Российский рынок ипотеки грядет... только рост или снижение?

В начале нынешнего года первый вице-премьер Правительства РФ Дмитрий Медведев заявил, что в 2007 году основной акцент в развитии национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» необходимо сделать на снижении ставки ипотечного кредитования до 7–8% годовых.

Многих банкиров подобная идея несколько удивила: нельзя с помощью чьего бы то ни было указа повлиять на механизмы рынка, говорили они. Правда, далее добавляли: если на государственном уровне захотят «сказку сделать былью», стоит предпринять ряд серьезных шагов, например снизить стоимость заемных ресурсов и ставку рефинансирования Банка России, упростить работу с ипотечными закладными, развить депозитарии и т. д. Не предприняв таких мер, власти могут рассчитывать на снижение к концу года ставок по ипотеке (если оно вообще произойдет) не более чем на 1,5%, утверждали банкиры.

 

 

Значит, средний уровень этих показателей составит около 9,7% (для кредитов в долларах США) и 10,5% (для кредитов в рублях). Были и те, кто прогнозировал, что все останется на прежнем уровне: 10–10,5 и 11–13% годовых соответственно. Самые смелые заявляли, что велика вероятность появления на рынке девятипроцентных ставок по долгосрочным кредитам, выданным в иностранной валюте. Пока же такую ставку можно получить лишь при первоначальном взносе в 30% от стоимости покупки и при сроке кредита в три — пять лет.

Однако сегодня об ипотечных диспутах, происходивших в начале года, стараются не вспоминать. В тот момент, когда делали вышеперечисленные прогнозы, отечественные банки довольно легко получали доступ к международным дешевым заемным средствам. Это давало им возможность постепенно снижать ставки. Увы, столь благоприятная ситуация длилась всего несколько месяцев, пока в США и Европе не разразился пресловутый ипотечно-банковский кризис.

Сейчас большинство экспертов сходятся во мнении, что грядет повышение ставок. Директор департамента ипотечного кредитования «ВТБ 24» Анатолий Печатников прямо заявил: «С учетом увеличения стоимости ресурсов, привлекаемых российскими банками, я прогнозирую рост ставок по ипотечным кредитам в конце года. Но на объемах бизнеса удорожание заимствований вряд ли скажется». Дешевых денег из-за границы в ближайшее время не будет, значит, отечественные банки станут перепродавать заемщикам более дорогие кредиты. В разы ставки по ипотеке, конечно, не вырастут, но повышение на 1–3% все же произойдет. Также есть вероятность сокращения количества организаций, работающих с ипотекой. Возможно, остальные компании решат тщательнее рассматривать сведения о приходящих к ним клиентах. Кто-то вообще откажется от заемщиков, чьи доходы не подтверждены официальным образом, то есть от так называемых серых, кто-то повысит для них ставку по кредиту.

Гарегин Тосунян, президент Ассоциации российских банков, напротив, заявляет, что кризис в США существенно не изменит рынок ипотеки в России, поскольку у нас объем таких займов едва достигает 1% от ВВП, тогда как в Штатах этот показатель равен примерно 65%, а в Великобритании он еще выше. «Проблемы, возникающие на международных рынках, не могут не сказываться и на России, поскольку она является частью глобальной финансовой системы. И трудности с ликвидностью, которые испытывают в Америке и Британии, вызвали небольшой отток капитала с рынков третьих стран, в том числе нашей. В результате у нас ставки на рынке межбанковского кредитования выросли на 1–1,5%». Но серьезных экономических предпосылок для беспокойства нет, «скорее речь идет о психологических мотивах, связанных с оттоком средств с межбанковского рынка», — добавляет Гарегин Тосунян.

Между тем еще до разразившегося ипотечного кризиса, точнее до того момента, когда нем стали говорить во весь голос, один из банков Москвы в середине лета повысил ставки на 0,5–1%. Им оказался Москоммерцбанк, занимающий третье место в России по объемам выдаваемых ипотечных кредитов. Повышение, как сказали в банке, коснулось всех клиентов, но в большей степени тех, чьи доходы официально не подтверждены. Если перейти на язык цифр, для благополучных заемщиков сейчас ставка по кредиту в долларах равна 11,5% (было 11%) годовых, а для «серых» — 13,5% (было 12,5%). Нечто подобное, говорят в конфиденциальных беседах банкиры, продолжится. Впрочем, есть банки, которые пошли по иному пути. Они на время приостановили выдачу ипотечных займов, официально объяснив это своими внутренними проблемами, а именно перераспределением функций. Какой вариант работы с клиентами они выберут, пока неизвестно.

«Тем не менее в настоящее время рынок ипотечного кредитования в России является самым динамично развивающимся сегментом рынка кредитования населения. По данным Центробанка России, в прошлом году он увеличился в три раза», — отмечает Анатолий Печатников. — В течение I полугодия текущего года он вырос на 50% с 13,3 до 20 млрд долл., а в конце 2007 года эта цифра достигнет 30 млрд долл. В 2008 году объем рынка ипотечного кредитования превысит 54 млрд долл.». Однако столь высокая сумма складывается благодаря Москве: на ее банки, по сведениям ЦБ РФ, приходится около 20% объема всех выданных займов. Далее идут Московская и Тюменская области (примерно по 8%), затем Санкт-Петербург (около 7%), а завершает список активных регионов Ханты-Мансийский автономный округ (5%). Остальные заметно отстают в развитии ипотеки.

Приведенная статистика, если так можно выразиться, докризисная. Изменится ли она? Вряд ли кто-то из аналитиков сейчас способен дать точный ответ на этот вопрос. В любом случае, пока повышение ставок не носит лавинообразный характер, но тем, кто уже решил приобрести квартиру в кредит, стоит поторопиться. Вопрос: куда идти?

