Александр Куприянов: Ипотека приведет к росту цен на недвижимость

В будущем году ипотечное кредитование, возможно, станет одним из стратегических направлений кредитной деятельности российских банков. К этому их призывает президент России, правительство, градоначальники. Отвечая на вопросы россиян в прямом эфире, Владимир Путин отметил ипотеку как "один из наиболее эффективных способов" решения жилищного вопроса. Несмотря на то что первые ипотечные займы были выданы в 1998 г., законодательной базы для них де-факто не существует. В этом году Госдуме предстоит ее фактически создать: внести поправки в "свежие" ипотечные законы, принять в течение первого полугодия 2004 г., по словам вице-премьера Владимира Яковлева, около 36 законодательных актов и постановлений по ипотечному кредитованию.

 

 

Центральный банк должен написать инструкции и распоряжения для кредитных организаций, с тем чтобы максимально сократить их риски на ипотечном рынке. Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг тоже предстоит подготовить целый ряд нормативных актов. По словам председателя ФКЦБ Игоря Костикова, особое внимание при их разработке уделяется рискам, возникающим при ипотечном кредитовании, защите прав собственности и ипотечным ценным бумагам как механизму привлечения финансовых ресурсов в ипотеку. Однако успех нормотворческой деятельности зависит не от оперативности чиновников, а от готовности участников рынка пользоваться предложенными новациями. Об объективных проблемах развития ипотечного кредитования в России обозреватель RBC daily Татьяна Чаплыгина беседует с руководителем проектов по содействию реформам финансового сектора Российской Федерации Института "Восток - Запад" Александром Куприяновым.

- Скажите, Вы взяли бы ипотечный кредит?

- Да, потому что считаю эту сделку выгодной лично для меня. За последние годы ставки кредита существенно снизились и составляют в валюте 10-12%, в рублях - 15-18% годовых. Правда, они еще высоки, потому что в мировой практике 10% - это психологический порог значительного увеличения спроса на ипотечныекредиты. Другой положительный момент - банк защищает заемщика от недобросовестной операции. Он полностью контролирует покупку квартиры, тщательно проверяя юридическую сторону сделки.

- Насколько ниже ставки ипотечного кредита в мире?

- Надо отметить, что наличие многолетнего опыта, кредитных бюро и прочих элементов финансовой инфраструктуры, а также финансовая грамотность потребителей (все это снижает риски и издержки банков) делают покупку жилья в экономически развитых странах легкой и удобной. В США, например, 10-летний ипотечный кредит с фиксированной ставкой можно взять под 5-5,5% годовых, а 30-летний - под 5,5-6,3% годовых, включая всевозможные банковские сборы. Размеры займов в Великобритании мало отличаются от американских. В России же ипотечные схемы хоть и менее рискованны для физических лиц, но все же уступают по сложности и стоимости оформления прямым сделкам с застройщиками. Оформив ипотечный кредит, надо выплатить комиссионные банку за выдачу кредита, около 1,5% от стоимости ссудной задолженности надо отдать нотариусу за заверение сделки, от 3 до 6% стоимости сделки - риэлтору, около 1,5% стоимости остающейся ссудной задолженности надо ежегодно выплачивать страховой компании за страхование своей жизни, временной потери трудоспособности, прав собственности на квартиру и самой квартиры. Сбербанк, например, просит представить письма от третьих лиц, гарантирующих вашу платежеспособность. Из-за более низких рисков многие из указанных выплат не являются обязательными в США и Европе. Так, стандартным является только титульное страхование и страхование купленного жилья. Сами ставки уже сегодня могли бы быть значительно ниже, но банки продолжают оценивать российские риски как высокие.

- Готов ли рынок недвижимости к ипотеке?

