Земельная лихорадка

На лучших направлениях (Рублево-Успенское, Новорижское, Калужское шоссе) стоимость земли выросла минимум на 40 %, а по отдельным «точкам», в первую очередь, на участки вокруг водохранилищ рост цен превысил 50 процентов.

Уникальный регион

В прошлом году «Леонтьевский экономический центр», Лондонский экономический форум и еще несколько компаний провели первые крупные аналитические исследования по земельному рынку Московской области. Резюмируя результаты их работы, можно прийти к одному выводу: Московский регион (и область как неотъемлемая его часть) представляет собой уникальный народнохозяйственный комплекс. На территории в 47 тысяч кв. км проживает 17 миллионов человек (13 % населения РФ).

 

 

По уровню урбанизации Московская область превосходит все области Российской Федерации – доля городского населения составляет 79,4 процента. При средней плотности населения в 320 человек на 1 кв. км на одного жителя приходится 0,30 га территории, в том числе около 0,07 га пашни, что в 10 раз меньше, чем на одного жителя в центральных районах России.

Именно поэтому среднерайонная земельная доля для бесплатной передачи в собственность работникам реорганизуемых сельскохозяйственных предприятий составляет от 0,44 до 1,0 га в пятидесятикилометровой зоне от Москвы и до 5-6 га в отдаленных районах.

Свободный рынок подпитывают фермеры

Исследователи отмечают, что сложность проведения реформы в Подмосковье связана с выполнением областью функций столичного региона, высокой насыщенностью объектами федерального значения, крайней неравномерностью сельского расселения и развития сельской инфраструктуры.

Чтобы оценить масштабность произошедших в структуре собственности перемен, достаточно отметить, что в настоящее время в области 84% хозяйств представляют собой акционерные общества, товарищества, кооперативы. Государственный сектор занимает около 16% и представлен в основном предприятиями федеральной собственности (69% от общего числа). На первом этапе преобразований земельных отношений (до 2001 года) в собственность и пожизненно наследуемое владение 2,7 миллионам граждан передано 352,7 тысяч га земли.

В 1998 году количество фермерских хозяйств достигло своего пика – 6,6 тысяч с общей площадью более 74 тысяч гектаров (свыше 4 % всей площади земель сельскохозяйственных предприятий). Средний размер хозяйства составлял 11,5 гектаров. Но к середине 2003 года число фермерских хозяйств, а также занимаемая ими территория сократились почти вдвое – эти массивы были проданы. Понятно, что большая часть тех 40 тысяч га была переведена из земель сельскохозяйственного фонда под застройку в пятидесятикилометровой зоне от Москвы.

«Подпитка коррупции»

В ходе реорганизации совхозов и колхозов (до 1994 года) было приватизировано свыше 961 тысяч га земельных угодий. В итоге, 241 тысяч работников бывших колхозов и совхозов, пенсионеры, работники социальной сферы стали собственниками. Но к концу 2003 года более 400 тысяч га ушло на открытый рынок.

Активно подпитывала земельный рынок и юридическая неопределенность значительных массивов. Так, до настоящего времени остаются невостребованными 38,5 тысячи земельных долей на площади 144 тысячи га. Из них временно передано для использования сельскохозяйственным предприятиям с оформлением соответствующих документов всего 17,3 тысячи га, или 12 процентов. Правовой статус остальной земли, а также судьба того, как она используется, неизвестна даже государственным статистическим органам, но эксперты придерживаются мнения, что именно эти 120 тысяч га когда-то губернатор области Борис Громов назвал «подпиткой коррупции в местных земельных комитетах». Нередки случаи, когда на этих массивах возводились дачные и даже коттеджные поселки.

Впереди всех регионов

Анализ сделок купли-продажи земельных участков в Московской области показывает, что развитие земельного рынка здесь идет опережающими темпами по сравнению с другими регионами. Подмосковье является бесспорным лидером среди российских регионов как по наличию земель, которые можно продавать на рынке, так и по количеству продаж. Так, объем сделок по купле-продаже земельных участков в области от общего их количества по России составляет 15 %, прочих сделок – 14,5 процентов. В общей сложности в 2002 году в области было совершено более 75 тысяч сделок с участками, в 2003 году, по прогнозам, эта цифра вырастет минимум на 10-12 процентов.

