Ипотека в "пакете"

Темой сегодняшней статьи станут изменения в блоке гражданских прав и прав на недвижимость. Напомним, в этот блок мы выделили изменения, вносимые в Гражданский, Гражданско-процессуальный кодексы, в Законы “О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней”, “О защите прав потребителей” и “Об общих требованиях к организациям, привлекающим и использующим жилищные накопления граждан”.

Помимо изменений в Гражданском кодексе, о которых мы упоминали в предыдущей статье этого цикла (связанных с принятием поправок в Закон “Об ипотеке”), предполагается внести изменения и дополнения и в другие его статьи. Так, статья 130 будет дополнена указанием на новый вид недвижимого имущества — объект незавершенного строительства. Необходимость его включения в перечень недвижимых вещей можно объяснить не только особой их значимостью для гражданского оборота, но и неизбежностью значительной детализации их правового режима в дальнейшем, особенно вопросов ипотеки и регистрации прав на подобные объекты при кредитовании строительства.

 

 

Далее, пунктом 4 статьи 292 будет установлено, что требование получения согласия органа опеки и попечительства распространяется лишь на отчуждение жилого помещения собственником, несовершеннолетние дети которого имеют право пользоваться этим жилым помещением в случае, если собственник ограничен или лишен родительских прав. По существующим же требованиям на осуществление всех сделок, в которых затронуты интересы несовершеннолетних, должно быть дано разрешение органов опеки и попечительства. Если, например, семья с детьми проживает в однокомнатной квартире и хочет продать ее, чтобы затем взять кредит на покупку двухкомнатной квартиры, органы опеки могут отказать в выдаче разрешения на такую сделку. Причина в том, что новая квартира будет находиться в залоге (а что, если кредит вернуть не удастся?). Поэтому для получения кредита приходится зачастую регистрировать детей у родственников (если таковые имеются). Остальным же родителям, желающим улучшить жилищные условия своих детей с помощью ипотеки, сделать это сейчас крайне сложно. Таким образом, принимаемая поправка облегчает процесс получения ипотечного кредита семьям с детьми и позволяет устранить возможность административных злоупотреблений.
Еще одно очень важное изменение Гражданского кодекса касается защиты прав добросовестных приобретателей (глава 14, статья 234–1). Законопроект предлагает усиление прав добросовестных приобретателей имущества, в том числе недвижимого. Устанавливается система финансовой ответственности Российской Федерации за утрату права собственности на жилые помещения. Согласно вносимым изменениям вне зависимости от того, какое имущество приобретают от неуправомоченного лица, его приобретатель становится собственником при наличии определенных условий: имущество должно быть приобретено на основании сделки, эта сделка должна носить возмездный характер, а приобретатель не должен знать о том, что он совершает сделку с неуправомоченным лицом. Приобретатель недвижимого имущества станет его собственником при условии, что отчуждатель был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) в качестве собственника и что в пользу приобретателя будет совершена запись в ЕГРП о праве собственности последнего.
Для закрепления положений о правах добросовестных приобретателей недвижимости, изложенных в главе 14 Гражданского кодекса, одновременно будут внесены изменения и дополнения в Закон “О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней” (глава V-1, статьи 31–1, 31–2, 31–4, 12 п. 6). Государству предложено взять на себя обязанность возмещения ущерба, причиненного прежнему собственнику в результате лишения его права собственности на жилье. Право требовать от государства возмещения ущерба имеют только бывшие собственники, которые утратили право собственности в силу отчуждения жилого помещения неуправомоченным лицом в пользу добросовестного приобретателя. Такое же право получает добросовестный приобретатель, если его право было оспорено на основании пункта 2 статьи 234–1 ГК (подлог, насилие, угроза). Государство отвечает независимо от вины, то есть даже тогда, когда право собственности было утрачено не по вине работников органа по регистрации, а в результате действий третьих лиц. Возмещению подлежит только реальный ущерб, но не упущенная выгода (статья 15 ГК РФ). Размер возмещаемого вреда ограничен по законопроекту одним миллионом рублей. При выплате государством возмещения ущерба бывшему собственнику к государству переходит требование о возмещении убытков, которое имел бывший собственник к лицу, виновному в утрате права собственности.
Изменение в статью 446 Гражданско-процессуального кодекса отменяет запрет обращения взыскания на жилое помещение (его части), которое для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем гражданину-должнику помещении, является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, в случае, если оно является предметом ипотеки. Это позволит более сбалансировано защитить имущественные интересы граждан-залогодателей и юридических лиц — залогодержателей. Кроме того, предлагаемые изменения создают условия для вовлечения в сферу ипотечного жилищного кредитования значительного числа граждан, чьи возможности улучшить свои жилищные условия не могут быть реализованы по причине того, что они могут предоставить в залог лишь единственное пригодное для проживания жилье.
Также будет внесено много изменений в Закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Помимо указанных выше изменений в статью 14, посвященную защите прав добросовестных приобретателей, предполагается внести изменения в статьи 4, 7, 8, 11, 12, 16, 21, 24, 25, 31. Все они направлены на упрощение самой процедуры регистрации прав на недвижимость, повышение уровня ответственности учреждений юстиции и значимости государственного реестра прав на недвижимость. В частности, обозначена приоритетность записей в государственном реестре перед правоустанавливающими документами.
В следующей статье этой серии мы рассмотрим изменения пакета ипотечных законопроектов в блоке сопровождения ипотечных сделок и блоке ЖКХ. Это изменение страхового законодательства, введение института бюро кредитных историй, а также формулирование принципов регулирования тарифов на жилищно-коммунальные услуги.

Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...