Рулевые ипотечного обоза

Разговоры об ипотеке как о спасательном круге в решении жилищных проблем населения время от времени выливаются в создание структур, призванных быть рулевыми на этом новом, еще, в общем, неизведанном для российского потребителя рынке. И Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) как федеральная структура, на которую возложены задачи по расширению финансовой и географической доступности ипотечного кредита в России, выполняет на нем весьма заметную роль. Трансформация уже выданных различными участниками рынка ипотечных кредитов в особые ценные бумаги и продажа последних на фондовом рынке – одно из важнейших направлений деятельности этой организации. Одна лишь цифра – выкуп закладных АИЖК в регионах проходит в объемах свыше 100 млн руб. ежемесячно – говорит сама за себя.

 

 

При этом планы агентства в этом отношении можно считать далеко идущими.

Об этом – беседа с заместителем директора Департамента жилищной политики ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Александром ИВАНОВЫМ.

– Александр Владимирович, вы являетесь представителем Департамента жилищной политики АИЖК. Какие задачи поставлены перед этой структурой?

– Главной задачей департамента является работа с государственными и негосударственными организациями, которые в той или иной степени занимаются вопросами ипотечного кредитования. Кроме того, мы работаем с администрациями субъектов Российской Федерации в части, касающейся заключения трехсторонних соглашений. Речь идет о разработке и подписании документов, являющихся основой деятельности агентства в регионах на долгосрочную перспективу. Следующее направление – это вопросы, так или иначе связанные с инвестированием в жилищное строительство на условиях реализации построенного жилья с использованием механизма ипотечного кредитования. Кроме того, департамент занимается корпоративными программами, связанными с использованием ипотечного кредитования для обеспечения жильем сотрудников крупных компаний.

– Ранее департамент назывался Департаментом региональной политики и маркетинга. С чем связано изменение названия?

– В августе 2003 г. в АИЖК была сформирована новая штатная структура, и количество департаментов увеличилось. Нашему департаменту были приданы некоторые новые функции, а некоторые старые были переданы другим подразделениям. Сейчас мы вплотную занимаемся вопросами жилищной политики, активно работаем в комиссии заместителя руководителя Администрации Президента РФ Игоря Ивановича Шувалова. Комиссия по поручению Президента занимается вопросами, связанными с интенсификацией экономического развития страны. Она призвана выделить наиболее перспективные направления в экономике, которые бы явились точками роста, локомотивами для остальных отраслей. Одной из таких точек роста является ипотечное кредитование. Его механизм при создании условий эффективной реализации позволит в значительной степени облегчить решение жилищной проблемы, будет способствовать увеличению темпов и объемов жилищного строительства, станет одной из основ ускорения темпов экономического роста страны.

– Сколько сотрудников в штате АИЖК?

– Около 60 человек.

– Насколько существенной вам видится деятельность подобных агентств недвижимости в деле прогресса ипотечного кредитования?

– В соответствии с нашими стандартами все региональные операторы, поставляющие нам закладные, должны создавать соответствующую инфраструктуру. Элементом этой инфраструктуры, и очень существенным, являются агентства недвижимости, или риэлторские агентства. Имея базы данных, опыт и знание рынка, такие структуры обеспечивают комфортность, прозрачность, цивилизованность в сфере кредитования.

– Как известно, в конце апреля 2003 г. АИЖК разместила на бирже под государственные гарантии свои корпоративные облигации, средства от которых должны были пойти на выкуп у банков закладных, т.е. в итоге на расширение финансовой базы ипотечного кредитования. Были ли успешно размещены эти средства? Можно ли в будущем ожидать новой эмиссии корпоративных облигаций АИЖК? В принципе, такие ценные бумаги могли бы заинтересовать население на предмет покупки. Но не велик ли номинал облигаций – 1 млн руб.? Для примера, Московское ипотечное агентство (МИА) уже приступило к продаже частным лицам собственных корпоративных облигаций номинальной стоимостью в 1000 руб.

– Сейчас у нас достаточно активно идет выкуп закладных в регионах, в объемах свыше 100 млн руб. ежемесячно. К весне мы планируем выйти на миллиардный рубеж. Такие темпы позволят нам сформировать достаточное залоговое покрытие для выпуска ипотечных ценных бумаг, тем более что соответствующий закон уже подписан Президентом. Одновременно мы не отказываемся от такого инструмента, как корпоративные облигации агентства, и при определенных случаях можем прибегнуть к их выпуску. Безусловно, номинал уже выпущенных облигаций, в силу технических причин, оказался велик и, в случае выпуска ипотечных или корпоративных облигаций, он, скорее всего, будет снижен.

– Каков механизм обращения денежных средств от реализации корпоративных облигаций в закладные: выкупаются уже имеющиеся кредиты или средства со счета агентства поступают сперва в кредитные организации, а только потом, по перечислении денег, те уже выдают кредиты?

