Хорошего понемногу

Риск – дело благородное

Похоже, дешевая ипотека добралась до Москвы. О своих намерениях сделать доступными кредиты на покупку жилья объявили Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (государственная структура, контролируемая федеральным правительством), а также иностранные кредитные и строительные учреждения.

Правда, иностранцы только присматриваются к нашему рынку. Так, американская финансово-страховая компания AIG после встречи ее руководства с главой Госстроя РФ Николаем Кошманом решила страховать финансовые риски при покупке жилья по ипотеке. На большее американцы пока не замахиваются, так как в России нет закона, регулирующего участие западных кредитных учреждений на этом рынке.

 

 

А вот немецкие фирмы более активны. Например, германская стройсберкасса VSSKB сейчас подыскивает крупную столичную строительную организацию, с которой она хочет создать совместное предприятие. Немцы – отлично понимают, что напрямую выдавать кредиты в России им никто не позволит, потому и возникла у них идея «заслониться» российским партнером.

Но это все в будущем. А сегодня АИЖК, третий год выдающее ипотечные кредиты в 32 регионах России, обратило внимание на Москву. Причем выбор пал не на банки-гиганты, обладающие не только капиталом, но и развитой сетью филиалов, а на небольшие кредитные учреждения: Европейский трастовый банк (ЕТБ) и Инвестиционный промышленно-энергетический банк (ИПЭБ). Теперь эти банки первыми в Москве начнут выдавать рублевые кредиты на покупку жилья на условиях АИЖК, то есть максимум на 20 лет под 15% годовых. Напомним, что сегодня в столице и банки, и застройщики выдают кредиты на покупку квартиры в долларах и при ставке не менее 12-14 процентов. Значит ли это, что ЕТБ и ИПЭБ будут заниматься благотворительностью, ведь сегодня рублевая инфляция составляет 12-14% в год.

Государство за все в ответе?

Конечно нет. Во-первых, банки работают под гарантии АИЖК и с его деньгами (фактически с деньгами из федерального бюджета), а, во-вторых, сегодня немного осталось финансовых инструментов, которые приносили бы большую прибыль – приходится банкам работать с оборота. Тем более, есть шанс, что инфляция будет снижаться, соответственно, и расти прибыль финансовых учреждений – то есть та маржа в 1-3%, благодаря ужесточению монетарной политики, может повыситься до 4-5% (и эти шансы не призрачны – бюджет будущего года прогнозирует уровень инфляции в 8-10 процентов).

Впрочем, прежде чем добиться для желающего улучшить жилищные условия москвича таких распрекрасных кредитов, ему необходимо пройти настоящее испытание. Как уже отмечалось выше, и ЕТБ, и ИПЭБ неукоснительно придерживаются стандартных условий выдачи кредита, разработанных АИЖК. Так, гражданин должен внести за квартиру минимум 30% ее стоимости, предоставить более 30 различных справок, подтверждающих свою платежеспособность и вменяемость (например, справку из нарко- и психдиспансера). Минимальная сумма кредита – 10 тысяч долларов, максимальная – 100 тысяч. Обязательно личное страхование заемщика, а также страхование имущества. Кроме того, после обязательных ежемесячных выплат на каждого члена семьи заемщика должно оставаться не менее 80 долларов.

Вот на всех этих условиях и отсеивается большинство заемщиков, до финиша доходит не более 30% граждан, обратившихся за кредитом в банк, и это не считая тех, кто отсеивается уже при «первом разговоре», еще до сбора справок. Как и у других банков, основное препятствие при получении кредита у ЕТБ – документально доказать свой доход. При этом его величина опять же должна соответствовать требованиям АИЖК. Например, сегодня покупку квартиры в 72 кв. м (при ставке ипотечного кредита в 15% годовых и сумме кредита в размере 70% от стоимости жилья) могут себе позволить лишь семьи, получающие ежемесячно доход не менее 25,1 тыс. руб. на человека (т. е. примерно 830 долларов). Хотя если вам не достает до новой квартиры самой малости – 10-15 тыс. долларов – минимальный ежемесячный доход, который может удовлетворить банк, будет равняться 15 тыс. руб. на человека.

Выгодное банкротство

Не проблемой для кредиторов по программе АИЖК является и внезапно обнаружившаяся неплатежеспособность. В этом случае квартира, которая хотя и находится в собственности заемщика, но одновременно – и в залоге у банка, выставляется на торги. После ее продажи сумма долга отдается банку, а оставшиеся деньги идут в карман заемщику. При постоянно растущих ценах на недвижимость такая операция даже позволяет «наваривать» гражданам. Например, купил человек три года назад «двушку» за 50 тысяч долларов. В общей сложности вместе с первым взносом отдал за нее 30 тысяч. И еще проценты 12-15 тысяч. А потом оказался банкротом. Продает квартиру, но уже за 70 тысяч, отдает 20 тысяч долга, 50 тысяч – его. С учетом того, что все его расходы составили 42-45 тысяч, чистая прибыль составляет 5-8 тысяч долларов.

Переплата очевидна

Что и говорить, условия хороши, но почему же так мало москвичей воспользовались ипотекой? Кроме того, что многие из них никогда не смогут выполнить требования банков, очевидна переплата за квартиру и высокие накладные расходы при оформлении жилья в собственность (о чем часто кредиторы забывают проинформировать клиентов на «стадии рекламы»).

Деньги могут начать брать уже с самого начала — за рассмотрение заявки (50 долларов). Кроме того, придется заплатить 80-150 долларов независимому оценщику квартиры, 100-150 долларов банку за открытие ссудного счета и 70-100 долларов за открытие депозитной ячейки, 1,5% от реальной стоимости квартиры нотариусу за удостоверение договоров купли-продажи и ипотеки (даже в случае «однушки» за 40 тыс. долларов получается 600 долларов), 5 тыс. руб. за госрегистрацию своих прав на недвижимость. Плюс к этому заемщик должен застраховать свою жизнь и трудоспособность, а также квартиру и право собственности на нее, что обойдется в общей сложности еще примерно в 2% от стоимости квартиры (в нашем случае это 800 долларов), причем этот платеж необходимо вносить ежегодно.

Потому москвичи и предпочитают брать в долг на покупку квартиры у родных и знакомых или продолжают жить с родителями, которые не требуют предоставления справок и денег за постой не берут.

И все же надежда есть. Высокие гости «Домэкспо» (депутат ГД Иван Грачев, вице-президент РГР Андрей Гусев и др.) уверяли, что ипотека по-настоящему пойдет только тогда, когда на этот рынок выйдут западные банки. Учитывая, что доходность по кредитам в Европе сейчас составляет максимум 4%, выдача кредита даже под 7-8% в России для них – удачный бизнес-проект.

Николай Шмелев Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...