- На проведенном нашим институтом в Лондоне закрытом круглом столе, посвященном проблеме развития ипотеки, в котором участвовали российские и западные эксперты, в том числе руководители Минфина РФ, Центрального банка России, Агентства ипотечного жилищного кредитования и представители обеих палат Федерального собрания, общее мнение было следующим. Предложение жилья в России может не успеть за спросом, простимулированным ипотекой, поскольку рынок застройщиков слишком монополизирован. Поэтому есть опасность, что ипотека приведет к росту цен на недвижимость. Отсутствие достаточной конкуренции подтолкнет цены. Прямые сделки, которые финансируют строительство жилья, не гарантируют правовую защиту инвесторов в случае банкротства застройщиков. И самое важное - на рынке возникают уже подзабытые "пирамиды". Застройщики собирают деньги на один дом, не достроив его, собирают якобы на следующий. За счет этих денег сдают первый, и так далее. В результате у людей, оказавшихся в цепочке, есть реальный шанс остаться без жилья, потому что строительная компания может просто не найти деньги на завершение проекта. Таким образом, в условиях высоких рисков на рынке недвижимости пока только примерно 10% банков занимаются в той или иной степени ипотечным кредитованием, хотя их интерес к данному виду бизнеса очевиден. Думаю, что принятый закон об ипотечных ценных бумагах в будущем году расширит число участников рынка. Но без наведения порядка на рынке недвижимости их полноценное присутствие будет отложено на некоторое время.

- Надо полагать, что тот пакет нормативных актов, который готовится в правительстве, внесет ясность в вопросы регулирования рынка недвижимости и операций с ней.

- Эти законы, насколько мне известно, относятся к ипотечному кредитованию и соответствующим ценным бумагам. Они к проблеме "пирамид" не имеют прямого отношения. На встрече в Лондоне ничего оптимистичного относительно рисков застройщиков на ближайшую перспективу сказано не было. Так что будем ждать первого скандала. Вот тогда эту проблему заметят.

- С моей точки зрения, главным препятствием для ипотечного заемщика является отсутствие гарантированной занятости. Можно ли развивать ипотеку, если в стране высокий уровень официальной и скрытой безработицы?

- Совершенно верно, поэтому сегодня, по данным исследований, ипотечными кредитами пользуются в основном те, кто уверен, что у них не будет проблем с погашением задолженности (либо есть действительно стабильная и высокооплачиваемая работа, либо солидные накопления). Уверенность населения в завтрашнем дне, к сожалению, формируется десятилетиями. На Западе для решения аналогичных проблем существует такой вид страхования, как риск потери занятости. Если заемщика увольняют и он официально становится безработным (т.е. активно ищет работу и не может ее найти в течение оговоренного времени), страховая компания оплачивает некоторые из его долгов. Такое страхование не касается ипотеки и применяется в основном к долгам по кредитным карточкам, но все же добавляет спокойствия покупателям жилья. У нас, к сожалению, подобный вид страхования пока не получил широкого распространения.

Есть еще один аспект социальной жизни общества, который препятствует полноценному развитию ипотеки. Чтобы сократить риск невозврата кредита, банки оставляют себе в качестве залога неоплаченную квартиру. Они имеют полупрактическое, полутеоретическое право взыскать залог. Но вопрос, куда отселять должника, остается открытым. Правда, в Самаре и в Башкортостане пытаются создать фонды отселения, но работа в этом направлении идет медленно. Кстати, в Европе установлены строгие правила выселения должников. Например, во Франции не разрешено выселять в зимние месяцы, а в Великобритании, наоборот, выселяют в любую погоду, и в течение месяца. Поэтому там и ставки ипотечного кредита ниже, чем в России.

- В будущем году будет ли стабилизация цен на рынке жилой недвижимости, как Вы думаете?

- Думаю, в будущем году на динамику цен окажет серьезное влияние тот факт, что сейчас более 30% квартир в новостройках приобретается в инвестиционных целях. Как только инвесторы начнут фиксировать прибыль и продавать квартиры, а особенно если это случится в период тотального сокращения потребительского спроса, - массовое предложение недвижимости может привести к снижению цен.

- Допустим, массового сброса квартир не произойдет и цены продолжат свой рост. В этом случае ипотека станет невыгодной для населения. Так?

- В какой-то мере Вы правы. Предположим, ипотека стала доступной за счет снижения кредитной ставки или субсидирования со стороны государства стоимости кредита или первоначального взноса (обычно 30% от стоимости жилья) для отдельных слоев населения. Естественно, спрос возрастет, но предложение может не успеть увеличиться. Тогда, действительно, залоговое кредитование на приобретение недвижимости станет стимулом для нового витка роста цен. При этом те группы населения, которые получили право на государственные субсидии (например, молодые семьи), скорее всего, так и не смогут приобрести жилье даже с кредитом.

РБК
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...