Река иностранных денег

Россия хочет быть привлекательной в глазах зарубежных инвесторов. В прошлом году ее усилия были оценены тремя ведущими мировыми рейтинговыми агентствами — суверенный рейтинг страны был повышен. Ручеек иностранных денег начал превращаться в реку. В России стали происходить сделки, возможность которых еще недавно могла только обсуждаться, — вопросами рефинансирования, которые раньше ассоциировались только с АИЖК, занялись другие игроки.

В середине 2006 г.

 

 

два столичных банка — “Внешторгбанк 24” (“ВТБ 24”) и “Городской ипотечный” провели секьюритизацию (выпуск ценных бумаг, обеспеченных закладными по кредитам) части своего ипотечного портфеля. И тот и другой выбрали схему классической трансграничной (с использованием зарубежного посредника) секьюритизации и успешно ее осуществили. Иностранные инвесторы сочли для себя привлекательными ценные бумаги, обеспеченные российскими ипотечными кредитами.

В поисках инвесторов

Необходимость свободного обращения ипотечных ценных бумаг обсуждается в России не так часто, как обеспечение доступности ипотечных кредитов, но тем не менее тесно с ней взаимосвязана. В развитых странах секьюритизация — один из видов рефинансирования — дает возможность небольшим специализированным банкам успешно состязаться с ведущими кредитными институтами, получая доступ к дешевым ресурсам и привлекая заемщиков конкурентоспособными ставками по ипотеке.

“Ставки по ипотечным кредитам в Западной Европе колеблются в диапазоне 4-5,5%, в Восточной Европе — 5,6-9% (речь идет о наиболее востребованной категории кредитов, выдающихся сроком на 20 лет), — говорит генеральный директор "Фосборн Хоум" Василий Белов. — Статистика показывает, что при снижении ставок по кредитам происходит скачкообразный рост доли ипотечных сделок в общем объеме сделок с недвижимостью. Но для этого необходимы два условия: конкуренция на рынке ипотеки и наличие работающей системы рефинансирования”.

Конкуренция усиливается с каждым годом. Еще пару лет назад число банков, предлагавших населению ипотечные программы, не превышало нескольких десятков. Сейчас, по данным ЦБ, кредиты на покупку жилья предоставляют 663 кредитные организации. Только за первое полугодие 2006 г. объем выданных ипотечных кредитов составил 105 млрд руб. Белов отмечает, что только за последний год в России ставки по рублевым кредитам снизились в среднем на 1,2%, по долларовым — на 0,8%.

Для дальнейшего снижения ставок банкам необходимы источники дешевого финансирования. “Секьюритизация интересна тем, что позволяет банкам получить доступ к долгосрочным дешевым ресурсам на условиях, лучших по сравнению с обычным необеспеченным финансированием, — отмечает Андрей Савельев, председатель совета директоров КБ "Москоммерцбанк". — В России она сдерживается в первую очередь отсутствием инвесторов, заинтересованных в долгосрочном и надежном размещении средств по небольшим ставкам — уровня LIBOR + 1%. Такими инвесторами могут стать Пенсионный фонд или стабфонд, но они пока ипотечные ценные бумаги не покупают”.

“Минимальный объем закладных, при котором секьюритизация окупается, — $80-100 млн, — говорит Алексей Семенов, первый заместитель председателя правления Банка жилищного финансирования. — Но настоящие сделки по секьюритизации ипотечных кредитов начались только в этом году, до этого проходила так называемая квазисекьюритизация — АИЖК выпускало облигации, обеспеченные выкупаемыми ипотечными кредитами. Сейчас на рынок ипотеки пришли крупные операторы, конкуренция возросла”.

“Секьюритизация нужна банку для того, чтобы продать закладные, высвободить деньги и получить ресурсы для выдачи новых кредитов, — говорит Павел Комолов, андеррайтер Независимого бюро ипотечного кредитования (НБИК). — Однако познать на собственном опыте, что такое секьюритизация, в России пока успели только два банка: Городской ипотечный банк и “ВТБ 24”.

“С одной стороны, — продолжает Комолов, — мы имеем относительно небольшой ипотечный банк, деятельность которого напрямую зависит от того, насколько хорошо он сможет и далее находить дешевые кредитные деньги на Западе, с другой — государственного гиганта с практически бездонным карманом. Возможности этих двух банков несоизмеримы. Поэтому участники рынка склонны считать, что секьюритизация, проведенная "ВТБ 24", основывалась не столько на экономических расчетах, сколько на политических соображениях”. В самом банке, впрочем, не скрывают, что их основной целью было показать пример остальным.

Пионеры

“Внешторгбанк стал первым банком, который успешно провел выпуск и размещение ипотечных ценных бумаг на международном рынке. В данном случае сделка имела несколько отличную мотивацию от стандартных причин других банков, которые секьюритизируют свои ипотечные портфели”, — признает Мария Серова, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования “ВТБ 24”.

