Направление | Средняя стоимость 1 кв.м., $ | Итого | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1500-2500 | 2500-3500 | 3500-4500 | 4500-5500 | 5500-6500 | от 6500 | ||
| Боровское | 1 | 1 | |||||
| Волоколамское | 1 | 1 | |||||
| Горьковское | 1 | 1 | |||||
| Дмитровское | 1 | 1 | 2 | ||||
| Калужское | 1 | 1 | |||||
| Куркинское | 1 | 1 | |||||
| Ленинградское | 2 | 1 | 3 | ||||
| Минское | 1 | 1 | |||||
| Новорижское | 1 | 1 | 2 | ||||
| Рублево-Успенское | 1 | 1 | 3 | 5 | |||
| Сколковское | 2 | 1 | 3 | ||||
| Ярославское | 1 | 1 | |||||
| Итого | 8 | 4 | 4 | 1 | 2 | 3 | 22 |
| (Источник: исследования рынка загородной недвижимости от IRN.RU ) | |||||||
Как следует из таблицы, далеко не всегда цена зависит от направления. Показательно, что один из комплексов на Рублево-Успенском шоссе относится к нижнему ценовому сегменту от $1500 до $2500 за кв. метр, а объекты на Сколовском и Боровском шоссе продаются от $5500 до $6500 за кв. метр. Поэтому «географию», конечно, надо учитывать, но не стоит ставить ее на первое место. Ведь даже коттедж на «Рублевке» может стоить по $2245 за квадратный метр, что почти в 2 раза дешевле средней стоимости московского квартирного метра.
Аналитический центр IRN.RU
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
Противовирусные препараты: за и против
Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией
Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства
Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан
Как выбрать блеск для губ
Чего боятся мужчины
Как побороть страх перед неизвестностью
Газон на участке своими руками
Как правильно стирать шторы
Как просто бросить курить
- 2380 -
