Обмен с доплатой ипотечным кредитом

Альтернативные сделки являются наиболее востребованными на рынке жилья. В качестве доплаты за приобретаемые квартиры сегодня все чаще привлекают ипотечные кредиты. И этому есть объяснение — кредит можно взять на сумму, равную разнице в цене между имеющейся и новой квартирой. Риелторы полагают, что такие сделки во многом определяют будущее ипотеки в нашей стране.

Как можно с привлечением ипотечного кредита улучшить свои жилищные условия, в чем достоинства и какие минусы у подобных программ?

 

 

Разобраться в этой ситуации читателям журнала поможет директор компании «Мир недвижимости» Наталья Соломонова.

Будущее «альтернативной» ипотеки

Альтернатива — это продажа имеющейся квартиры с одновременной покупкой другого жилья. В случае приобретения более просторной, комфортабельной и качественной квартиры необходима денежная доплата. В этой ситуации выручит ипотечный кредит. Исходя из реальных условий жизни наших сограждан, можно утверждать, что у «альтернативной» ипотеки хорошее будущее. В основе столь оптимистического прогноза лежат убедительные доводы. Цены на недвижимость в Москве растут каждый год не менее чем на 30–35 %, и найти на покупку квартиры свободные деньги большинству граждан становится все сложнее. При этом очень многие желающие улучшить жилищные условия имеют приватизированную недвижимость, полученную в свое время от государства. Ипотечный кредит в данном случае — оптимальный способ осуществить задуманное быстро и, что самое главное, так, как хочется, а не как позволяет бюджет. Кстати, теперь поменять имеющуюся квартиру на новую можно и на вторичном, и на первичном рынке, так как некоторые банки стали кредитовать сделки по обмену старого жилья на приобретаемое в новостройке. Нужно сказать, что при активном росте цен покупка недвижимости с привлечением ипотечного кредита выгодна — выплаты по займу окупаются достаточно быстро.

Кто помогает получить кредит в банке

Банки уже активно работают со специально разработанными для альтернативных обменов программами кредитования. Ипотечные кредиты под залог имеющейся квартиры выдают ДельтаКредит, Райффайзенбанк, Городской ипотечный банк, Газпром-банк, Фора-Банк, Банк Москвы, Банк Сосьете Женераль Восток и другие. Это крупные игроки рынка с хорошей репутацией. Однако выбрать один из них потребителю весьма непросто. И здесь необходима помощь специалиста ипотечного отдела риелторской компании, который подскажет оптимальное решение.

Поскольку ипотека является достаточно новым продуктом, граждане зачастую слабо осведомлены об особенностях и возможностях этого вида кредитования. А ведь благодаря ипотеке вместо промежуточного варианта в виде, например, двухкомнатной квартиры можно сразу приобрести трехкомнатную. В этом случае покупка в кредит выгодна еще и тем, что не придется лишний раз тратить деньги на ремонт и переезд. То есть кредитная схема позволяет существенно улучшить жилищные условия.

Конечно, ипотечные схемы довольно сложны и имеют много нюансов. Разобраться в них неподготовленному человеку трудно. Банкиры полагают, что главное — выдать кредит, страховщики — застраховать риски, а ведь кто‑то еще должен проверить объекты на юридическую чистоту и помочь людям грамотно воспользоваться ипотечным кредитом. На решении этой задачи специализируются риелторы.

Некоторые банки вообще предпочитают не общаться с заемщиком напрямую. Статистика говорит, что из ста человек, обратившихся в банк с просьбой о выдаче ипотечного кредита, заем получают только десять. И если эти счастливчики самостоятельно начинают подбирать себе новую квартиру, то велика вероятность, что сделка не состоится, так как банки предъявляют к приобретаемой недвижимости много неизвестных заемщику требований. Например, некоторые из них не кредитуют покупку квартир в пятиэтажных домах или на первых этажах, а на квартиры, собственниками которых являются несовершеннолетние, требуют пакеты документов по всей цепочке обмена.

