Земля под многоквартирными домами

На территории Москвы в настоящее время расположены более 30 тысяч жилых домов, в том числе многоквартирных. Товарищества собственников жилья, большинство которых еще находятся в стадии создания, согласно закону, могут приватизировать землю под домами. Есть ли в этом необходимость? И если есть, то почему процесс движется так медленно? Об этом «Собственнику» рассказали эксперты.

 

 

Плюс …

По мнению руководителя Департамента земельных ресурсов г. Москвы Виктора Дамурчиева, «москвичи, приватизировав землю, получат дополнительные гарантии того, что никто без их согласия не отберет бесплатно их собственность, не снесет здания, расположенные на участке. Городской бюджет также не пострадает, потому что помимо доходов от приватизации, мы получим хозяев земли. А чем больше собственников, тем шире база налогового администрирования».

Председатель правления Союза собственников жилья ЮЗАО г. Москвы Виктор Голланд приводит свои доводы в защиту приватизации земли. Он считает, что «земля никогда не бывает ненужной. Если ставится вопрос о сносе дома, земля существенно увеличивает стоимость каждого квадратного метра, а значит и компенсации жильцов».

Немаловажно так же и то, что жители дома, земля под которым находится в собственности, в больше степени защищены от произвола властей: их дом не может быть снесен в одночасье, и все они имеют право при сносе на существенные компенсации.

… на минус

Однако у каждой проблемы есть две стороны. И генеральный директор ООО Юридическая Компания «Бергер и Партнеры» Юлия Кондратенко придерживается иного мнения: «В настоящее время особых преимуществ для собственников квартир в многоквартирных домах не усматривается. Во-первых, речь идет об участке, который расположен под домом. Дом, как правило, многоэтажный и пользование этим участком (извлечение полезных свойств от использования земли) выглядит, по крайней мере, сомнительным с точки зрения потребительских свойств этого участка. При этом, доля каждого собственника на указанном участке ничтожно мала, и рассчитывается, исходя из площади конкретной квартиры, которой владеет собственник в пропорции к общей площади участка. Соответственно и участок делится в пропорции. Другое дело, когда участок земли расположен под одноэтажным домом».

Кроме того, важно понимать, что любой собственник земельного участка обязан ежегодно платить земельный налог. Однако для владельцев квартир в многоквартирных домах он невелик и, по информации Виктора Дамурчиева, «равен 0,1% от кадастровой стоимости земельного участка». На практике это означает следующее. Например, имеется стандартная пятиэтажка (4 подъезда по 20 квартир) с земельным участком площадью 1800 кв. м (60 на 30 метров) в районе Новых Черемушек. Кадастровая стоимость такого участка в 2005 году составляла 8 753 руб./кв. м*1800, т.е. 15 755 400 руб. Земельный налог для всех жильцов будет составлять 15 755 400 руб.*0.001=15 755.4 руб. в год. В пересчете на 80 квартир это 196.9 руб. в год.

В 2005 году были утверждены новые удельные показатели кадастровой стоимости (в частности, для данного квартала — 15 787 руб./кв. м), поэтому в 2006 году кадастровая стоимость этого участка выросла 28 416.6 руб. в год. В расчете на 80 квартир это 355.21 руб. в год.

В случае реальной застройки, когда размер земельного участка существенно меньше, а этажность значительно больше, величина налога на каждую квартиру будет еще меньше. При этом жильцы, занимающие квартиры по договорам социального найма, в соответствии с налоговым законодательством не будут являться плательщиками земельного налога».

Но, по словам Виктора Голланда, «бесплатное выделение земли в соответствии со ст. 16 Федерального Закона РФ №189-ФЗ от 29.12.2004 г. оборачивается зачастую для некоторых «обнищавших» домов (заселенных на две трети пенсионерами и бюджетниками — врачами, учителями, учеными) непомерно высокой стоимостью оформления этого «бесплатного подарка». А налог на землю может быть увеличен властью так, чтобы собственник сам от нее отказался. К тому же, собственник на землю может регулярно штрафоваться чиновниками за грязь, неубранный мусор, неокрашенную ограду и т.д.».

Виктор Голланд сообщил, что Союз собственников жилья ЮЗАО г. Москвы, который он возглавляет, сформулировал следующее принципиальное положение, которое должно изменить имеющуюся ситуацию: «Собственник за равноценное жилье и при равном социальном положении должен платить меньше нанимателя, а объединенный собственник (ТСЖ, ЖСК, ЖК, МЖК и т.д.) должен платить меньше, чем не объединенный. В настоящее время все наоборот:

а) собственник платит больше нанимателя, т.к. плата за найм меньше налога на собственность, а что будет, если еще законодатель решит увеличить этот налог в 10 раз?

