Маленькие тайны большого кредита

Государство начало снижать издержки заемщика при заключении ипотечной сделки. Теперь нотариальное удостоверение стоит 200 рублей вместо 1.5% от суммы договора. На очереди и другие льготы. Но все равно дополнительные расходы "ипотеки" как были, так и составляют тысячи долларов. И точечными поправками в законодательную базу, по мнению банкиров, эту ситуацию не исправить.

Сегодня, получая ипотечный кредит, заемщик оплачивает не только первоначальный взнос и проценты. На косвенные издержки при оформлении ипотечной сделки может уйти $1500-2000. А вместе с комиссионными риэлтору (3-6% от суммы сделки) размер обязательных дополнительных расходов вполне может вырасти до $7000. По словам банкиров, косвенные издержки увеличивают ставку кредитования на 1-2%. И это без учета комиссии риэлтору. Тогда "эффективная" кредитная ставка выросла бы еще на столько же. Так за что же сегодня платит человек, участвуя в ипотеке?

Ни одна ипотечная сделка не обходится без банковских комиссионных. Банкиры могут брать деньги за рассмотрение заявки, предоставление кредита, открытие и ведение ссудного счета, снятие наличных и аренду банковской ячейки. В среднем на "банковскую" часть косвенных издержек заемщика обычно приходится $500-700. Но бывают и исключения. Например, в Банке Москвы заемщик оплачивает лишь комиссию за выдачу кредита - 6000 рублей - и все.

Следующая статья затрат - оценка квартиры. Оценщика может предложить банк (иногда в обязательном порядке), а может оставить на усмотрение заемщика. В принципе это не так важно. Цены на услугу стандартные - $ 100-200.

Одна из существенных статей расходов - страхование. Оно обязательно для всех получателей ипотечного кредита. Страховка недвижимости, жизни и трудоспособности заемщика, а также титульное страхование (прав заемщика на квартиру) обходится в среднем 1.5% от суммы кредита, увеличенной на 10%. То есть для среднестатистического ипотечного кредита - $50 000 - страхование будет стоить $750. По сравнению с такой суммой сборы за государственную регистрацию - около 1000 рублей - сущий пустяк.

До недавнего времени к дополнительным расходам добавлялось и обязательное нотариальное удостоверение сделки со стандартной комиссией - 1.5% от суммы договора. Но в силу вступили поправки к закону "О государственной пошлине", согласно которым нотариальное удостоверение ипотеки квартиры теперь стоит 200 рублей, а иного недвижимого имущества - 0.3% от суммы договора, но не более 3000 рублей.

Это решение было принято в рамках целого пакета законопроектов по формированию рынка доступного жилья, часть из которых уже вступила в силу. Какие еще льготы появились или скоро появятся у участников ипотечных сделок? "Сейчас операции по реализации земельных участков и жилых помещений освобождены от НДС (раньше этот налог составлял 18%), - рассказывает Леонид Чернышов, помощник министра промышленности и энергетики. - Граждан должны порадовать поправки в законодательство, которые позволяют при продаже квартиры получить полный налоговый вычет, если она находится в собственности не менее трех лет, а не менее пяти, как это было раньше. Кроме того, теперь беспроцентные кредиты, полученные на покупку жилья, не будут облагаться налогом, который составлял 35%. Для активизации рынка ипотечных ценных бумаг, что естественным образом влияет на удешевление ипотеки, была снижена ставка налога на прибыль по операциям с ценными бумагами - с 24 до 15%".

Кроме того, по словам Анатолия Печатникова, начальника управления ипотечного и потребительского кредитования Внешторгбанка, в настоящее время Думой рассматривается еще целый ряд законопроектов, направленных на совершенствование судебной практики обращения взыскания на залог, защиту прав добросовестных приобретателей, создание общенационального Кредитного бюро, изменение налогообложения участников рынка недвижимости. По его мнению, вступление в силу этих законопроектов приведет к значительному снижению операционных расходов, правовых и кредитных рисков и ,как следствие, к снижению стоимости ипотечных кредитов. А значит, и снижению кредитного бремени для заемщика.

За счет чего можно было бы еще удешевить ипотеку? "Банки могли бы понизить ставки, если бы для них в свою очередь была уменьшена сумма налогообложения на прибыль, полученную от выдачи ипотечных кредитов, и предоставлена возможность получения дешевых долгосрочных денежных ресурсов", - предлагает Анна Иванова, начальник управления кредитования физических лиц Московского кредитного банка.