Чтобы продать, надо построить

Из-за неразвитости рынка строительства жилья ипотечное агентство в Калуге намерено само заняться строительством. Только так оно сможет расширить рынок для собственно ипотечных услуг.

Почему ипотека в России развивается так медленно? Самый ходовой ответ на этот вопрос - ставки по ипотечным кредитам велики и в стране просто слишком мало людей, которые могут себе позволить ипотеку. Именно поэтому, полагают многие, размеры выданных ипотечных кредитов так малы - всего 200 млн долларов.

 

 

Однако простые расчеты показывают, что дело не в спросе. Уже при сегодняшних ставках по кредитам (12-15% в валюте и 15% в рублях), сроках их выдачи (пятнадцать-двадцать лет) и требованиях по первоначальному взносу (20-30% от стоимости приобретаемого жилья) ипотекой могут воспользоваться примерно 10% российских семей. В регионах доход этих семей должен составлять 300-350 долларов на человека. В Москве - 1000 долларов. Разница обусловлена ценами на жилье. Если предположить, что треть из имеющих финансовую возможность желает приобрести жилье в ближайшие годы (а исследование "Стиль жизни среднего класса" показывает, что это именно так), то совокупный платежеспособный спрос на ипотеку сегодня составляет примерно 8 млрд долларов в Москве и около 20 млрд по всей России. Если перевести эти деньги в "натуральное измерение", то есть в число квадратных метров, то окажется, что "ипотечные" покупатели в состоянии скупить от 60 до 100% всего строящегося в России жилья.

Налицо колоссальный разрыв между тем, сколько может быть ипотеки с точки зрения спроса, и тем, сколько ее есть в реальности. И разрыв этот определяется целой гаммой обстоятельств: от психологической неготовности граждан жить в долг до сугубо экономических - у нас мало строят, у нас нет банков, умеющих работать с ипотекой, и т. д. О реальных причинах, ограничивающих развитие ипотеки, в интервью "Эксперту" рассказал Николай Любимов, генеральный директор Калужской ипотечной корпорации, являющейся одним из типичных элементов общероссийской сети ипотечных агентств, создаваемых вокруг федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

- В феврале этого года, после подписания документов о сотрудничестве с АИЖК (Калужская ипотечная корпорация является частью создаваемой в России сети ипотечных агентств), вы заявили, что ипотечной программой может быть охвачено семнадцать процентов населения, нуждающегося в жилье. Ожидания оправдались?

- Пока, наверное, рано делать какие-то выводы. Первый кредит мы выдали в конце апреля, спустя две недели после открытия офиса. А всего за пять месяцев выдали двадцать пять ипотечных кредитов на сумму около восьми миллионов рублей. Сейчас сформированы дела пятнадцати заемщиков, идет поиск подходящего жилья. Думаю, что за полгода мы выдадим порядка сорока кредитов, а за год - около ста. Теоретически, учитывая, что размер нашего уставного капитала составляет порядка ста миллионов рублей, а лимит ответственности один к десяти, мы можем выдать ипотечных кредитов на один миллиард рублей. То есть на такую сумму АИЖК готово предоставить рефинансирование, но до таких объемов нам пока далеко.

- А сколько всего было обращений?

- За это время к нам обратилось около тысячи двухсот человек. Сначала кредит получал каждый десятый клиент, но теперь - каждый двадцатый. Основная причина отказа в предоставлении кредита - недостаточный уровень официально подтвержденных доходов. Стандарты АИЖК в этом плане слишком жесткие. Мы оцениваем только официальный заработок, и это ограничивает возможность маневра. У нас много предпринимателей, которые заслуживают доверия, но не готовы показать свои доходы. Я думаю, что из всех, кто к нам обращался и получил отказ, таких процентов тридцать. Кроме того, пока мы не можем выдать людям кредит под залог имеющейся у них недвижимости. Потому что в Жилищном кодексе есть положение о том, что обратить взыскание можно только на жилье, которое приобретено или построено за счет заемных или кредитных средств. Таким образом, наложить взыскание на старую квартиру нашего заемщика мы не сможем. В то же время очень многие хотят взять кредит на приобретение новой квартиры, но временно - например, пока идет ремонт - проживать в старой.

В нескольких случаях мы отказывались выдать кредит, потому что жилье, которое приобреталось на заемные средства, не соответствовало требованиям юридической чистоты. Мы такой риск на себя брать не хотим - АИЖК такие закладные рефинансировать не будет.

В общем, пока мы не получили того, на что рассчитывали. Слишком много сдерживающих факторов. В бизнес-план мы закладывали совсем другие цифры - порядка тридцати кредитов в месяц. Сейчас нам понятно, что на такие объемы мы сможем выйти только в 2004 году. В конце этого года рассчитываем проводить до десяти сделок в месяц. Определенные надежды связываем с расширением сферы деятельности. Помимо Калуги мы недавно открыли филиал в Обнинске. Скоро здесь должна состояться первая сделка. Планируем охватить еще несколько областных городов.

- Когда сможете выйти на самоокупаемость?

- В течение полутора-двух лет. Раньше - вряд ли. Во-первых, мы понесли большие стартовые затраты. Во-вторых, для того, чтобы выйти на самоокупаемость, ссудные остатки должны составлять двести миллионов рублей. То есть такой должна быть сумма задолженности со стороны заемщиков. Так как она будет постоянно погашаться, нужен стабильный приток новых заемщиков.

Пока же основной источник наших доходов - размещение свободных средств на депозитах под четырнадцать процентов годовых. Ну и, разумеется, проценты по кредитам (до того времени, пока закладная не передана АИЖК), а также деньги, которые платит федеральное агентство за обслуживание выданных кредитов (два процента). А еще в следующем году мы рассчитываем получить доходы от строительства.

Просто мало жилья

- Зачем и в какой форме вы собираетесь заниматься строительством?

- Мы планируем выйти на строительный рынок в качестве заказчиков-инвесторов. Уже ведем переговоры о приобретении объекта незавершенного строительства - жилого дома. Там два подъезда остается достроить. Уже в следующем году мы могли бы дом сдать и реализовать часть квартир по ипотечной схеме. Это один из вариантов. Кроме того, сейчас мы ищем площадки под строительство. Все дело в том, что дефицит жилья здорово тормозит развитие ипотечного кредитования. Из двадцати пяти ипотечных сделок двадцать три мы провели на вторичном рынке. А это, как правило, обменные схемы, сложные цепочки. Иногда на поиск жилья уходит два месяца. Да и дома старые - в основном хрущевки. Купить же с помощью ипотечного кредита жилье в новостройке практически невозможно. Домов строится мало. Ежегодно в области вводится порядка двухсот тысяч квадратных метров жилья. Причем до 2002 года динамика ввода была отрицательная, и только по итогам этого года возможен некоторый рост. Цены, соответственно, высоки - Калуга, как ни странно, находится на седьмом месте по уровню цен на жилье. В центре города квадратный метр стоит порядка пятисот долларов, на окраинах - триста долларов. Застройщики держат цены на одном уровне. Договориться с ними о реализации жилья по ипотечной схеме проблематично - замучились мы обивать пороги строительных компаний. Строители "сидят" на деньгах инвесторов - физических лиц и не готовы работать с альтернативными инструментами. А так как строят мало, то клиентов им хватает. В расширении спроса они не особо заинтересованы.

- Сколько средств вы планируете инвестировать в жилищное строительство?

- У нас цикл с АИЖК уже отработан - мы знаем период оборота денег. С момента выдачи займа до момента рефинансирования и получения денежных средств обратно проходит месяц. То есть, исходя из потребностей, мы можем определить размер оборотных средств, достаточных для кредитования. Все остальное может быть инвестировано в строительство. Наш уставной капитал составляет сто миллионов рублей. Кроме того, в следующем году правительство области намерено разместить облигационный заем в размере трехсот миллионов рублей. На кредитование нам столько не нужно, поэтому эти деньги также будут направлены в строительство. На них можно возвести как минимум семь домов, то есть занять существенную долю рынка. Мы хотим зарабатывать не за счет высоких цен, а за счет увеличения объемов. То есть попытаемся применить на практике новую стратегию.