Особенностью земельного рынка Подмосковья является его отчетливая поляризация. На территории области выделились четко ограниченные ареалы ажиотажного спроса на земельные участки и территории с вялым земельным оборотом, а чаще полным его отсутствием. Ажиотажный спрос, как известно, наблюдается в пригородных районах, обладающих развитой инфраструктурой и хорошей доступностью – это в основном западное и в меньшей мере юго-западное и северо-западное направления.

Дальше некуда?

Резкий рост цен на земельные участки в ближнем Подмосковье в прошлом году привел к значительному снижению рентабельности инвестиционных проектов в сфере коттеджного строительства и отвлек финансовые ресурсы из «реального сектора» рынка недвижимости в спекулятивный. Стоимость земли в некоторых подмосковных районах приблизилась по уровню к ценам самых фешенебельных курортов Лазурного берега, где сотка земли оценивается от 60-75 тысяч долларов (а на Рублевке обыденностью в 2003 году стали сделки по 45-60 тысяч долларов за сотку).

Объяснением подобного развития событий является всплеск спекулятивной активности профессиональных лэнд-девелоперов и новичков, располагающих свободными инвестиционными ресурсами, которых привлекла сверхприбыль земельного рынка. Неудивительно, что в прошлом году в землю «вкладывались» более десятка банков, страховые компании, независимые пенсионные фонды, а также инвесторы-одиночки (были случаи, когда ими оказывались даже граждане Бразилии).

Ряд риэлторских агентств (среди них, например, Penny Lane realty) полагают, что если в ближайшее время игроки рынка загородной недвижимости не сумеют переломить ситуацию, коттеджное строительство может подвергнуться такому же испытанию, как российская экономика в 1998. Если сейчас цена земельного участка в среднем равна стоимости расположенного на нем дома, то уже к концу 2004 года дом может стоить в 3-4 раза дешевле участка. Подобное соотношение в развитых странах является нормой только в Японии.

Удорожание за счет «жесткости»

Кроме того, ужесточение контроля за покупателями земли в Московской области повлечет за собой удорожание подмосковной недвижимости на 30-35% уже в этом году.

Так, еще осенью 2003 года губернатор Подмосковья Борис Громов на заседании правительства области предложил ужесточить контроль за покупателями сельскохозяйственных земель. По его словам, скупка земли у работников областных сельхозпредприятий для ее последующего перепрофилирования и «использования не по назначению» в последнее время приобрела массовый характер. «Если так пойдет и дальше, то через год-два разговоры о высоких урожаях и надоях не будут иметь смысла», – считает губернатор. По данным губернатора, если раньше земли покупались преимущественно вокруг Москвы, то в последние годы скупщики пришли в отдаленные районы области – Волоколамский, Рузский, Ступинский, Клинский. «Около 100 тысяч гектаров, составляющих 10 % от общего количества сельскохозяйственных земель области, куплены пятнадцатью коммерческими структурами. Объем средств, вложенных этими организациями в скупку земель, достиг 500 миллионов долларов», – сообщил Борис Громов. Показательным примером являются действия нидерландской компании «Петроплюс Инжиниринг Лтд», которая, скупая паи у крестьян, стала владельцем более 230 га сельхозугодий в поселке Богатищево Каширского района.

Б. Громов предложил ввести квотирование подмосковных земель, которые могут быть перепрофилированы в основном под строительство коттеджей. По мнению риэлторов, причина возможного ужесточения контроля за покупателями земли – это запоздалое желание Бориса Громова обеспечить продажу подмосковной земли «в нужные руки» в ответ на обвинения в том, что подмосковная земля в массовом порядке скупается иностранцами.

Предполагалось, что механизм квотирования будет разработан к ноябрю 2003 года. Но этого не произошло.

Тем временем и без квотирования прогноз изменения цен на землю в 2004 году для потенциальных ее покупателей неутешителен. Стоимость участков вырастет минимум на 30 процентов. Причем рост цен затронет не только тридцатикилометровый пояс вокруг Москвы, как это наблюдалось ранее, но и более отдаленные территории. Так, уже прошлой осенью участки в Клинском, Дмитровском или Сергиево-Посадском районах подорожали на 10-15 процентов. Свободной земли в Подмосковье становится с каждым годом все меньше – и через 5-10 лет аналитикам придется рассуждать об изменении цен в Тверской или Калужской области.

Павел Пряников Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...