15 лет спустя

Сбербанк России предложил своим частным клиентам новый продукт - "Ипотечный кредит". Кроме того, банк смягчил ряд условий по предоставлению ссуд на приобретение жилья. О новшествах рассказывает директор Управления кредитования частных клиентов Сбербанка России Надежда Никитенко. - Охарактеризуйте, пожалуйста, новый продукт банка.

- Ипотечный кредит выдается на приобретение и строительство квартир, построенных или строящихся с участием кредитных средств Сбербанка.

 

 

Основное обеспечение по нему - залог приобретаемой квартиры. В случае кредитования на цели строительства объекта недвижимости на период его строительства (до момента передачи квартиры в собственность заемщика), в залог принимаются права по договору об инвестировании.

При недостаточности основного обеспечения банк потребует дополнительные формы обеспечения. Если схема даст положительные результаты и население проявит к ней интерес, Сбербанк рассмотрит вопрос о ее применении при кредитовании приобретения и строительства квартир, не только построенных и строящихся с участием кредитных средств банка, но любого жилья, предлагаемого на рынке недвижимости.

- Долгосрочный проект Сбербанка "Строительный кредит" представлен сейчас двумя продуктами - ипотечным кредитом и кредитом на недвижимость. Чем они отличаются? Каким клиентам и в каких случаях выгодно брать тот или другой вид кредита? - "Строительный кредит" объединил в себе два банковских продукта с целью сформировать единый подход к жилищному кредитованию населения Сбербанком, а также усовершенствовать условия выдачи ссуд на жилье. Общими по обоим кредитам являются сроки кредитования (до 15 лет), процентные ставки (в настоящее время 18% годовых - по рублевым кредитам и 11% валютным), а также методика определения суммы кредита - банк определяет ее на основании платежеспособности заемщика и представленного обеспечения.

Основное различие состоит в том, что ипотечный кредит заемщик может взять на приобретение квартиры, построенной или строящейся с участием кредитных средств Сбербанка, а кредит на недвижимость - на приобретение, строительство, реконструкцию и ремонт любых объектов недвижимости (квартир, комнат, домов, дач, гаражей, земельных участков, построенных за счет иных источников). Кстати, ранее кредитование на ремонт объектов недвижимости, в том числе на проведение отделочных работ, не осуществлялось.

Сбербанк начал предоставлять такие кредиты только в этом году. В обеспечении по строительным кредитам Сбербанк принимает: поручительства российских граждан с постоянным источником дохода, поручительства юридических лиц, залог недвижимого имущества, залог транспортных средств и иного имущества, залог мерных слитков драгоценных металлов, залог ценных бумаг Сбербанка и залог государственных ценных бумаг, залог ценных бумаг корпоративных эмитентов, гарантии субъектов Федерации или муниципальных образований.

При получении же кредита на недвижимость, помимо залога приобретаемой квартиры, заемщику необходимо предоставить иное обеспечение. В то же время, если сумма кредита на недвижимость не превышает $25 тыс., заемщик может не закладывать имущество и ограничиться только поручительствами; при этом минимальное число поручителей снижено с четырех до двух.

Два вида кредита различаются также по величине максимальной суммы, которую может получить заемщик: по ипотечному кредиту - не больше 90% стоимости жилья, по кредиту на недвижимость - 70%. С этой точки зрения ипотечный кредит более привлекателен для заемщика. К тому же по ипотечному кредиту заемщик может ограничиться залогом приобретаемой квартиры или залогом своих прав по договору об инвестировании строительства (до передачи квартиры в собственность заемщика).

И только в случае, если предоставленного залога не хватит на покрытие всех обязательств по кредиту, например процентов, банк потребует дополнительное обеспечение на недостающую сумму. За первое полугодие 2003 года Сбербанк выдал кредитов на недвижимость на сумму 1,7 млрд. руб. и $15,3 млн. (за весь 2002 год - 1,5 млрд. руб. и $10,4 миллиона)

Рассматриваете ли вы при оформлении кредитов, помимо официальных заработков, какие-либо другие источники доходов? - Сбербанк принимает в расчет только официальные доходы. Но в этом году мы расширили перечень источников доходов, которые учитываем суммарно при определении максимальной суммы строительного кредита. Теперь дополнительно к заработку по основному месту работы банк принимает в расчет какой-либо один из видов доходов заемщика. К ним относятся доходы, полученные по другому месту работы, если срок трудового договора превышает один год (при условии подтверждения этих доходов и произведенных налоговых удержаний справкой).

