Земельные участки в Москве. Оформление в собственность

В области земельных отношений проблема оформления участков в Москве в частную собственность весьма актуальна.

Пункт 1 статьи 28 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) предусматривает, что участки земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам за плату в собственность или в аренду. В пункте 1 статьи 36 ЗК РФ говорится о том, что исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники расположенных на них зданий, строений, сооружений. Федеральным законом от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» установлено, что приватизацию зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляют одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом (п.

 

 

1 ст. 28). Таким образом, федеральное законодательство допускает возможность приобретения земельных участков в собственность физических и юридических лиц. Однако в Москве реализация на практике данного права — редкое исключение.
Пункт 1 статьи 14 Закона г. Москвы от 14.05.2003 г. № 27 «О землепользовании и застройке в г. Москве» гласит, что «в случаях, когда федеральными законами не устанавливается обязательность отчуждения земельного участка из собственности города Москвы, предоставление в аренду является основной (преимущественной) формой распоряжения землями, находящимися в собственности города Москвы». То есть данный документ касательно земли в столице фактически определил приоритет арендных отношений над отношениями собственности. Хотя в целом закон, естественно, не исключает возможности оформления земли в собственность (например, п. 2 ст. 6), поскольку в противном случае он бы противоречил приведенным выше нормам федерального законодательства. Положение о приоритете арендных отношений установлено из экономических соображений, так как арендные платежи за землю в Москве образуют существенную статью доходов в городском бюджете, что в первую очередь касается коммерческих организаций, способных выкупать участки.
Так, федеральное законодательство (п. 4 ст. 28 ЗК РФ) говорит о том, что отказ в предоставлении в частную собственность земельных участков для строительства, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается, за исключением случаев, когда:

земельный участок изъят из оборота;
федеральным законом установлен запрет на приватизацию участков;
участки зарезервированы для государственных или муниципальных нужд.
Подразумевается, что во всех других случаях заинтересованное лицо вправе обратиться в уполномоченные органы для предоставления земельного участка в частную собственность для строительства, и отказать ему в этом праве не могут. Автор настоящей статьи считает, что и во всех остальных случаях, когда федеральным законодательством предусмотрено оформление земли в частную собственность, соответствующее лицо может требовать реализации своих намерений от уполномоченных органов.
Процесс оформления
Заинтересованному лицу необходимо:
1. Зарегистрировать в Главном управлении федеральной регистрационной службы по Москве (ГУ ФРС по Москве) право собственности на соответствующее здание или строение, расположенное на участке, чтобы претендовать на участок в соответствии с вышеупомянутым пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ;
2. Оформить документы на земельный участок, т. е. произвести его межевание, кадастровый учет и т. д.; получить кадастровый план участка в Департаменте земельных ресурсов Москвы (бывший Москомзем);
3. Подать заявление в уполномоченный орган, принимающий решение о переходе участка в собственность. В соответствии с пунктом 5 статьи 36 ЗК РФ им является исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (в нашем случае — правительство Москвы). Данный орган по смыслу пункта 6 статьи 36 ЗК РФ в такой ситуации в двухнедельный срок со дня поступления заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность, готовит проект договора купли-продажи и направляет его заявителю;
4. Подписать договор купли-продажи, акт приема-передачи имущества, оплатить цену земельного участка;
5. Обратиться с заявлением в ГУ ФРС по Москве о регистрации права собственности на земельный участок.
Описанная ситуация, конечно, идеальная. На практике проблемы могут возникнуть при реализации каждого из указанных пунктов, поэтому существует мнение, что получить землю в собственность в Москве реально только с помощью судебных инстанций. Например, если в Департаменте земельных ресурсов Москвы откажут в оформлении кадастрового плана участка, вы вправе обжаловать его действия в суде, как, впрочем, и действия (бездействие) других государственных органов.

Особенности приобретения земельных участков, если расположенные на них объекты недвижимости ранее находились в федеральной собственности
В том случае, если здания, находящиеся на земельном участке, юридическое лицо приобрело в порядке приватизации федерального имущества, шансов получить этот надел в собственность гораздо больше, так как решение о приватизации будет принимать уполномоченный федеральный орган (в настоящее время — Федеральное агентство по управлению имуществом, ранее — Территориальное агентство Минимущества РФ по г. Москве).
Для оформления земельного участка в собственность в вышеописанной ситуации необходимо:
1. Зарегистрировать в ГУ ФРС по Москве право собственности на соответствующее здание или строение, полученное в результате приватизации федерального имущества;
2. Оформить документы на земельный участок, т. е. произвести его межевание, кадастровый учет и т. д.; получить кадастровый план участка в Департаменте земельных ресурсов Москвы;
3. Подать заявление о предоставлении участка в собственность в соответствующее подразделение Федерального агентства по управлению имуществом. В двухнедельный срок со дня поступления заявления данный орган издает распоряжение о переходе земельного участка в собственность, готовит проект договора купли-продажи и направляет его заявителю;
4. Подписать договор купли-продажи, акт приема-передачи имущества, оплатить цену земельного участка;
5. Обратиться с заявлением в ГУ ФРС по Москве о регистрации права собственности на земельный участок.

Илья Антуфьев,
юрист-эксперт Консультационного центра недвижимости

Илья Антуфьев Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...