Доля невозвращенных ипотечных кредитов в РФ не превышает 1%

В последнее время россияне привыкают жить в кредит. Но одно дело - тратить чужие деньги, а другое - отдавать свои. Представители банковских структур вынуждены признать, что число «проблемных кредитов» возрастает, и разрабатывают собственные механизмы борьбы с неплательщиками.

Просроченная задолженность

Ипотека в России набирает обороты: на сегодняшний день кредиты на покупку жилья под залог недвижимости выдают порядка 350 банков в 77 регионах страны. Только в Москве представлено около 300 ипотечных программ.

 

 

За последнее время условия ипотечного кредитования существенно изменились. Так, в прошлом году объем первоначального взноса снизился с 20%-30% до 10-20% от стоимости жилья, на 1-2 п.п. уменьшилась ставка по кредитам (на сегодня она составляет в среднем 12-16% годовых в рублях, и 9,9%-15% годовых в валюте), срок кредитования увеличился до 30 лет. В результате смягчения условий жилищного кредитования за 2005 год, по данным ЦБ, объемы выданных ипотечных кредитов выросли в три раза: с 17,8 млрд. руб. до 52,8 млрд. руб. ($1,8 млрд.). Не так давно первый вице-премьер Дмитрий Медведев заявил, что к концу года ипотечный рынок удвоится и достигнет 110 млрд. руб.

При этом, по данным ЦБ, доля ипотечных кредитов в корзине потребительского кредитования банков не превышает 2%. В 2005 году рынок розничных кредитов на сроки 1-3 года увеличился на 22% и составляет почти треть розницы. Рост сегмента кредитов до востребования и овердрафт (в основном кредиты по пластиковым картам) в прошлом году составил 375%. Но, наряду с активным ростом потребительского кредитования, у банков растут объемы просроченной задолженности по займам. В прошлом году банкам не вернули в срок более 20 млрд. рублей, что в 2,77 раза больше, чем в 2004 году. В этом отношении банки, выдающие ипотечные кредиты, рискуют несколько меньше.

На сегодняшний день, по официальным данным, невозврат ипотечных кредитов составляет в РФ менее 1%. Известно только о 300 случаях дефолта заемщиков, и все они решены в досудебном порядке. Опрошенные «Интерфаксом» банки утверждают, что дефолтных ипотечных кредитов в их портфеле либо вовсе нет, либо их доля колеблется на уровне 0,5 - 2% от общего количества выданных кредитов. Точной статистики по просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам не существует: по разным оценкам, она составляет 23- 35 млн. рублей.

Проблемные кредиты

В разговоре о так называемых «проблемных» ипотечных кредитах эксперты, как правило, стараются провести четкую грань между просроченным кредитом и невозвращенным в связи с дефолтом заемщика. В то же время единого мнения о том, как следует толковать эти термины и каковы должны быть действия кредитора в случае появления в его портфеле кредита, по которому перестали платить, у представителей кредитных учреждений, видимо, еще не сложилось.

Заместитель руководителя проекта «Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России» IFC (International Finance Corporation, Международной финансовой корпорации, подразделения Всемирного банка) Андрей Милютин напоминает, что стандартного понятия «дефолта заемщика» и «дефолтного ипотечного кредита», в российском законодательстве нет. По его словам, существуют нормы Гражданского кодекса, где описана ситуация, когда кредитор вправе потребовать от заемщика досрочного возврата кредита в случае несоблюдения условий договора. Поэтому банки предпочитают по-своему трактовать, какие же кредиты следует отнести к разряду «проблемных», и как с ними необходимо работать. При этом каждый банк использует и свои методы работы с клиентами, и свои собственные стандарты определения проблемного кредита.

А. Милютин из IFC обращает внимание на то, что, в отличие от нашей страны, в Европе и США давно сложилась стандартная процедура спецсервиса (т.е. обслуживания просроченного кредита). Например, там существует определенная классификация просрочки в зависимости от срока невозврата: кредит с просрочкой в 30, 60 и 90 дней. «В соответствие с периодом, в течение которого кредит не возвращается, и в зависимости от того, как часто у клиента возникают проблемы с выплатой долга банку, кредитные учреждения используют разные, уже давно отработанные схемы переговоров с заемщиком: от звонков-напоминаний о просрочке, начисления пени, до начала судебной процедуры», - подчеркивает специалист.

В DeltaCredit опасным сроком задержки с платежами по займу считают 60 дней. При этом пеня составляет 0,1%-0,5% от суммы просроченного платежа. К примеру, при аннуитете (ежемесячном платеже) в $400 и просрочке в 13 дней (платежный срок 10 дней) пеня составит $6 долларов. А в «Городском ипотечном банке» за каждый день просрочки взимается 3% от суммы платежа.

Отсрочка платежа

Многие банки, в случае если заемщик не приносит деньги вовремя, предоставляют ему отсрочку платежа, обычно на срок не более трех месяцев. После этого кредитная организация пересматривает график погашения долга и выплаты процентов. Как правило, увеличивается сумма ежемесячного платежа с учетом полученной отсрочки.

