Ипотека. Что происходит на этом рынке

Национальный проект - создание рынка доступного жилья для граждан России. Обеспечение условий для улучшения условий проживания людей. Господдержка, заявления с высоких трибун о необходимости решения этих задач - и на исходе только несколько неутешительных пока цифр, которые были озвучены на днях участниками конференции "Все грани ипотеки".

Тем более неутешительных потому, что другие виды кредитования физлиц переживают подлинный Ренессанс: для того, чтобы убедиться в этом, достаточно посмотреть, насколько увеличились объемы выданных потребительских кредитов или кредитов на приобретение машин. У некоторых банков можно говорить не просто о 200% росте, а о показателях на уровне 500% и даже 1000%.

 

 

Ипотека на этом фоне действительно выглядит как "слабое звено", и участники конференции указали сразу несколько причин, как она дошла до жизни такой.

Первое - выяснилось, что на сегодняшний день число заемщиков в стране не превышает 200 тысяч человек, то есть кредит пока взяли менее 1% населения. Конечно, частично это можно объяснить тем, что люди не привыкли брать займы, рассчитанные на такие долгие сроки и предусматривающие ежемесячные выплаты на сумму не меньше 500-800 долларов. Последний фактор тем более значим потому, что доходы большей части населения остаются невысокими: в регионах, например, как пояснил генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка, на оплату ипотечного кредита у людей уходит до трети от совокупного дохода семьи. Понятно, что в этом случае повышается риск невозврата: для того, чтобы "хороший долг" обернулся "плохим", кормильцу семьи достаточно потерять работу или оказаться в ситуации, когда он вынужден перейти на менее высокооплачиваемую должность. И то, и другое может стать препятствием для своевременного погашения кредита.

Второе препятствие, о котором много говорили участники - высокая инфляция. По мнению депутата Галины Хованской, очень сложно рассуждать о перспективах ипотечного кредитования в стране, где инфляция ежегодно превышает уровень в 10%. Многие эксперты разделяют эту точку зрения и считают, что ипотека будет развиваться только при условии, если инфляция упадет ниже 8%. В нынешней же ситуации, то есть при текущих темпах роста цен, единственной надеждой остается господдержка - субсидирование процентной ставки по кредитам, реализация программы "социальная ипотека". Однако, как сообщила Галина Хованская, ей пока не приводилось сталкиваться с фактами, которые свидетельствовали бы о том, что эта программа работает.

Третья проблема, которая уже давно беспокоит и региональные, и столичные, и федеральные власти - стремительный рост цен на жилье. В январе он составил 4%, в феврале - около 3%, а в остальные месяцы года по прогнозам экспертов будет колебаться в диапазоне от 3% до 5%. Обусловлен он целым комплексом факторов, начиная с роста стоимости бензина и кончая… развитием ипотечного кредитования. Правда, последнее обстоятельство, по мнению Александра Семеняки, оказывает наименьшее влияние на динамику цен на квадратные метры. Хотя бы потому, что объем ипотечных сделок в общем объеме финансирования сделок с куплей-продажей недвижимости не превышает 1%. "С моей точки зрения, рынок недвижимости сейчас ведет себя так же, как национальный рынок акций несколько лет назад, когда он был еще неразвит. Здесь очень сильна спекулятивная составляющая", - поясняет Александр Семеняка.

Глава IFC (Международной финансовой корпорации) Андрей Милютин акцентировал внимание еще на одной причине: "узком круге революционеров", занимающихся сейчас ипотечным кредитованием населения. Имеются в виду, конечно, банки. И здесь цифры выглядят, если не шокирующими, то весьма печальными: из 1200 финансово-кредитных структур ипотекой занимаются не больше 200, то есть одна шестая от общего числа банков. При этом львиная доля рынка поделена между пятью крупнейшими банками по той простой причине, что они имеют возможность рефинансировать выданные ими кредиты и могут даже выступать в качестве структур, рефинансирующих ипотечные кредиты других банков. Это значит, что фактически рынок монополизован, а значит, надежд на снижение ставок мало. Банки, может, и рады были бы привлечь клиентов более выгодными условиями, но, в конечном счете, они должны следовать в том направлении, какое указывают ими своими действиями - и ставками - лидеры рынка ипотечного кредитования.