б) жители, объединившись в ТСЖ (ЖСК и т.д.), платят на 2,9 % (6 %) больше за ЖКУ только за счет банковских сборов; имеются также для них и дополнительные расходы на управление домом и оплату труда бухгалтера. Да еще прибавить капитальный ремонт, плату за землю и штрафы, которые для юридических лиц в разы больше, чем для физических».
Что же мы видим? Фактически, собственники жилья оказываются перед выбором, что предпочесть: землю в собственности и обязанности по пользованию и распоряжению или бесхозную землю и зависимость от властей.

Съесть-то он съест…

Чиновники не хотят отдавать землю многоквартирным домам
Но если даже собственники выберут сложный и хлопотный вариант, не факт, что чиновники их поддержат. По мнению Виктора Голланда, чиновники не хотят отдавать землю многоквартирным домам: «Руководитель Департамента земельных ресурсов г. Москвы В.Н. Дамурчиев оформление земли многоквартирным домам «обставил» такими условиями, что они делают это мероприятие неосуществимым».

Сегодня для получения прав собственности на землю под домом необходимо, чтобы каждый собственник жилья (некоторые квартиры имеют до пяти и более собственников) предоставил уполномоченному лицу (управляющему, председателю и др.) нотариально заверенные заявление с паспортными данными и свидетельство о собственности на жилое помещение в доме.

Но, как известно, чем дальше цель, тем она более желанна. «Раз московские власти не хотят «отдавать» землю, значит, ее нужно обязательно забирать, — считает Виктор Голланд. — На «собственной» земле с известными ограничениями жители сами могут провести благоустройство, разумно выделить места для парковки автомашин, поместить сооружения, которые будут приносить хоть какую-то прибыль и т.д.».

Кому дадут землю?

Основной постулат закона, с которым спорят все, кто хоть как-то разбирается в проблемах рынка недвижимости, состоит в том, что ТСЖ (ЖСК, МЖК) могут претендовать на землю, если в доме проживают только собственники, и все они дружно высказываются за приватизацию. Но в большинстве московских домов проживают и собственники приватизированных квартир, и наниматели, а на первых этажах располагаются офисные и торговые помещения, где собственниками являются юридические лица.

«ТСЖ, которое является юридическим лицом, как правило, самой землей не владеет, но осуществляет управление общим имуществом всех собственников квартир в многоквартирном доме, — замечает Юлия Кондратенко. — Сама же доля в праве собственности на земельный участок следует судьбе основной вещи, то есть квартиры».

При продаже квартиры другому лицу у нового собственника будет возникать и доля в праве общей собственности на участок
На практике это значит, что при продаже квартиры другому лицу у нового собственника будет возникать и доля в праве общей собственности на участок. Поэтому, если ТСЖ, например, владеет в доме какой-либо площадью на праве собственности, то ТСЖ само по себе будет одним из совладельцев участка. При этом полагается, что вопрос о порядке управления общим имуществом может быть решен только общим собранием всех собственников многоквартирного дома. Соответственно, если при этом вопрос о создании такого ТСЖ еще не решен, и в доме присутствуют квартиры, которые еще не приватизированы, либо имеются помещения нежилого фонда, либо жилого, но принадлежащего юридическим лицам, то решение вопроса возможно только через проведение общего собрания всех собственников с учетом представителей от муниципальной власти, владельцев неприватизированных квартир, представителей от юридических лиц.

Виктор Дамурчиев добавляет: «По закону, на собрании об оформлении земельного участка в общую долевую собственность должны присутствовать более 50% собственников квартир, и большинство из них должны проголосовать за приватизацию участка под зданием. При этом с заявлением в Департамент земельных ресурсов обращается лицо, уполномоченное общим собранием ТСЖ. Юридические лица, являющиеся, как правило, собственниками нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, наравне с ТСЖ также могут претендовать на общую долевую собственность на участке.

В случае, когда гражданин проживает в квартире по договору социального найма, он не является владельцем квартиры, а, следовательно, и не обладает правом общей долевой собственности на соответствующий земельный участок. В данном случае собственником является город, если это муниципальный жилищный фонд, и его интересы будет представлять уполномоченный орган исполнительной власти».

Динара Латыпова Собственник
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...