В банке DeltaCredit главным образом обращают внимание на желание или нежелание заемщика вести с кредитным учреждением диалог. Как признается директор департамента обслуживания кредитов банка Анна Зиновьева, в ее организации стараются улаживать трудности с погашением кредита в досудебном порядке. «Если заемщик предупреждает банк об ухудшении своего финансового положения или наступлении других неблагоприятных обстоятельств, соглашается на переговоры, он получает возможность найти различные пути устранения просроченной задолженности», - рассказывает она.

«В случае абсолютной неплатежеспособности заемщика, уже пытавшегося устранить задолженность с помощью нового графика погашения кредита, взыскание через суд не производится, а банк помогает продать клиенту квартиру по выгодной, рыночной цене», - уточнила А.Зиновьева.

Исполняющий обязанности президента Национальной ипотечной копании (НИКОМ) Сергей Постнов объясняет, что, в соответствии с инструкциями Центрального банка РФ, в каждом кредитном учреждении должна быть предусмотрена процедура дефолта, однако оговаривается, что чаще всего не возникает необходимость ее применения. «На сегодняшний день банки уже придумали схемы, по которым дефолтный кредит передается родственной банковской структуре, та улаживает с должником все вопросы, а у банка нет просрочек», - подчеркивает глава НИКОМа.

По словам начальника управления администрирования ипотечных операций Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)Ираиды Штыровой, наличие просроченной задолженности по кредиту - это лишь отдельный критерий, по которому может быть объявлен дефолт по закладной. «Признаки дефолта намного шире, чем наличие просроченной задолженности. Это и отсутствие страхового обеспечения, и наличие неисправимых повреждений объекта залога, и возбуждение исков по сделке», - считает она.

Руководитель крупного коллекторского агентства (в их функции входит возврат долгов) пояснил «Интерфаксу» на условиях анонимности, что позиция кредитных учреждений, не желающих держать на своем балансе просроченные кредиты, вполне резонна, поскольку существующие нормативные требования ЦБ определяют качество ссудного портфеля банков и устанавливают повышенную норму резервирования для кредитов с просрочкой. Поэтому внутренние службы безопасности, к которым попадают документы должников, стараются не доводить кредиты до формального дефолта, используя либо механизм перекредитования, либо психологическое давление на заемщиков, чтобы вынудить их продать квартиру и вернуть долг банку.

Выгодные долги

Однако в настоящее время специалисты по долгам практически не работают с дефолтными ипотечными кредитами или предпочитают не распространятся на эту тему. Из опрошенных «Интерфаксом» коллекторов только в ЗАО «Секвойя кредит консилидейшн» подтвердили присутствие в настоящее время в портфеле агентства единичных долгов по ипотечным кредитам.

Как рассказал замгендиректора «Секвойи» Алексей Козырев, должники, с которыми работает его компания не являются дефолтными, так как клиенты фирмы не требуют досрочного погашения всего кредита. «Агентство занимается изысканием текущей задолженности по нескольким пропущенным аннуитетам, после ее погашения заемщик возвращается в график погашения платежей по кредиту», - отметил он.

В то же время собеседники «Интерфакса» полагают, что случай с «Секвойей» можно назвать, скорее, исключением из правил. Как утверждает исполнительный директор Межрегионального долгового центра Алексей Олдин, к коллекторам обычно попадают задолженности, с которыми оказались не в силах справиться работники банка, и по которым уже начата процедура дефолта.

Этот факт не стали опровергать и в кредитных организациях. По их мнению, специалисты по долгам сейчас необходимы банкам, делающим акцент на потребительском кредитовании. Так, начальник управления кредитования физлиц банка Жилищного финансирования Сергей Подгорнов высказал мысль о том, что сотрудничество с коллекторами позволит банкам эффективно решать вопросы с проблемными кредитами, не увеличивая при этом штат своих сотрудников, что особенно актуально для кредитных учреждений, специализирующихся на ипотеке.

Сомнительной идею перекредитования заемщиков, у которых уже есть проблемы с кредитом, считает и заместитель председателя правления Абсолют Банка Олег Дмитриенко. «Выдача нового кредита собственному заемщику, чтобы он мог погасить старый - это поведение страуса, прячущего голову в песок, уход от проблемы. Перекредитовывать же чужого проблемного заемщика - это, как минимум, нецелесообразно. Даже в условиях приобретения банком ипотечного портфеля другой кредитной организации анализируется каждый конкретный кредит. И кредит проблемного заемщика банк не купит», - убежден О. Дмитриенко.

Вместе с тем, П.Комолов отмечает, что сейчас в России продолжается золотое время для ипотечных должников кредитных организаций. Он напоминает, что в отличие от американской практики, где титул на квартиру принадлежит банку, в соответствие с российским законодательством, заемщика можно выселить из квартиры только по решению суда, а фонд отселения по-прежнему не создан.

Если проблема вызвана не злонамеренностью заемщика, а временными проблемами с доходом, банк вполне может устроить заемщику отсрочку платежей или льготный период (уплата только процентов) на 2-3 месяца, не вынуждая его при этом брать на себя новые обязательства.

ИА "Интерфакс"
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...