Сейчас “ВТБ 24” ежемесячно выдает заемщикам на приобретение недвижимости по $70-80 млн, ипотечные операции происходят за счет его собственных средств. Банк не только продолжает наращивать объемы выданных кредитов, но и активно приобретает ипотечные портфели других банков. На фоне этих показателей объем выпущенных в ходе секьюритизации ценных бумаг, составивший чуть меньше $90 млн, выглядит незначительным.

Серова говорит, что это была своего рода показательная сделка, создающая некие стандарты для проведения подобных сделок в будущем.

“Для нас реализация подобных программ столь же важна, как и непосредственно собственная выдача ипотечных кредитов. Ведь Внешторгбанк является одним из наиболее активных участников национального проекта “Доступное жилье”, — продолжает Серова.

Учитывая потребность в долгосрочных пассивах игроков на рынке ипотеки, Внешторгбанк планирует предложить им типовые продукты. С их помощью даже банки с небольшими портфелями получат доступ на рынки капитала, в том числе международные, уверяет Серова.

“Сейчас создается довольно много кондуитов, или объединений, они скупают пулы кредитов, в частности ипотечных, составляют из этих пулов один большой портфель и его секьюритизируют, — говорит Руслан Исеев, первый заместитель председателя правления Городского ипотечного банка. — А пока идет накопление портфеля, они финансируются короткими деньгами или посредством выпуска краткосрочных ценных бумаг. В этом состоит их бизнес. У ВТБ неплохая идея, если у них так получится”.

Правда, продолжает Исеев, здесь есть масса технических проблем: “Как Внешторгбанк будет организовывать обслуживание этих пулов? Если они будут покупаться у нескольких банков-оригинаторов (инициаторов выпуска ценных бумаг), то те скорее всего выступят обслуживающими агентами. Координировать операционную деятельность таких агентов — весьма нетривиальная задача. Как будут совмещены пулы с разными параметрами кредитования?” Хотя примеры подобных кондуитов, говорит Исеев, уже есть: что-то подобное делает “Совфинтрейд”, АИЖК, еще пара-тройка объединений находятся на стадии формирования. Исеев не исключает возможности для “Городского ипотечного” поучаствовать в таких кондуитах, при условии что банку это будет экономически выгодно. Правда, пока что он предпочитает проводить сделки с ипотечными кредитами самостоятельно.

Зарубежные деньги лучше

“Секьюритизация дает доступ к дешевым деньгам, к практически неограниченным деньгам, — перечисляет плюсы подобной операции Исеев. — Мы получаем доступ на международный рынок, к тому же сбрасываем с нашего баланса процентные и большую часть кредитных рисков. Есть еще регулятивные ограничения, которыми мы управляем посредством секьюритизации. Например, стандарты достаточности капитала, ведь мы не можем при заданном капитале раздувать до бесконечности баланс”.

Для больших банков, как “ВТБ 24”, секьюритизация не самый оптимальный способ, считает эксперт: у них большой запас капитала, достаточно недорогие ресурсы, они могут выпускать корпоративные облигации и т. д. То есть у них масса альтернативных источников финансирования. “У небольших банков такие возможности тоже есть, но обходятся им дороже и к тому же менее эффективны. Поэтому для них с точки зрения возврата на капитал — а это больше всего волнует акционеров — секьюритизация — наилучший способ”, — уверен Исеев.

В августе 2006 г. “Городской ипотечный” провел свою первую самостоятельную сделку по секьюритизации. “Можно долго перечислять все ее плюсы, но я особо отмечу, что мы получили право продавать ценные бумаги, обеспеченные платежами по нашим кредитам, напрямую американским инвесторам”, — говорит Исеев. Залоговым портфелем стали кредиты, номинированные в долларах США.

Схема сделки выглядела следующим образом. На первом этапе банк продавал специально созданной организации — она называется SPV (special purpose vehicle) — пулы ипотечных кредитов, накапливая портфель, необходимый для выпуска ценных бумаг. Чтобы избежать двойного налогообложения, SPV была зарегистрирована в Голландии.

Эта организация управляется внешней компанией и не имеет права принимать самостоятельные решения. На этапе накопления она получает финансирование, например, синдиката банков и на эти деньги приобретает у банка-оригинатора пулы ипотечных кредитов, которые размещает на своем балансе. В сделке участвует также платежный агент — у “Городского ипотечного” им стал Bank of New York, — где SPV открывает счет. Этот же агент распределяет средства с баланса SPV в соответствии с документацией по сделке: часть денег направляет банкам, которые кредитовали SPV, часть — оригинатору в качестве комиссионных за обслуживание, часть — на покрытие текущих расходов и т. д.

