Земля имеет цену

Не только для города, но и отдельно взятого дома

Первый вопрос, который обычно задают жителям, такой: "А зачем вам она?" Ответы руководителей ТСЖ и ЖСК самые разнообразные: поделить меру ответственности за уборку между дирекциями и объединениями, поставить охраняемую стоянку, быть уверенными, что если дом снесут, людей не переселят на окраину и т.д. Но совершенно неожиданное применение земле нашли в товариществе "Эйдетика" (ул. Красная Пресня, 44, корп. 1 и 3): с ее помощью хотят капитально отремонтировать здания.

Трещина в стене

Находятся эти два дома в минуте ходьбы от метро "Улица 1905 года" - самый центр Москвы.

 

 

Кого удивишь здесь старыми, разрушающимися зданиями? Но эти производит особо унылое впечатление.

Домам скоро 100 лет, строились они в 1907 году. А когда делался в них капитальный ремонт - не помнит никто. А может, его вообще не было. Когда-то, еще в тридцатые годы какой- то умник предложил надстроить одно из зданий, поставив на деревянные перекрытия железобетонный этаж. А в наши дни вблизи домов и на небольшой глубине проложили ветку метро. Потом в опасной близости возвели 9-этажку... И строения "поползли". В одном из них появилась вертикальная трещина - до 40 мм! - которая пронизывает дом сверху донизу.

...Дело самих утопающих

Еще в 1996 году в центре столицы были признаны аварийными более 900 домов. Дом №44 не аварийный, но о нем было сказано: "Требует капитального ремонта". Острую необходимость его подтвердило заключение института МосжилНИИпроект: "Дальнейшая эксплуатация зданий без устранения отмеченных дефектов (шел их перечень) небезопасна для жильцов".

Конечно, людей надо отселять. Но куда? У Центрального округа имелся лимит всего на 30 домов. И тогда началась непонятная чехарда с "аварийным перечнем". Появляется новый документ: в центре города их уже не 900, а всего: 40! Объяснение такой метаморфозы было простым: для определения статуса аварийности был придуман другой, более щадящий, критерий - в доме должно быть нарушено более 60 элементов. Если меньше - там жить можно. Странный подход. А если ненадежен всего один элемент? Но этот один - несущая балка перекрытия? Ясно, что новая классификация создавалась не для жильцов, а для начальства: чтобы у того меньше болела голова за жилой фонд в округе.

В 1998 году вернулись к прежним 900 аварийным строениям. Но за это время и пресненцы поняли, что игры с государством опасны для здоровья. Да, их дом не аварийный, но если с годами не уменьшается число "аварийных", вряд ли найдут средства просто на "капиталку". Тогда и поняли: надежда только на себя. И вот появилось товарищество - одно из самых удивительных в Москве. Ибо оно было создано в домах, где надо все менять - крышу, окна, полы, коммуникации.

Мелькнула и исчезла

- Понятно, что создание товарищества в зданиях, требующих капитального ремонта, на первый взгляд, кажется бесперспективным, даже авантюрным, - говорит Л. Пантелеева, технический директор ТСЖ. - Более понятный путь: раньше потребовать от города, чтобы тот привел их в рабочее состояние. Кто спорит? Все правильно. Кроме одного - а если нет денег? Ну и будем сотрясать воздух. Кому это нужно? Нам, жильцам, во всяком случае, нет".

Необычное название товарищества - от латинского слова "эйдос", что значит "идея". Недостатка в них не было. Главный "козырь" - выигрышное расположение дома: центр! Им и воспользовались.

Среди 63 семей дома есть немало очередников. ТСЖ предложило городу: давайте меняться! Вы нам даете товарный кредит в виде новых, незаселенных квартир (дело происходило в 1998 году, когда коммерческое жилье раскупалось слабо, и многие новые помещения стояли пустыми), мы туда поселим наших людей, которым так или иначе положены квартиры. А высвобожденные ими площади используем как источник заработка. Центр ведь - здесь любые метры золотые. На первых этажах откроем различные мастерские, магазинчики, домашний детский сад, а более высокие будем сдавать в коммерческий найм. На вырученные деньги проведем ремонт. Из них же вернем кредит.