Проблема рефинансирования актуальна еще по одной причине. По оценкам Андрея Милютина, емкость рынка ипотечного кредитования составляет порядка 400 млрд. рублей, при этом совокупная капитализация всех российских банков не превышает 100 млрд. рублей. Понятно, что последнюю цифру надо уменьшить еще в три-четыре раза: не могут же банки все имеющие у них активы направлять на ипотечное кредитование. Вот и выходит, что у банков в 20 раз меньше средств, чем это нужно для того, чтобы насытить рынок ипотечного кредитования. Естественно, при условии, что развитие этого рынка не будут тормозить другие факторы, начиная с юридических и кончая чисто экономическими, такими как высокая инфляция, большая величина первоначального взноса.

О географических причинах или региональных, наверное, даже говорить излишне: давно известно, что ипотечное кредитование более или менее развивается только в нескольких регионах, среди которых Москва, Московская область, Санкт-Петербург и, как ни странным это может показаться на первый взгляд, Самарская область, А в других "городах и весях" демонстрирует не слишком положительную динамику развития или просто потихоньку "загнивает".

Московский вариант ипотеки - социальная:

Программа московской «социальной ипотеки» предлагает льготникам несколько схем улучшения жилищных условий:

Льготная стоимость квадратного метра жилья. В Москве средняя стоимость одного квадратного метра жилья около 2000 долларов. Правительство Москвы обязуется по программе социальной ипотеки сократить эту сумму до 500 долларов. То есть очередникам квартиры будут продаваться по себестоимости жилья, без накруток.

Дополнительные гарантии оформляются банком-партнером. Поэтому существуют дополнительные гарантии как банка, так и правительства.

Гарантия правительства - продажа жилья осуществляется столичным правительством.

Банковские гарантии - банк проверяет чистоту квартиры, страхует жизнь заемщика и квартиру, а также обязуется сохранить условленную процентную ставку до конца действия кредита.

Уникальный банковский продукт. Партнером московского правительства на данный момент является банк «Московское ипотечное агентство», который на 100 процентов принадлежит городу. Исходя из этого, условия для заемщиков на порядок выгоднее, чем в прочих банках. Он предлагает кредит под 10,5 процентов годовых (при средней процентной ставке по Москве - 12% в валюте и 18% в рублях).

Низкий порог первого взноса. Кредит выдается сроком от 3 до 30 лет. Хотя банк и требует 30 процентов собственных средств от стоимости квартиры, речь идет о рыночной стоимости. Реальная же ее стоимость по программе социальной ипотеки процентов на 40-50 ниже, чем рыночная оценка. Эта разница и покрывает необходимые банку 30 процентов.

Льготная процентная ставка. Столичное правительство будет понижать процентную ставку двумя способами:

Продажа квартир, построенных по городскому заказу, непосредственно по инвестиционной себестоимости строительства, без накруток.

Субсидия для покупки жилья на рынке по стандартной ипотечной схеме. Город обяжет строительные компании резервировать часть строящегося жилья - для того чтобы у заемщика было приоритетное право его приобретения по ипотеке. Оставшиеся проценты будут погашаться из бюджета.

Кто может получить социальную ипотеку

В данной программе могут участвовать очередники, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Куда обращаться

Для получения консультации по программе «социальная ипотека» нужно обращаться в ГУП "Агентство по реализации жилищного займа и субсидий". Учредителем агентства является правительство Москвы в лице Департамента имущества города Москвы. Агентство находится в ведомственном подчинении Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

Марина Пивоварова Личные Деньги
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...