Приключения ипотеки в России

С уверенностью можно сказать, что прошедший год стал годом становления российской ипотеки. Радужные перспективы развития жилищного кредитования обсуждали не только в Госстрое, правительстве, Госдуме. Тема ипотеки прозвучала и как одна из предвыборных программ президента.

Вместе с тем, несмотря на столь активное участие госструктур, результаты пока не впечатляют. На данный момент, по большому счету, участие в ипотечных программах не выгодно как конечному потребителю в связи с высокой процентной ставкой, так и кредитным организациям с точки зрения получения прибыли от этого бизнеса.

 

 

Застройщикам в крупных городах ипотека не интересна по той простой причине, что все их дома раскупаются еще на стадии строительства. Интерес потенциальных участников ипотечного рынка ослаблен откровенно слабым законодательством и соответственно боязнью кредиторов, заемщиков и строителей попасть если не в авантюру, то уж в рисковую сделку — точно.
Тем не менее в 2004 году ожидается всплеск активности всех заинтересованных сторон и определение генерального направления развития ипотеки. Более того, в Госстрое России уверены, что в Москве к февралю ожидается бум в спросе на ипотечные кредиты, выдаваемые по стандартам АИЖК.

Благополучная ипотека

Во всех развитых странах ипотека является основой развития государства и благополучия его граждан. Для этого правительства этих стран создали все необходимые условия. Во-первых, каждый гражданин США или ЕС знает, что если он берет кредит, то он будет защищен законодательством в случае непредвиденных обстоятельств. Здесь есть и отработанная схема страховок на случай потери заемщиком трудоспособности и гарантии государства. Подобные системы вызывают доверие у людей, и они не боятся потерять свои деньги. Во-вторых, на Западе ипотека рассчитана как на высший и средний класс, так и на небогатых граждан.
В России пытаются наладить американскую двухуровневую модель, которая предполагает выдачу кредитов и дальнейшее их рефинансирование. Этим с начала прошлого года начало заниматься АИЖК, агентство со 100%-ным государственным капиталом. В его главе встал достаточно опытный, работавший ранее в Газпроме управленец Александр Семеняка. Под его началом ранее четыре года бездействовавшее агентство стало реально рефинансировать кредиты, выдаваемые его операторами в регионах России. К концу 2003 года АИЖК рефинансировало более 2 тыс. кредитов на сумму 800 млн руб., причем основные поступления были зафиксированы в ноябре и декабре прошлого года.
Для старта эти показатели вполне нормальны, но если сравнить с тем, что общий жилой фонд РФ оценивается в $50 млрд (такую цифру назвал вице-премьер Владимир Яковлев на конференции «Развитие ипотечного кредитования в России» 17 декабря 2003 года) и более 50% от этого количества требует замены, то результаты минимальны. Кроме того, по словам экспертов АИЖК, жители тех регионов, где работает агентство, в последнее время хотят приобретать в основном новое жилье. При этом уполномоченные представители АИЖК работают преимущественно со вторичным рынком.

Получается, что правительство, которое заинтересовано в решении жилищной проблемы, уделяет ей недостаточно внимания и пускает все на самотек. Госстрой, даже после заключения с АИЖК договора о совместной деятельности, также пока не смог добиться каких-либо результатов. Его председатель Николай Кошман на каждом пленарном заседании, посвященном этой проблеме, просто констатировал факт, что все плохо и надо решать эту проблему. Для этих целей даже была достигнута договоренность с правительством США и рядом ипотечных агентств о выделении займа в размере $600 млн для проведения подготовительных и инженерных работ под строительство новых домов в регионах РФ с дальнейшей их реализацией по ипотеке. Но пока дальше слов дело не сдвинулось.

Москва — столица нашей Родины

Считается, что решение жилищной проблемы должно стать одним из основных пунктов предвыборной кампании Владимира Путина. Однако для развития массовой ипотеки в стране нет никаких реальных оснований. Есть лишь единичные примеры социальной ипотеки. Например, строительство компанией «Конти» ипотечного дома в Калуге, где кредиты на покупку квартиры выдаются под незначительные проценты, но вместе с этим их получает и небольшое число жителей.

В свою очередь в сложившейся ситуации нельзя обвинять АИЖК, это агентство действительно начало работу, и, по мнению многих участников ипотечного рынка, их схема является наиболее надежной и перспективной. Как отметили в агентстве, в новом году АИЖК планирует увеличить объемы рефинансирования кредитов более чем в 5 раз и заключить договоры о сотрудничестве по внедрению федеральной системы ипотечного кредитования с большинством регионов РФ. Сегодня в агентство поставляются пулы закладных из 28 регионов, которые рефинансируются под 15% годовых в рублях. По словам А. Семеняки, АИЖК планирует снижать процентные ставки вместе со снижением уровня инфляции. В прошлом году произошло снижение с 18 до 15%, как ситуация сложится в 2004 году, предсказать сложно.
Понятно, что развитие российской ипотеки зависит от ее «столичной судьбы». АИЖК к концу 2003 года выкупили в Москве менее 30 закладных в столице и Подмосковье, большую часть из которых поставил Промэнергобанк.

Что касается КБ МИА, который является официальным представителем АИЖК в Москве и в обязанности которого входит выкуп закладных у банков и их перепродажа агентству, им к середине декабря прошлого года не было предоставлено ни одной закладной. При этом АИЖК выдвинуло согласно договору определенный лимит на рефинансирование кредитов банка, равный 360 млн руб. Сейчас на МИА наложен штраф за невыполнение обязательств, который ориентировочно равен 3–5% от назначенной суммы лимита.

Запад ждет

Нынешняя непопулярность АИЖК в столице объясняется агрессивной политикой ряда банков. В частности, лидера в ипотечном кредитовании банка DeltaСredit, который начал свою деятельность почти пять лет назад и кредитует в валюте. Его уставный капитал изначально составлен из американских вливаний. Общий объем кредитов, выданных в основном в Москве, превышает $100 млн, или 3 млрд руб. Причем, чтобы расширять свою деятельность, банк раз в полгода прибегает к заимствованиям у IFC и других кредитных организаций. Например, недавно DeltaСredit достиг соглашения с банком Развития королевства Нидерланды FMO (Nederlandse Financierings-Maatschappij voor Ontwikkelingslanden N.V.) о предоставлении кредитной линии в размере $7,5 млн сроком на 5 лет.

Политика DeltaCredit достаточно проста: завоевать московский рынок и далее двинуться в регионы. Причем здесь нет ничего необычного — банк воспользовался пустующей нишей и занял ее, акцентируя внимание на немногочисленном пока среднем классе москвичей. Как отмечает исполнительный директор DeltaCredit банка Джеймс Кук, «наши клиенты — это представители формирующегося среднего класса, существование которого в любой стране мира является показателем экономической стабильности общества. Чаще всего это высокообразованные люди, имеющие большой потенциал карьерного и финансового роста, приобретающие свое первое жилье. Основная часть заемщиков в возрасте 26–35 лет. И дальнейшее развитие ипотечного кредитования, и улучшение условий предоставления кредитов позволят сделать ипотеку более доступной не только москвичам, но и жителям регионов». Также достаточно активен австрийский Райффайзенбанк, занявший у IFC под ипотеку $80 млн.

Своими силами

Уверенная деятельность этих структур на ипотечном рынке и, наоборот, пока слабые позиции московских банков объясняются несколькими факторами. Во-первых, донорными вливаниями иностранных инвесторов в свои кредитные структуры, пусть и сначала в убыточные, но работающие на перспективу. И боязнью российских банков выдавать долгосрочные кредиты из-за опасений наступления нестабильности в стране. Во-вторых, неотработанностью законодательной базы в этой области и отсутствием госгарантий, как в большинстве западных стран.
Кроме того, принятый недавно и подписанный президентом закон «Об ипотечных ценных бумагах» в данном содержании не может обеспечить гарантии надежного рефинансирования ипотечных кредитов при помощи выпуска ценных бумаг. Как признается сотрудник ФКЦБ России Дмитрий Глазунов, «в нынешнем варианте недостаточен факт вступления данного закона в силу... Основным вопросом остается — как снизить риски при выпуске ипотечных облигаций, которые лежат на эмитенте... Для этого в начале года предстоит разработать около 15 поправок и затем одобрить их через Думу». Таким образом, активное участие российских банков откладывается еще на год, пока не будут внесены в закон все необходимые поправки.

На начальном этапе, как отмечает вице-президент Промэнергобанка Владимир Талавер, нормальное функционирование этого закона интересует в основном маленькие и средние банки, так как у них немного собственных средств и требуется рефинансирование. Для крупных игроков, таких, как Внешторгбанк, Газпромбанк, Сбербанк, при небольшом объеме ипотечных сделок этот документ пока не играет роли. Но из них ипотекой для широких кругов занимается только ВТБ, который запустил собственную ипотечную программу только осенью 2003 года. Сбербанк также выдает кредиты на покупку недвижимости, но это нельзя считать полноценной ипотекой, так как в залог остается не квартира или дом, а поручительство. Газпромбанк, Желдорипотека, ипотечная компания АвтоВАЗа специализируются в основном на предоставлении кредитов под жилье только для своих сотрудников. Таким образом, массовая ипотека для Московского региона через российские банки будет доступна не ранее чем через год.

В свою очередь для АИЖК и столичных банков, подписавших соглашение о сотрудничестве с агентством, в 2004 году открывается реальная возможность проявить себя. В связи с неустойчивостью доллара и усилением рубля следует ожидать и активизации спроса на рублевые кредиты. Так, по словам вице-президента Промэнергобанка, в феврале его организация ожидает всплеск спроса на рублевые кредиты по программе АИЖК. Помимо этого планирует реабилитироваться МИА и начать поставлять закладные в агентство.
Несмотря на все сложности, нет сомнений, что ипотеке в стране быть. Вопрос — какой? Однако не приходится сомневаться, что ситуация, когда деньги российских заемщиков «уплывают» за рубеж, уже весной перестанет устраивать кремлевских чиновников.

Илья Терентьев М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...