С долгом предполагали расквитаться не позже, чем через пять лет. Строгая городская экспертиза подтвердила реальность расчетов.

Предложение получило одобрение на всех уровнях - вплоть до правительственного. По сути, это было одной из самых оригинальных форм нарождавшейся ипотеки, которая в то время - да и до сих пор - никак не могла раскачаться. Наше, российское, причем чисто рыночное "ноу-хау", которое вряд могло бы появиться в любой другой стране.

Но... мечта мелькнула и исчезла. Когда рыночные институты еще не окрепли, они во многом существуют благодаря энергии отдельных энтузиастов. Так было и в данном случае. Горячими поклонниками и проводниками идеи "Эйдетики" были префект округа А. Музыкантский и руководитель Координационно-аналитического управления строительного департамента, которому поручили разворачивать ипотеку в Москве. Но префекта перевели на другую работу, управление расформировали, а его руководитель ушел в коммерческую организацию (почему и не называем его). А без поддержки в структурах власти общественная инициатива обречена на неудачу.

Эта "Грамота" не пропадет!

Тогда все мысли обратились к земле. Опирались на Закон о ТСЖ, где было сказано, что товариществам положен участок. Пройдя множество кругов, все же взяли землю в аренду - на 49 лет.

Как удалось уломать тогдашний Москомзем? Везение? Упорство? Наверно, то и другое. "Эйдетика" была первой среди жилищных объединений Москвы, которое потребовало, что ему положено. И возможно, в комитете просто растерялись перед лицом такой настойчивости. Конечно, свою роль сыграла помощь Мосгордумы, и особенно депутата Галины Хованской. А возможно, решающим явилось то, что в каких-то архивах нашли удивительный документ, согласно которому еще в 30-е годы в их домах: уже было товарищество! И за ним как раз был закреплен участок земли. С тех пор никто этого решения не отменял. Против этого аргумента не нашли возражений.

Бесценный козырь

Что такое земля? Пожалуй, мы еще не до конца это понимаем. Знаем, что дорогая, что московская сотка в центре не уступает манхэттенской, но для москвичей все это пустой звук. Земля всегда была "общей", "нашей", а потому даже сейчас - при нарождающемся рынке - точного представления о ее значении у нас нет. По-прежнему считаем ее чем-то абстрактным, второстепенным. Главное - дом. Снесут его - какие права у жителей остаться на своей "малой родине"? Подумаешь, участок, на котором тот стоит. Нет дома - нет и имущества.

А между тем, главное имущество - это как раз земля. Новый проект "Градостроительного Кодекса", который будет осенью рассматриваться в Госдуме, еще раз подтверждает это. Не ручаюсь за точность формулировки, но именно там декларируется первородство, приоритет земельных отношений, ибо все, что возникает на земле, названо ее "улучшением". Жилое строение, получается, не главный объект города, не самоцель, а всего лишь один из способов удорожить, улучшить, облагородить участок, на котором тот стоит. Есть, в конце концов, и другие способы поднять цену участку.

Итак, кто имеет землю - имеет все! ( Не потому ли город не спешит делиться ею с гражданами?). У "Эйдетики" этот бесценный козырь есть. Неважно, что земля в аренде. Сделан главный - первый - шаг. Второй - взять землю в собственность - будет значительно легче. Этим, кстати, собираются заняться в ближайшем будущем. Пока же - другие заботы.

Взять кредит - вот главное. И сейчас это стало реальным. Более того: если раньше под один кв. метр жилой площади можно получить от силы 200 долларов, то та же площадь, но уже с землей ценится во много раз больше. Да и доверяют больше заемщикам - земля никуда не убежит! Банк из суеверия не называют, но что один из них согласился кредитовать "Эйдетику" - дело решенное. Сейчас завершаются последние оформительские процедуры.

Как товарищество распорядится деньгами? А все по той же счастливо найденной схеме. Часть денег направят на расселение людей, при этом, как уверяют в "Эйдетике", здесь пойдут дальше Закона о гарантиях для переселенцев: будут предлагать людям достаточное количество вариантов, чтобы было из чего выбирать. А далее - использование освободившихся площадей в коммерческих целях, что даст возможность, наконец, приступить к заветному капитальному ремонту. Начать работы предполагают уже в этом году.

Исаак Глан Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...