– Изначально банк должен на свои средства выдать кредит и оформить закладную, после чего закладная, как и закладные других банков, поступает к региональному оператору, который формирует из них пул и перепродает нам. В течение некоторого короткого срока мы эти закладные выкупаем, перечисляем деньги на счет региональному оператору, а он рассчитывается с банками. Это, что касается стандартной процедуры, занимающей, как правило, около месяца. Кроме того, существует практика предоставления займа региональному оператору с условием его возврата, как правило, закладными.

– Каким образом АИЖК гарантирует выкуп выданных банками населению ипотечных кредитов по программе АИЖК?

– Агентство планирует свою работу по выкупу закладных, как правило, на год вперед. Зная объем собственных средств, мы требуем, чтобы региональные операторы заранее предоставили графики поставки закладных. Таким образом, на каждый месяц определяется и резервируется определенный бюджет. Кроме того, согласно подписываемым соглашениям, предусмотрены штрафные санкции, если поставщик закладных не выполняет своих обязательств. АИЖК также обязано выплатить штраф, в случае невыполнения своих обязательств по выкупу закладных. Пока что таких случаев с нашей стороны не было.

– Каким критериям должен соответствовать банк, организация, выдающая ипотечные кредиты, чтобы стать участником ипотечной программы АИЖК?

– Критерий – достаточная финансовая устойчивость, опыт работы на ипотечном рынке. Финансовые документы по первичным кредиторам рассматриваются на кредитном комитете, затем определяется лимит, в пределах которого кредитная (или не кредитная) организация, выдающая кредиты (займы), будет поставлять агентству закладные, соответствующие стандартам АИЖК.

– Как взаимодействуют АИЖК и Московское ипотечное агентство? Были ли выкуплены кредиты у МИА как у регионального московского оператора в рамках средств, поступивших от реализации облигаций?

– Могу сказать, что с нашей стороны весь путь пройден. Агентство заключило соглашение с МИА, определило лимит, но, насколько мне известно, пока что ни одной закладной МИА нам не поставило.

– Однако если МИА не выполнило своих обязательств по поставке закладных, были ли применены по отношению к этой организации вышеуказанные штрафные санкции?

– Договором были предусмотрены штрафы, и АИЖК в начале декабря 2003 г. напомнило МИА об этом.

– Есть ли, на ваш взгляд, конкуренция на рынке ипотечного кредитования?

– Безусловно. Что касается нашего продукта, то мы считаем, что он имеет существенные конкурентные преимущества. Следует пояснить, что поле основной нашей деятельности находится в регионах, а там у нас практически нет конкурентов, если не считать некоторых региональных программ. Но это не ипотека в чистом виде, а скорее инструмент местных администраций по обеспечению отдельных категорий населения жильем. По большей части такие программы дотируются из региональных бюджетов и не имеют рыночной основы. Если говорить о рыночной ипотеке, то в регионах она до последнего времени была малоразвита. Редко где действительно были хорошо стоящие на ногах ипотечные компании, которые могли бы составить нам конкуренцию. Что касается столиц, то некоторые банки весьма активно работают на данном рынке и имеют значительные, по российским меркам, ли закладных. Тем не менее, мы считаем, что АИЖК будет успешно с ними конкурировать, и как только мы выйдем на столичные рынки, думаю, практика покажет правоту моих слов. Здесь важно подчеркнуть, что агентство выдает рублевые кредиты а, следовательно, заемщик застрахован от валютных рисков. Кроме того, агентство привлекает средства под госгарантии, что позволяет устанавливать минимально возможную на рынке ставку по кредиту. Этому же способствуют и невысокие по стоимости, по сравнению с банками, операционные расходы АИЖК.

– В настоящее время АИЖК выстраивает свою федеральную ипотечную систему (ФИС), со временем вовлекая в нее все больше и больше регионов. Не приведет ли это к построению в нашей стране еще одной монополии – монополии ипотечного кредитования, которая будет диктовать условия предоставления кредитов и нормы доступа на этот рынок?

– Задача построения федеральной ипотечной системы – создать условия, предоставить возможность для получения кредита, по сути, во всех регионах РФ. Успешная работа некоторых банков по ипотеке в Москве и Санкт-Петербурге во многом объясняется тем, что здесь заемщик наиболее платежеспособен. Банки можно понять: они ставят перед собой цель снять наиболее высокую прибыль. Агентство же, не отказываясь от цели получения прибыли, в то же время ставит перед собой более широкую задачу – сделать ипотечный кредит доступным во всех регионах России. Чтобы в любом городе человек мог получить кредит так же, как и в Москве. Сейчас, в силу отсутствия соответствующей инфраструктуры в ряде регионов и отсутствия «длинных» денег у местных кредитных организаций, такая возможность у потенциального заемщика не всегда есть. Таким образом, речь идет не о создании монополии, а о предоставлении гражданам права получать ипотечные кредиты независимо от региона проживания. Мы прилагаем для этого большие усилия. Если какая-либо организация хочет выдавать ипотечные кредиты – пусть делает это, такого рода конкуренцию можно только приветствовать. Агентство не диктует нормы доступа на рынок и не наделено такими полномочиями. Стараясь распространить наши стандарты в наибольшем количестве субъектов Федерации, мы скорее задаем некие ориентиры. Агентство, ориентируясь на рынок и работая исключительно на рыночных условиях, в то же время работает с минимальной для себя прибылью. Это делает предлагаемые условия кредитования достаточно привлекательными для заемщиков. Но это вовсе не означает монополии. Предлагаемая АИЖК ставка является рыночной. Но если кто-либо предложит более выгодные условия, предоставит лучший сервис, лучшие ставки, будет конкурентоспособнее, чем мы, то, безусловно, он станет лидером рынка. У Агентства нет ни стремления препятствовать таким организациям, ни рычагов для этого.

