Золотые сотки Подмосковья

Около четверти подмосковной земли продается под застройку.

Классиков марксизма-ленинизма со счетов сбрасывать рано: были у них мысли, до сих пор не потерявшие актуальности. К примеру, хорошо знакомый поколению, "непопавшему в накопительную часть пенсионной реформы" тезис, что "вопрос о земле является ключевым вопросом каждой революции" и приобретает новое звучание, особенно тогда, когда дело касается дефицитной земли, расположенной в ближайшем Подмосковье. До революции, будем надеяться, дело не дойдет, а вот до чего оно дойдет, лучше спросить у профессионалов рынка.

О том, что происходит с подмосковной землей, рассказал на пресс-конференции, приуроченной к открытию на Рублево-Успенском шоссе нового офиса Penny Lane Realty, ведущий специалист компании по земельному рынку Алексей Гусев.

 

 

Рынок в цифрах и фактах

Земельный рынок Подмосковья, как и рынок в целом, достаточно молод - начало ему было положено в 1993 году. В течение нескольких лет развивался он вяло, так как государство не приняло нормативной базы на тот момент. В 1998 году рынок в связи с известными событиями упал, но, по сравнению с рынком городской недвижимости, падение было значительно более слабым. В 2001 году началось активное освоение загородных территорий, это связано с появлением нормативной базы в 2002 году Земельного кодекса и Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. "После принятия этих документов на загородный рынок пришли крупные промышленные группы, которые стали скупать и поглощать целые сельскохозяйственные предприятия, - говорит г-н Гусев. В первую очередь это коснулось первого пояса Московской области. Сейчас максимальная зона, интересная для крупных инвесторов и девелоперов - 60 км от МКАД". От себя добавим, что вложениями в Подмосковную землю часто занимаются непрофильные подразделения финансовых и сырьевых холдингов, которые, в итоге, и получили под свой контроль значительную часть землеотводов в западном секторе.

К настоящему моменту суммарная площадь земель в административных границах Московской области составляет 4579,9 тыс. га. Из них земли сельскохозяйственного назначения занимают 1748,9 тыс., земли поселений - 496,6 тыс., промышленность, энергетика, транспорт, связь, радиовещание, телевидение, информатика, а также земли для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности - 269,7 тыс. га. Земли особо охраняемых территорий и объектов - 64,6 тыс. га, земли лесного фонда - 1839,6 тыс. га, земли водного фонда - 25,3 тыс. га, земли запаса - 135,2 тысяч. га.

Процесс пошел

Из 1748 тыс. га сельскохозяйственных земель Московской области, по данным Penny Lane Realty, порядка 70% находятся в частной собственности, и крупные владельцы контролируют от 1000 до 50000 га. При среднем размере сельскохозяйственного предприятия - 2,5 тыс. га можно посчитать: до 20 колхозов может принадлежать одной крупной группе.

Два года назад, после принятия уже упомянутого Закона об обороте сельскохозяйственных земель, эти территории, с измененным юридическим статусом, позволяющим застраивать их жилыми домами, стали попадать на рынок. На сегодняшний день на рынке земли есть около 100-120 различных предложений по продаже земельных участков (свыше 3 га) под жилищное строительство. Эти участки разбросаны по всей Московской области (в пределах 50-километровой зоны от МКАД) и существенно отличаются по объему и стоимости.

Общий объем предложений земли, юридически подготовленной для жилищного строительства, колеблется между 1100 и1300 га. Нетрудно подсчитать, что это составляет от четверти до трети всей территории области. Десятки землеотводов находятся на разных этапах согласования перевода земель в категорию, пригодную для жилищного строительства. Объем земель, находящийся в стадии перевода, попадает в промежуток между 1000 и 1500 га. Средний срок экспозиции участка, подготовленого под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), на рынке - от 3 до 7 месяцев. Но есть участки, которые находятся в открытой продаже более 1,5 лет и неизвестно, когда они будут проданы и будут ли проданы вообще из-за невозможности или очень высокой стоимости подведения туда коммуникаций, автодорог и т.д. Часть участков выпадает с рынка из-за влияния таких факторов, как близость аэропортов, железных дорог, промышленных предприятий.

Стоимость земли, переведенной под ИЖС, на сегодняшний день составляет от 1, 5 до 25 тыс. долларов за сотку (цена оптовой продажи - от 3 га). Розничные цены на земельные участки, обеспеченные коммуникациями, по Рублево-Успенскому шоссе превысили 60 тыс. долларов за сотку. Стоимость земель, не переведенных под ИЖС, идущих как сельхозугодия, колеблется от 250 долларов до 5000 долларов за сотку на Рублево-Успенском шоссе. "Большинство предложений земельных участков, предназначенных для целей жилищного строительства, сосредоточены между Калужским и Осташковским шоссе, - говорит г-н Гусев, - так как спрос и цена на земельные участки в этом секторе значительно выше, чем в целом по Подмосковью, и девелоперы в первую очередь осваивают эти направления".

Много в ней лесов, полей и рек...

Значительно более высоким спросом, по сравнению с бывшими сельскохозяйственными полями, пользуются земельные участки, в прошлом предназначенные для рекреационных целей (пансионаты, дома отдыха, пионерские лагеря и т.д.). У этих участков есть серьезные конкурентные преимущества: рекреационным объектам в советское время придавалось серьезное значение, и природное качество участков, на которых они размещены, значительно выше среднего. Как правило, эти территории покрыты лесными деревьями и находятся в непосредственной близости от водоемов. Также неоспоримым плюсом этих земельных участков является то, что они либо полностью, либо частично обеспечены инженерными сетями, что существенно уменьшает стоимость и сроки освоения участка. Появилась и новая тенденция: если совсем недавно инвесторы рассматривали эти объекты только как плацдарм для строительства коттеджных поселков, то сейчас уже появился интерес к восстановлению домов отдыха, баз, конно-спортивных комплексов и организации на этой основе прибыльного бизнеса.

Довольно интересна в Подмосковье ситуация с лесными угодьями - землями, принадлежащими Лесному фонду. "Последнее время появился интерес к аренде определенных участков леса, - говорит г-н Гусев. - После принятия поправок к Лесному кодексу, по нашим оценкам, от 300 до 500 га в ближайшем Подмосковье (15 км от МКАД) сейчас уже находятся в аренде, и такой же объем сделок с лесом ведется. Часть арендованных территорий поступила в продажу".

Такие сложности с лесом объясняются строкой из школьного учебника начальной школы - "Лес - наше богатство", а, говоря языком взрослых, лесные земли являются федеральной собственностью. Соответственно, изменение категории леса проходит на федеральном уровне за подписью премьер-министра. В последний раз лесные "землеотводные" дела под ИЖС подписывал еще Черномырдин, и с тех пор для коттеджного строительства практически ничего не появлялось. Лесные земли используются для федеральных целей - прокладка дорог и т.д. А участки, которые уже были выведены из гослесфонда для ИЖС, практически все застроены. "Последний проект, который мне известен, реализуется, и все участки там уже проданы", - говорит г-н Гусев.

Если земли относятся к Лесному фонду, то для них допустима только процедура аренды на 49 лет. Кроме того, в законе прямо оговорены цели, с которыми можно использовать лесное хозяйство: заготовка древесины и строительство с культурно-оздоровительными целями, то есть возможные проекты, которые могли бы быть реализованы на этих землях, - это коттеджные поселки в аренду (формально являющиеся, к примеру, базами отдыха) или оздоровительные комплексы без передачи права собственности на эту недвижимость. Как при этом будут оформляться домовладения, пока непонятно, потому что по существующему земельному законодательству судьба недвижимости должна соответствовать статусу земельного участка.

Хочешь жить в лесу - сажай его сам... и жди

Объем строительства на таких участках ограничен: по закону застроить можно 10% от территории. В эти 10% входит не только площадь фундамента под строениями, но и дороги и другие сооружения, которые требуют вырубки лесов.

По данным Penny Lane Realty, есть несколько проектов, правда, довольно далеко от Москвы, где, взяв в аренду участок леса, арендатором были построены формально некапитальные дома (на сваях), но они продавались не как объекты недвижимости, а как доли в акционерном обществе, на балансе которого вся эта недвижимость находилась. Скорее всего, большая часть проектов расходилась по знакомым, которые доверяют друг другу, так как приобретение такой недвижимости - это однозначные риски и затруднения в каком-то дальнейшем ее использовании: такой дом в дальнейшем трудно продать на открытом рынке, нельзя заложить и т.д. Однако спрос на такие объекты, как ни странно, был довольно высок, а цена ненамного ниже традиционных объектов.

Оптовая цена лесных участков (от 5 Га), попадающих в открытую продажу, колеблется от 3 до 6 тысяч за сотку, однако реальных покупателей и инвесторов, по словам г-на Гусева, у Penny Lane до сих пор не было. Впрочем, если законодательная ситуация по оформлению таких объектов станет более понятной, то, по оценкам компании, спросом такие объекты будут пользоваться колоссальным.

Индустриальное наследие

В последний год существенно возрос спрос на земли для размещения промышленных предприятий, объектов складской и транспортной логистики. Общий объем этих земель, предлагаемых на сегодняшний день на рынке, на порядок меньше, чем земель, которые предлагаются под жилищное строительство. Самый ходовой размер земельных участков в этом секторе колеблется от 1 до 7 га. Здесь наблюдается существенный дефицит предложения, поскольку все земли промышленности в советское время находились под существующими объектами, то получается, что сейчас все предложения - это фактически те же промышленные объекты советской поры (со всеми вытекающими отсюда последствиями). Инвестору, который хочет войти на этот рынок и разместить новое предприятие в Московской области, сделать это довольно трудно, поскольку готовой, уже переведенной в эту категорию земли нет, а стоимость перевода, неопределенность времени, необходимость избавляться от "наследия прошлого" существенно затрудняют положение дел. Кроме того, в области существуют очень серьезные проблемы с получением мощностей - электроэнергии, газа и т.д.

На сегодняшний день запущено несколько очень крупных проектов по строительству складских комплексов в ближайшем Подмосковье. В реализации этих проектов участвуют такие компании, как Кулон, FM Logistics, REG Development, Hines.

Оксана Самборская Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...