- Все квартиры будут реализовываться по ипотечной схеме? И как вообще будет выглядеть этот процесс?

- Теоретически мы можем обеспечить финансирование строительного цикла на деньги Ипотечной корпорации. Сейчас разрабатывается собственная программа кредитования приобретения жилья на этапе строительства. В месяц мы можем обеспечить как минимум десять заемщиков. Допустим, в доме сто квартир, тогда нам потребуется десять месяцев, чтобы все их реализовать. Строительный цикл в области - два-два с половиной года, то есть к середине строительства мы финансирование закрываем. На завершающем этапе, когда появится готовое жилье и, соответственно, обеспечение, мы в течение месяца сможем выданные кредиты рефинансировать. Но в этом случае мы не сможем быстро наращивать объемы. Поэтому от дольщиков пока отказываться не собираемся. Если найдутся желающие строить по схеме долевого участия - почему нет? Думаю, что процентов тридцать квартир будут реализованы традиционным способом.

- Кого будете привлекать в качестве подрядчиков?

- Местные строительные компании, а также фирмы из других регионов. Например, московские компании интересны в плане технологий. У нас ведь основная масса жилья строится из силикатного кирпича. Это долго и дорого. Поскольку наша корпорация амбициозная, мы собственным примером хотим побуждать строителей строить дешевле, быстрее, эффективней. Для этого, правда, нужны не только деньги, но и, например, прозрачные земельные правоотношения. Пока у нас нет четких правил распределения земельных участков под застройку. Генплан города старый - 1978 года. И это выгодно местным строителям - землей можно крутить-вертеть как угодно. А вот для новых игроков получить участок - проблема. Мы бы, например, с удовольствием вышли на конкурс. Но их попросту не проводится. Серьезные проблемы возникают также с подведением и заменой коммуникаций, строительством дорог.

- А не рассматривалась ли возможность финансирования строительства посредством формирования паевого инвестиционного фонда (ПИФа)? Сейчас эта форма коллективного инвестирования активно рекламируется.

- На первом этапе мы рассматривали ПИФы как вариант. Действительно, в этом случае мы существенно экономим на налогах. Но, с другой стороны, деятельность ПИФа связана с привлечением управляющей компании, депозитария, реестродержателя, аудитора, оценщика. Это существенные затраты. К тому же у нас в области управляющих компаний нет. А с московскими мы договориться не смогли. Дорого. Кроме того, фонд должен быть сформирован сразу, а не поэтапно, по мере продвижения строительства.

Куда привлекательнее выглядит схема жилищно-строительного кооператива (ЖСК). С точки зрения налогообложения здесь похожая ситуация - нет НДС. Кроме того, ЖСК работает по принципу кассы взаимопомощи - человек имеет возможность накопить первоначальный взнос. На эти деньги к тому же финансируется строительство. Правда, если ЖСК не поддержан в финансовом плане какой-нибудь серьезной структурой, он похож на пирамиду. Поток вкладчиков может рано или поздно иссякнуть, строительство затормозиться, а люди - остаться без жилья. А если мы будем членами ЖСК (ими могут быть юридические лица), то наши финансовые средства позволят пайщикам сократить период накопления, а риски сведутся к минимуму.

Проблемы продвижения

- Если вы начнете активное строительство в области, корпорации необходимо будет расширять филиальную сеть. Может быть, имеет смысл более тесно сотрудничать с банками?

- Сначала мы пытались договориться с банками, рассматривая их в качестве первичных кредиторов, но они начали водить пальцем по стандартам АИЖК и говорить: это не так, то не эдак. Мы пытались согласовать позиции, но тщетно. Вообще если уж говорить начистоту, то мы, будучи узкоспециализированным ипотечным заимодавцем, лучше любого банка знаем технологию и отработали ее до автоматизма. А банки ковырялись бы долго. Для них это не основной бизнес.

Что касается филиальной сети, то создать ее действительно было бы проще при активном участии банков. Нам сложно филиалом на расстоянии управлять. Но пока единственный пример - Обнинск. Здесь создан наш филиал, но предварительную работу проводит банк. Он же формирует кредитное дело, проводит сделку. Наш филиал только консультирует клиентов и проверяет заемщиков на соответствие стандартам АИЖК.