Когда SPV накопила достаточно пулов — на сумму чуть менее $73 млн, — она выпустила ценные бумаги. Их листинг прошел на бирже. Вся структура осталась такой же, только место синдиката банков заняли инвесторы в ценные бумаги. Свои купоны они получили от того же платежного агента. Сейчас проходит третий этап, он будет длиться достаточно долго, — обслуживание секьюритизированных кредитов. Этим за определенное комиссионное вознаграждение занимается сам “Городской ипотечный”. По словам Исеева, доходность данной операции выше, чем если бы банк обслуживал обычные ипотечные кредиты, кроме того, он снял таким образом большую часть рисков со своего баланса.

Успешность первой сделки послужила стимулом к повторению удачного опыта. “Сейчас, — говорит Исеев, — у нас идет этап накопления по второй сделке. Она будет больше, чем первая, я думаю, $150-200 млн. Но если мы увидим, что рынок благоприятен и мы сможем с выгодой секьюритизировать $100 млн, то мы это сделаем”.

Исеев отмечает, что прелесть секьюритизации состоит в том, что и банк, и тем более инвесторы минимизируют свои риски. “Если даже Городской ипотечный банк перестанет выполнять свои функции сервисного агента, то этим займется резервный агент — в нашем случае это “Райффайзен”, — успокаивает он инвесторов.

Прочность структуры секьюритизации оценивается рейтинговыми агентствами, которые присваивают выпущенным ценным бумагам различные рейтинги — на них и ориентируются желающие вкладывать деньги в ценные бумаги. Чтобы получить рейтинг выше суверенного — а именно так был оценен старший транш “ВТБ 24”, — в структуру надо ввести еще несколько элементов: страховку от политических рисков, обеспечительный депозит и т. д. Минимизация рисков удорожает сделку. “Далеко не все параметры этих сделок прозрачны и публичны. Мы не видим особых экономических причин в получении рейтинга выше странового, как, например, в случае с “ВТБ 24”, — говорит Исеев.

О своей заинтересованности в проведении секьюритизации в 2007 г. заявили еще несколько банков. Все они пойдут по пути “Городского ипотечного” и станут ориентироваться на зарубежных инвесторов. “Вопрос проведения секьюритизации на российском рынке упирается в стоимость денег, — объясняет заместитель председателя правления "Абсолют Банка" Анатолий Максаков. — В России покупатель будет отдавать предпочтение не качеству портфеля, а статусу эмитента, а это не совсем верно. Западный рынок для российских банков более перспективен, технологии проведения секьюритизации там уже отработаны и есть инвесторы, заинтересованные в российских бумагах”.

“В чистом виде секьюритизация подразумевает под собой наличие у банка большого портфеля кредитов на сумму не менее $250 млн, — говорит Белов. — В России сейчас такими портфелями обладают 3-4 банка. Более того, далеко не весь портфель может быть секьюритизирован. Есть еще второй вариант — выкуп портфеля. В этом случае сумма может составить $10-30 млн. Но отсутствие необходимого объема и разнородность пула закладных у российских банков тормозят развитие процесса секьюритизации в нашей стране. Законодательная база по ипотеке также еще недостаточно проработана”. “В число лидеров ипотечного рынка входят по большей части не специализированные ипотечные банки, а универсальные, — отмечает Комолов. — Таким структурам, как ФК "Уралсиб", Сбербанк РФ, "Возрождение", нет нужды что-то секьюритизировать и продавать, у них достаточно денег по крайней мере на ближайшее время. Зачем продавать по сниженной цене, когда можно зарабатывать по номинальной процентной ставке? Поэтому одни не спешат и откладывают секьюритизацию из-за отсутствия необходимости это делать, а покупать закладные у других никто не хочет. Любопытно, какой популярностью будет пользоваться пул закладных Москоммерцбанка, который в выдаче кредита откажет только мертвому…”

Савельев рассказал, что в начале 2007 г. Москоммерцбанк планирует организовать секьюритизацию своего ипотечного портфеля. Сумма сделки составит около $200-250 млн.

“Перспективы для секьюритизации в России есть, но банкам мешает повышенное требование к достаточности собственного капитала, — отмечает финансовый директор ипотечного банка "ДельтаКредит" Сергей Озеров. — Для банков, которые выпускают облигации с ипотечным покрытием, оно необходимо в размере 14%, тогда как для других не превышает 10%. Мы очень надеемся, что Центральный банк пересмотрит это требование”.

У “ДельтаКредита” разработана стратегия привлечения ресурсов, сейчас готовится выпуск корпоративных облигаций примерно на $30 млн. После принятия поправок в закон “Об ипотечных ценных бумагах” банк разместит облигации с ипотечным покрытием. “Следующий проект — секьюритизация ипотечных кредитов через SPV. Мы планируем привлечь $2 млрд в несколько выпусков. К I кварталу 2007 г. будет сделан первый выпуск примерно на $200 млн. Наш инвестиционный рейтинг дает все основания полагать, что наша стратегия фондирования будет достаточно успешной”, — рассказывает Озеров.

Банк жилищного финансирования также рассматривает возможность проведения секьюритизации через зарубежную SPV, говорит Семенов. Скорее всего она будет реализована в 2007 г.

Наталья Самарина Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...