Кроме того, теперь мы можем принять в расчет доходы, полученные заемщиком от занятий частной практикой, или другие источники доходов, разрешенные законодательством и подтвержденные налоговой декларацией с отметкой налогового органа. Может быть учтен заработок супруги(а) заемщика по основному месту работы, а также пенсия, досрочно назначенная по старости или за выслугу лет и получаемая заемщиком, не достигшим пенсионного возраста, на период до достижения им пенсионного возраста.

- Банк выдаст ипотечный кредит только на то жилье, которое построено или строится с участием средств Сбербанка. Где ваши клиенты могут познакомиться со списком таких строительных объектов? -Ориентировочно мы сможем начать знакомить со списком в IV квартале. Интерес к новому продукту огромен. Но традиционный кредит на недвижимость тоже остается популярным.

Если на начало 1997года общий портфель потребительского кредитования составлял 3 млрд. руб., а портфель кредитов на недвижимость - 25 млн. руб., то на 1 июля нынешнего года эти показатели составляют соответственно 73,4 млрд. руб. и 4,5 млрд. рублей.

- Покупка квартиры - непростой процесс. Какие советы вы можете дать вашим клиентам для того, чтобы они смогли уменьшить возможные потери и избежать разочарований? - Сбербанк России, понимая желание клиента узнать заранее, до выбора квартиры, на какую сумму кредита он может рассчитывать, предлагает подавать заявку на получение кредита на недвижимость без предоставления документов на приобретаемую квартиру.

В этом случае банк на основании документов о доходах заемщика за последние шесть месяцев определит максимально возможную сумму кредита и примет решение о выдаче кредита с отлагательным условием. А клиент сможет в течение трех месяцев со дня подачи заявления подобрать себе квартиру по вкусу. Заемщик, имеющий ежемесячный чистый доход около 50 тыс. руб., может рассчитывать на получение строительного кредита в сумме до 3 млн. руб. после его получения клиент в счет погашения основного долга ежемесячно равными долями вносит сумму около 16,7 тыс. руб. и также ежемесячно уплачивает банку проценты за пользование кредитом, которые рассчитываются от остатка задолженности.

За первый месяц пользования кредитом клиент уплачивает максимальный размер процентов - около 45 тыс. руб., с каждым месяцем - все меньше. Банк не запрещает досрочное погашение кредита.- Инвестиционная схема состоит из двух этапов: до момента оформления прав собственности на жилье и после.

- Какие изменения в процентных ставках, в обеспечении и прочие происходят при смене этапа? Процентные ставки по строительным кредитам являются едиными и не меняются в зависимости от этапа инвестиционной схемы. Но все филиалы банка, имеющие право принимать решения по выдаче кредитов, вправе также изменять условия кредитования, в том числе и оформлять вывод залогов из обеспечения. Поэтому в случае достаточности обеспечения (после оформления в залог приобретаемой квартиры) заемщик может "освободить" первоначально заложенное имущество (ценные бумаги и т.д.].

- Из чего складываются накладные расходы заемщика по строительному кредиту (начиная от сбора за рассмотрение заявки и заканчивая расходами на страхование жилья и своей жизни)? - В случае принятия положительного решения о выдаче кредита заемщик до получения денег производит единовременный платеж за обслуживание ссудного счета, составляющий не более 3% от суммы кредита. Если оформляется залог имущества в обеспечение кредита, в расходы клиента войдет оплата услуг независимого оценщика (в Москве это стоит около $200).

Переданное в залог имущество страхуется в пользу банка, следовательно, заемщику необходимо оплатить страховые взносы (в Москве - 0,2-0,4% стоимости квартиры). При этом квартира страхуется только на случай ее порчи или утраты. Страховать жизнь заемщика банк не требует. И, наконец, расходы заемщика существенно увеличивает оплата услуг за нотариальное оформление договора купли-продажи квартиры. Сегодня эта цифра составляет 1,5% от суммы договора, но в ближайшее время она, возможно, снизится. Госдума рассматривает законопроект, который устанавливает твердый тариф по оплате нотариальных услуг в размере двух минимальных размеров оплаты труда.

- Если у заемщика с хорошей кредитной историей возникли материальные проблемы, каковы действия банка? Поможет ли он своему клиенту? - Однозначного ответа здесь нет. Работа с просроченной задолженностью -всегда индивидуальный процесс, который зависит от причины возникновения проблем, от характеристики клиента как заемщика и множества других факторов.