Вообще-то единственный банк с развитой филиальной сетью - это Сбербанк. Однако он работать с ипотекой по нашим стандартам пока не желает. В частности, обеспечение кредита их не устраивает. А у местного Земельного банка, с которым мы сотрудничаем, всего два филиала. Впрочем, имеется альтернативный путь. Во многих городах есть риэлтерские компании. Им можно доверить первоначальную проработку, тем более что риэлтер все равно принимает самое активное участие в сделке. Пусть брокеры собирают первоначальный пакет документов, а мы будем давать заключение.

Но в целом отсутствие активности со стороны банков не объясняется экономическими причинами. В то же время, если бы даже лишь два банка начали работать по стандартам АИЖК, нам было бы проще - хотя бы в части разделения рекламных затрат.

- А сколько приходится тратить на рекламу? И вообще - насколько она важна?

- Реклама - очень важная составляющая. Ведь крайне часто люди не обращаются за кредитом не потому, что условия их не устраивают, а потому, что ничего о программе не знают. Мы изначально пытались выстроить рекламную стратегию. Приходится все делать самостоятельно - к сожалению, в области нет промоутерских фирм, которым можно заказать разработку рекламной стратегии. Поэтому рекламную деятельность мы на себя замкнули, сами отслеживаем статистику - где и что разместить, какая отдача. На рекламу тратим порядка тысячи долларов в месяц. Это только печать. Хорошую отдачу дают местные рекламные издания. После размещения рекламы - всплеск активности, потом - затишье. В целом мы на рекламу тратим порядка десяти-пятнадцати процентов от общих затрат. Вообще хорошо бы АИЖК взять на себя часть рекламной нагрузки. Для нас, например, телереклама непосильна - минута на местном телевидении стоит семьсот рублей, и для нас это слишком дорого.

- Отвечая на один из вопросов, вы затронули тему надежности обеспечения. Насколько серьезна эта проблема и какие еще риски несет корпорация?

- Эту проблему мы пытаемся решить на местном уровне. Механизм создания фонда временного проживания только разрабатывается. Есть соответствующий законопроект. Мы готовы выделять определенный процент от размера нашего кредитного портфеля на создание фонда временного проживания. Но как его формировать - в накоплении денег или приобретении конкретных жилых помещений - пока не определились, только убеждены, что лучше потратиться сейчас, чем нести убытки потом. Тем более что их сложно спрогнозировать. Некоторые оценивают риск дефолта в два процента, мы берем в расчет десять процентов. Эта проблема - с переселенческим фондом - для нас актуальна, потому что АИЖК с себя все риски, связанные с дефолтом заемщика, сняло и переложило на нас. В случае дефолта именно мы обязаны выкупить закладную обратно и работать с проблемным заемщиком.

- Что еще помимо всех этих рисков, высоких процентных ставок и неразвитого рынка жилья сдерживает развитие ипотечного кредитования?

- Может быть, психологический фактор. Не привыкли наши люди жить в кредит. Об этом и пословицы русские говорят. Например, "В долгах, как в шелках". Люди не хотят быть зависимыми от кого-либо и рассматривают ипотеку как кабалу.

Неплохо было бы уменьшить накладные расходы, которые сейчас составляют порядка десяти процентов от суммы кредита. Заемщик должен отдать нотариусу полтора процента от стоимости квартиры. За что - непонятно. Плюс расходы на услуги риэлтеров, страховщиков, оценщиков. Если бы первоначальный взнос был меньше, это также стимулировало бы спрос на ипотечные кредиты. Кстати, насколько мне известно, федеральное агентство готово снизить его с тридцати до двадцати процентов.

- А принятие закона об ипотечных ценных бумагах как-то повлияет на работу региональных операторов?

- Ну, может быть, когда-нибудь мы сможем разместить собственные облигации. Но в первую очередь этот закон больше полезен банкам. Мы-то пока не испытываем недостатка средств на кредитование. Во всяком случае, при существующем спросе и той массе ограничивающих его факторов, о которых я говорил.

В подготовке материала принимали участие Лев Никитин и Сергей Скрипников

Илья Ступин Эксперт
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...