– Какая категория жилья преимущественно приобретается с помощью кредитов? Являются ли покупатели дорогого элитного жилья клиентами заемщиками банков, работающих с АИЖК? Каков максимальный кредит, выданный на данный момент по программе АИЖК?

– Максимальная сумма по закладной в портфеле АИЖК сегодня – 8,5 млн руб. Это величина кредита. Если говорить о стоимости данного объекта, то сюда смело можно добавить 30% – сумму, которую заемщик, в соответствии с нашими стандартами, должен внести из собственных средств. Что же касается вопроса о преимущественном приобретении жилья с помощью кредитов, то, как правило, это типовое жилье. Тем не менее, мы выкупаем закладные, оформленные под загородное жилье, индивидуальные домовладения.

– Каковы стандартные условия кредита (сумма начального взноса, продолжительность, максимальная и минимальная сумма кредита), и есть ли у заемщика возможность досрочного погашения займа без выплаты штрафа за досрочное погашение?

– Сумма начального взноса для заемщика составляет 30% от стоимости жилья, срок кредитования – до 20 лет, максимальная сумма не ограничена. Но здесь нужно учитывать, что доход заемщика должен соответствовать объему занимаемых средств, точнее, совокупный ежемесячный доход заемщика (например, членов его семьи, если они являются созаемщиками) должен, по меньшей мере, в два раза превышать сумму ежемесячных выплат по кредиту. Что касается возможности досрочного погашения, то стандарты агентства предусматривают такую возможность. Через полгода после выдачи кредита можно досрочно погашать кредит, штрафные санкции за досрочное погашение агентство не применяет.

– Если первоначальный взнос заемщика за квартиру значительно превышает минимально требуемый, снижается ли при этом величина процентной ставки по кредиту?

– Нет, величина процентной ставки не уменьшается. Естественно, уменьшается «тело» кредита, и процентные выплаты в своей сумме становятся меньше.

– Можно ли сказать, что кредит является доступным, в том числе с точки зрения процедуры его получения?

– Cудя по нашему опыту, кредит по стандартам АИЖК действительно является доступным. Безусловно, заемщику все же нужно предоставить довольно большое количество документов, но мы не можем поступить иначе, поскольку эти требования обусловлены действующим законодательством. Но мы работаем над тем, чтобы сделать процедуру получения кредита более доступной. И то, что наши предложения находят понимание в органах исполнительной и законодательной власти, вселяет оптимизм. Уже сейчас получение кредита – вполне реальная процедура, а если судить по тому, какими темпами прирастают объемы рефинансирования кредитов через агентство, становится понятно, что сложности формальной стороны процесса оформления кредита значительно меньше самой выгоды от использования заемных средств.

– Часты ли случаи личных банкротств с прекращением заемщиком выплат по кредиту? Что происходит в таких ситуациях?

– Не часты. Согласно нашей статистике, из всего объема выкупленных агентством кредитов на дефолты приходится менее одного процента. Причем до сих пор все случаи были разрешены до судебного разбирательства. Заемщик может либо продать недвижимость и возвратить средства, либо страховая компания выплачивает долг при форс-мажорных обстоятельствах, либо находится какое-то другое решение. Но, так или иначе, мы не имели ни одного случая, когда бы задолженность не была погашена.

По состоянию на декабрь 2003 г. в портфеле агентства находятся 1700 закладных на общую сумму около 570 млн руб. По всем закладным было всего несколько десятков единичных просрочек ежемесячных платежей, причем многие из них носили технический характер, и были связаны зачастую не с заемщиками, а с банками или региональными операторами. Если говорить о действиях заемщика в случае дефолта, то он волен распорядиться оставшимися после продажи залога и удовлетворения обязательств кредитора средствами по своему усмотрению. Если же клиент не смог подыскать жилье на оставшиеся в его распоряжении средства, вопрос о его переселении на площадь так называемого отселенческого фонда решается, согласно законодательству, местными властями.

– Каким вам видится развитие ипотечного кредита как полноценного инструмента приобретения жилья в ближайшем будущем?

– Я думаю, что развитие будет самое динамичное. Приобрести жилье с помощью заемных средств при помощи инструмента, которым пользуется весь мир, – это нормально. И это выгодно. В первую очередь для тех, кто жилье арендует, кто имеет накопления на первоначальный взнос и стабильный источник доходов. Ситация складывается так, что таких людей становится все больше.

Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...