Банк разберется и постарается принять такие решения, чтобы и заемщик расплатился, и банк не понес убытков. В действительности такие случаи крайне редки - удельный вес просроченной задолженности по кредитам населению сегодня составляет 0,37% от портфеля в 73,4 млрд. руб., а сама просроченная задолженность носит в основном текущий характер.

- Какие шаги по совершенствованию своих технологий, бизнес-процессов и информационных систем до уровня мировых стандартов в рамках ипотечной программы предпринимает Сбербанк? - Сбербанк России заинтересован в развитии всего спектра своих услуг по кредитованию физических лиц, а не только ипотечных программ. В настоящее время проводится работа по автоматизации всего процесса кредитования физических лиц, которая направлена на сокращение сроков рассмотрения кредитных заявок, усовершенствование и упрощение процедуры выдачи кредита, в том числе в части оформления кредитных документов.

Кроме этого в банке идет подготовительная работа по созданию единой базы ссудозаемщиков Сбербанка России, используя которую, любые филиалы Сбербанка России смогут кредитовать физических лиц независимо от места их проживания. - Какие совместные программы по ипотечному кредитованию имеет Сбербанк с администрациями областей, с предприятиями и за счет каких ресурсов банк работает на этом рынке?

- Пока мы работаем только на своих ресурсах и по своим программам. Страховые компании - партнеры Сбербанка России Сбербанк сотрудничает страховыми компаниями, выигравшими тендер, проводимый Сбербанком России: СОАО "Русский страховой центр", ООО "СК "Природа", ОАО "САК "ЭНЕРГОГАРАНТ", ЗАО "МАКС", ОСАО "Ингосстрах", ОАО "Военная страховая компания", ОАО "СОГАЗ", ОАО "Росгосстрах". Выбор клиентами (заемщиками) риэлтеров, застройщиков, оценочных компаний Сбербанк не ограничивает.

Сотрудничество с администрациями субъектов Федерации в области улучшения жилищных условий граждан регионов - одно из приоритетных направлений деятельности Сбербанка России. Сегодня его филиалы принимают участие в региональных программах по улучшению жилищных условий населения в республиках Коми, Удмуртия, Башкортостан, Таймырском и Коми-Пермяцком автономных округах, Нижегородской области. В рамках таких программ администрации субсидируют процентные ставки по кредитам на жилье.

Так, клиенты банка, проживающие в Удмуртии, в рамках такой программы могут брать рублевые кредиты на жилье по ставке 7% годовых, а Нижегородской области и Башкортостане - 8%, в Таймырском АО - беспроцентные кредиты. Кроме того, банк успешно развивает программы с крупными корпоративными клиентами, такими как ОАО "Аэрофлот - Российские авиалинии" (программа действует с 1998 года). ОАО "Русский Алюминий", ОАО "Чебоксарское НПП "Элара". В рамках договора с "Русским Алюминием" банк выдает его сотрудникам кредиты на жилье по пониженным процентным ставкам (это не корпоративные, а жилищные ссуды).

Применение пониженной процентной ставки возможно при условии проведения предприятием в банке дополнительного объема операций, а именно - осуществление поступлений выручки от реализации продукции на счете в банке в размере не менее 50% от совокупной ссудной задолженности заемщиков - сотрудников предприятия. При этом "Русский Алюминий" выдает своим работникам беспроцентные ссуды на первоначальный взнос.

Ежеквартально Сбербанк выверяет объем заведенного бизнеса и принимает решение о компенсации процентной ставки. А предприятие представляет списки сотрудников, которые обратятся в банк за льготным кредитом. НПП "Элара" в полном объеме уплачивает проценты по жилищным кредитам своих сотрудников. ОАО "Аэрофлот - Российские авиалинии" предоставляет поручительство в обеспечение по кредитам своих сотрудников.

- Как вы оцениваете изменения законодательной базы по ипотеке? - В законодательной базе произошли изменения как стимулирующие, так и сдерживающие развитие жилищного кредитования. Безусловно, усиливают позиции кредитора - залогодержателя и позволяют обеспечить необходимую защиту его интересов практически все новые поправки: (в Жилищный кодекс РФ, в ФЗ от 24.12.1998 г. № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", в ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

А сдерживают развитие ипотеки положения статьи 446 Гражданско-процессуального кодекса (ГПК), которые затрудняют работу банка по реализации схем ипотечного кредитования. Сбербанк совместно с Ассоциацией российских банков (АРБ) представил в Госдуму свои предложения о необходимых законодательных изменениях.

Венера Карпинская Строительный комплекс Москвы
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...