Риелторы, специализирующиеся на ипотеке, имеют соответствующий опыт и информацию, и поэтому подберут тот банк и ту схему кредитования, которые оптимально подходят для данного клиента (заемщика) в зависимости от исходных данных: размера зарплаты, стоимости имеющейся и желаемой квартиры и т. д. Кроме того, клиент получает право воспользоваться эксклюзивными условиями кредитования, предоставляемыми банком — партнером риелторской компании. Риелторы работают до достижения необходимого результата, то есть подберут и помогут оформить в собственность необходимую квартиру. При этом они учитывают не только требования банка и пожелания заемщика, но и интересы продавца недвижимости.

Альтернативные варианты

Ипотечные программы банков, разработанные специально для тех, кто решил обменять квартиру и не имеет для этого достаточных собственных средств, просты только на первый взгляд. Казалось бы, есть квартира, так пусть банк возьмет ее в качестве залога и делает с ней, что хочет, а в обмен выдаст заемщику кредит. Но банки не работают по таким схемам. Банк не берет в собственность квартиру заемщика и не занимается ее продажей, он принимает ее только в качестве обеспечения предоставляемого кредита — в залог. А далее возможны различные варианты.

Первый вариант — одновременная продажа своей квартиры и покупка нового жилья на вторичном рынке с привлечением ипотечного кредита в размере недостающей суммы. В залоге у банка будет приобретаемая заемщиком квартира. За нее платят покупатель старого жилья заемщика и банк, выдающий кредит на разницу в цене. В этом случае жилплощадь для нового хозяина придется освободить либо сразу, либо в течение месяца — обычно на переезд дают именно такой срок и закрепляют его в договоре купли-продажи. Если заемщик планирует приобрести квартиру, цена которой превышает сумму, полученную от продажи имеющегося жилья и в кредит от банка, то ему придется найти собственные средства на доплату.

Второй вариант — передача имеющейся квартиры в залог банку, который взамен выдаст около 70 % (зависит от банка-кредитора) ее стоимости, и покупка жилплощади в новостройке. Допустим, полученных от банка средств хватает на приобретение нового жилья. При обращении заемщика в банк залог оформляют на имеющуюся квартиру. После окончания строительства и получения «Свидетельства о государственной регистрации права» заемщик может снять залог с имеющейся квартиры и заложить в банк новостройку. Затем он имеет право продать прежнюю квартиру и погасить большую часть или даже весь кредит. Если заемщик в состоянии погашать кредит без продажи старой квартиры, он может оставить ее в залоге у банка, а приобретенную площадь использовать по своему усмотрению: сдавать, продать и т. д. Это поможет быстрее выплатить кредит банку.

Если заемщик планирует приобрести жилплощадь в новостройке, цена которой превышает полученные от банка 70 % стоимости имеющейся квартиры, он, как и в первом случае, должен иметь собственные средства в размере недостающей суммы.

Третий вариант — самый сложный. При операциях на вторичном рынке жилья первичные средства в размере 70 % стоимости имеющейся квартиры заемщик получает, заложив ее в банке, а на недостающую сумму оформляет ипотечный кредит под залог покупаемой квартиры. Таким образом обе квартиры находятся в залоге у банка, и заемщик постепенно выплачивает долги. Справедливости ради надо сказать, что последний из приведенных вариантов доступен только людям с достаточно высоким уровнем доходов.

Если для обмена не хватает небольшой суммы, можно взять потребительский кредит. Его получить проще ипотечного, хотя ставки по нему выше. Зато приобретаемая квартира не будет под залогом в банке-кредиторе.

Не каждый заемщик знает, что новая квартира, купленная в результате обмена с использованием ипотечного или потребительского кредита, сразу становится его собственностью. Даже то, что она находится в залоге у банка, не ограждает собственника от осуществления прав владения и пользования. Только распорядиться этим жильем заемщик сможет по разрешению банка-кредитора, если таковое будет получено.

Плюсы ипотечного кредита как доплаты на улучшение жилищных условий нельзя не оценить. Но, принимая решение о выдаче кредита заемщику, банки, как правило, не учитывают, что сделки по обмену с доплатой в виде ипотечного кредита значительно сложнее в исполнении, чем простая покупка квартиры по ипотеке. Кредитное одобрение в обоих случаях выдают на одинаковый срок — три-четыре месяца. Такие юридически и технически сложные сделки самостоятельно за этот период провести просто нереально, и помощь профессионала риелтора здесь, конечно, необходима.

Светлана Семенихина Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...