Ах, белый мой доход...

А ты отдохнул на Багамах?!

При изучении предлагаемых на рынке банковских программ ипотечного кредитования видно, что их основные характеристики (размер процентных ставок, сроки кредитования, суммы страховых выплат и т.п.) очень похожи во многих банках. Особые условия банков обычно выражаются в следующих параметрах: требование подтверждения дохода заемщика, минимальные и максимальные суммы кредита, возможность досрочного погашения и др. Подтверждение платежеспособности заемщика в разных банках оценивается по-разному. Не секрет, что подчас «белые», то есть официально подтвержденные доходы заемщика не отражают реальной картины его платежеспособности.

 

 

Гибкость и индивидуальный подход банка как раз и состоит в том, чтобы по косвенным доказательствам доходов клиента (оплата счетов за телефон, многочисленные штампы в загранпаспорте, обучение детей за границей) составить представление о реальной платежеспособности заемщика.

Совокупный ежемесячный доход (например, супругов) для покупки квартиры в Москве должен составлять не менее 00. Средняя ежемесячная выплата при покупке однокомнатной квартиры — от 0, первоначальный взнос — 15-30% от стоимости квартиры, но возможно и уменьшение суммы, например, для молодой семьи такая цифра может составлять всего 5(!) процентов. Процентные ставки имеют небольшую тенденцию к понижению и если еще недавно в большинстве случаев составляли 15% годовых, то теперь колеблются от банка к банку и составляют 12-14 процентов.

Что же до программ кредитования, у каждого банка она своя или свои. Так «Фора-банк» реализует одновременно 10 ипотечных программ: для приобретения квартир на вторичном рынке жилья, в строящихся домах, для улучшения жилищных условий и т.п. DeltaCredit является первым в России специализированным ипотечным коммерческим банком. В последнее время его, правда, слегка лихорадило в связи с кадровыми переменами в топ-менеджменте. Но на сегодняшний день банк предоставил 2000 ипотечных кредитов на общую сумму более 70 миллионов долларов (что можно было бы считать неплохим показателем для небольшого американского городка, но в наших условиях и это достижение). Вот пример условий кредитования на сегодняшнем финансовом рынке: МДМ-банк предлагает кредиты на 3, 5 и 10 лет. Ставка для вторичного рынка — соответственно 11, 13 и 15%, сумма — -200 тыс, первоначальный взнос — 20 процентов. По новостройкам — ставка 18% до оформления в собственность, затем — по ставкам вторичного рынка. Срок рассмотрения заявок — 3-5 дней.

Риэлтор, как правило, должен сопровождать заемщика от выбора жилья до получения свидетельства о собственности и ключей от квартиры. Если на этом пути возникает необходимость кредита, то грамотное агентство произведет для клиента расчет оптимальных условий кредитования, подберет программу и банк, возьмет на себя всю рутинную работу. Среди профессий, необходимых в цепочке жилищного кредитования, есть еще и профессиональный оценщик. Информация о рыночной стоимости предмета залога необходима банку для установления размера кредита, а клиенту — для определения справедливой цены приобретаемой квартиры. Среди множества оценочных компаний, имеющих лицензии, лишь с десяток предоставляют свои услуги на должном профессиональном уровне.

Роль страховых компаний при приобретении квартиры за счет кредитных средств под залог, тоже нельзя недооценить. Вполне логично, что банк заинтересован в сохранности заложенного имущества и возврате кредита. Поэтому заключение договора страхования является обязательным. При этом страхуется сам предмет залога. Однако кредитор — не единственное заинтересованное лицо в данном вопросе. Страховой договор защищает, в первую очередь заемщика, страхуя его жизнь и работоспособность, что поможет ему и его семье избежать финансовых трудностей при погашении кредита в случае потери работы или нетрудоспособности из-за травмы, болезни или несчастного случая, а также наступления инвалидности или смерти заемщика.

Если квартира приобретается на рынке вторичного жилья, то необходимо еще и титульное страхование (от риска утраты права собственности). Титульное страхование защищает от убытков, в результате признания прав третьих лиц на недвижимость или признания сделки недействительной. Риск на рынке вторичного жилья составляет 0,4 процента. Разумеется, страхование добавляет расходов заемщику: в результате оплаты всех видов страхования их суммарная стоимость при получении ипотечного кредита составляет 1,5-2% от суммы задолженности по кредиту. Квартира становится дороже, но экономически это более чем оправдано.

Ипотека, хоть и медленно, но становится повседневной составляющей нашего жилищного и финансового рынка. По мнению правительства, «с учетом роста в экономике и потребительского спроса ипотека должна стать локомотивом всего жилищного строительства». Ну а если будут какие проблемы, всегда можно найти стрелочника.

Марина Стеценко Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...