На сегодняшний день в России существует около 500 банков, которые специализируются на выдаче ипотеки. С одной стороны, судя по цифре, выбор достаточно широк, с другой — найти подходящий по всем параметрам банк среди такого количества всегда сложно. Но прежде чем стучатся в дверь первого попавшегося офиса, следует определиться, какую квартиру вы намерены купить: в новостройке, на вторичном рынке или, может быть, вообще дом за городом. И, когда выбор будет сделан, количество банков заметно сократится. Не все из них работают с новостройками (велики риски), не все готовы давать кредиты под еще не построенные дома. Кто-то предпочитает работать только с «белыми» клиентами, чьи доходы официально подтверждены, а кто-то берет под крыло и отказников других банков.

Сегодня самый распространенный и выгодный для покупателя способ взять ипотечный кредит — участие в партнерских программах. Что это такое? Девелоперская компания вместе с одним, а чаще (если фирма крупная) с несколькими банками разрабатывает собственную схему кредитования. Она, как правило, выгодна всем трем сторонам: и продавцу (значительно снижены затраты на оформление сделки, если покупатель хочет воспользоваться ипотекой), и банку (перед ним солидная компания, значит, надежный клиент), и самому покупателю (лояльный подход, возможность получить кредит по сниженной процентной ставке, а также увеличить срок погашения либо с наименьшими потерями досрочно выплатить его).

Что касается участия в партнерских программах, то лидером является «ВТБ 24». Следом идут «МДМ-Банк», «Абсолют Банк», «Возрождение» и «РОСБАНК». Остальные по разным причинам взаимодействуют лишь с одним или двумя девелоперами. Кстати, Московский банк реконструкции и развития сотрудничает только с компаниями «КРОСТ» и «ПИК», а Сбербанк России и Газпромбанк — с «МИЭЛЬ» и «МИАН». В то же время застройщики по конкретному объекту разрабатывают партнерские программы сразу с несколькими банками, дабы потенциальный покупатель имел возможность выбирать.

Чтобы не быть голословными, вот несколько примеров партнерских программ. «МДМ-Банк» продлил действие специальной программы ипотечного кредитования для физических лиц — клиентов инвестиционно-строительной компании «Квартал». Для ее участников снижены процентные ставки после оформления прав собственности до 9,5% (если кредит в валюте — долларах, евро) и до 9,9% (в рублях). Для заемщиков банка, которые приобретают квартиры у других компаний, процентные ставки после оформления данного права составляют от 10,25% (в валюте) и от 10,6% (в рублях). Таким образом, разница между стандартными процентными ставками и специальными ставками для клиентов ОАО «Квартал» после оформления прав собственности достигает 0,75% и 0,7% соответственно. Существуют и другие льготы для тех, кто является одновременно клиентом и «Квартала», и «МДМ-Банка», например оформление договоров на бесплатной основе, досрочное погашение с момента получения кредита.

Есть также примеры, где с девелопером по одной ипотечной программе работают сразу четыре банка. Правда, в этом случае идет речь только об одном объекте-новостройке. Так, некоторое время назад «МИЭЛЬ-Новостройки» в партнерстве с четырьмя банками («ВТБ 24», Газпромбанк, «МДМ-Банк» и Русский Ипотечный Банк) разработала схему ипотечного кредитования для покупателей квартир в жилом доме в городе Долгопрудном. «Мы стараемся идти навстречу пожеланиям наших клиентов, поэтому намеренно предлагаем много вариантов кредитования и способов оплаты приобретения жилья, полагая, что у человека должен быть выбор, — говорит Оксана Каарма, управляющий партнер компании. — Четыре ипотечных программы на одном объекте — нечастное явление на рынке недвижимости. Впрочем, интерес со стороны банков говорит о правильности нашего пути». Размер ставок для потенциальных покупателей квартир в таком доме колеблется от 10,5% до 13,5% до регистрации прав собственности и от 9% до 11,5% — после. Но это для кредитов, выданных в долларах, а ставки по рублевым займам несколько выше, в среднем 12–14% до регистрации и 10–13% — после. Максимальная сумма кредита — 1 млн долл. Ставки банков и требования к покупателям практически похожи, за исключением, пожалуй, одной позиции — минимального взноса за квартиру. Он может меняться от 5 до 10%.

Компания «СУ-155» пошла по несколько иному пути и разрабатывает сразу с несколькими банками партнерские программы ипотечного кредитования по всем своим объектам. Среди ее партнеров РосЕвроБанк, РОСБАНК, «Банк Москвы», «Возрождение», Независимый Строительный Банк, «Зенит» и «Компания розничного кредитования». Есть одно существенное отличие этих схем от остальных, существующих на рынке. Ставки по кредитам в рублях здесь ниже, чем в валюте: 8–14% годовых до регистрации прав собственности и 7–13,5% после получения прав (в рублях), а также 11–13% и 9,5–10% соответственно (в долларах или евро). И все же стоит обратить внимание на одну деталь: рублевая процентная вилка достаточно велика.

Еще до того как в США и Европе разразился ипотечный кризис, в России был создан консорциум трех банков: российского «ВТБ 24», группы UniCredit и Deutsche Bank. Их основная цель — дать возможность отечественным банкам получать на международном рынке необходимые средства на развитие ипотечных программ по доступным оптовым ценам. Более того, оговорили и сумму — 2 млрд долл. Причем программа нацелена на банки, расположенные за пределами Москвы. В данном случае местные компании смогут своих клиентов оставлять у себя. В результате станет активно развиваться банковский сектор, да и у жителей окажется меньше проблем. Будем надеяться, что развитию данной схемы банковский ипотечный кризис не помешает.
Светлана Осипова Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU