Секреты доступности жилья

Предугадать, как будет развиваться рынок ипотеки, сейчас довольно сложно. Но то, что он будет развиваться, — однозначно. Другого пути для решения жилищной проблемы у россиян нет. Для ипотечного рынка настал период коррекции. Как цены на квартиры в последние полтора года стремительно росли, так же стремительно развивалась ипотека.

 

 

Только за прошлый год количество выданных кредитов увеличилось в два, а кое-где и в три раза. Сейчас активность заемщиков несколько снизилась.

— Говорят, заемщиков стало меньше потому, что исчерпался круг тех, кто может воспользоваться ипотекой.

— В этом есть доля истины. Сейчас, с учетом роста цен, клиентами ипотечных банков могут быть только 10 % граждан. Если стоимость жилья будет повышаться и дальше, эти 10 % исчерпаются за пять-шесть лет. И тогда возникнут серьезные проблемы с ипотекой, если не расширить круг ее участников путем развития социальной ипотеки и создания строительных сберегательных касс (ССК).

— Но для этого потребуется помощь государства…

— Безусловно. А как иначе! Если государство платит, к примеру, учителям и врачам небольшую зарплату (у нас доля зарплаты в ВВП меньше, чем в других странах), то, как бы эти люди ни хотели, они не смогут стать участниками коммерческой ипотеки. И в таком случае государство должно найти другие способы помощи в решении жилищной проблемы.

— В последнее время о помощи малообеспеченным гражданам говорится немало…

— Подобных заявлений мы слышим достаточно, а дело стоит. Уже несколько лет идет острая борьба вокруг закона об ССК. Я думаю, основные причины — в том, что многие чиновники высшего звена считают американскую ипотеку единственно возможной для России. Но в тех же США помимо двухуровневой модели кредитования существуют и ССК. Правда, сейчас их меньше, чем 50 лет тому назад, но все же они есть. И значит, востребованы.

— Однако в Германии, например, от ССК начинают отказываться, поскольку они уже не так выгодны: процентные ставки за пользование кредитом в ССК выше, чем в банке.

— Но по факту мы видим, что пока в Германии доля людей, которые предпочитают стройсберкассы, прилична. А доля денег, собранных через ССК и банки, примерно одинакова. И если пройтись по странам бывшего соцлагеря, видно, что многие из них только с помощью ССК смогли обеспечить прорыв в жилищном строительстве. Особенно успешно решают проблему в Чехии. Там доля денег, собранных через стройсберкассы, составляет в ВВП около 20 %, а у нас — пока около 2 %. Чехи продемонстрировали, что ССК работают эффективно в странах, где нет мощного фондового рынка. А в России его нет.

Наша ипотека замкнута в основном на западные банки, наши кредитные организации продают пулы закладных на Запад. Но это положение дел чревато неприятными последствиями. Как только западные банки потеряют к нам интерес, ипотека в России может рухнуть.

Противодействие развитию ССК объясняется просто: идет борьба за наши рынки. Все понимают, что потоки денег у нас сейчас огромные, а будут еще больше, сырье продолжает дорожать, и никуда от этого не денешься…

— А подвижки с законом о ССК есть?

— Да, после того как Президент России сказал на совещании в Казани о том, что система, аналогичная ССК, нам нужна, внимания к закону стало больше. Все министерства и ведомства дали положительное заключение по поводу законопроекта. Но в целом его принятие пока тормозится… Рассмотрение на заседании Госдумы перенесено на осень. Наши чиновники умеют это делать. Оно и понятно: ставки слишком высоки.

— Могут ли помочь гражданам с покупкой жилья кооперативы? Тем более что закон, регулирующий их деятельность, существует.

— Закон о ЖНК действительно принят, но он не дает кооперативам нормально работать. Поэтому сегодня многие из них всячески обходят его, работают по не запрещенным нашим законодательством схемам, отчего люди, которые вступают в кооператив, не становятся более защищенными.

— И чем, на ваш взгляд, так плох этот закон?

— Когда пытаешься поставить систему контроля, которая выявляет весь брак, то производство останавливается, потому что она бракует всю продукцию. Система контроля должна быть реально согласована с квалификацией людей, с уровнем брака… Так и с кооперативами. Создали закон, который перекрыл кислород не только мошенникам, но и нормально работающим кооперативам. Естественно, они начинают искать обходные пути.

— А как претворяются в жизнь слова Президента России о том, что надо строить больше? И справится ли с этим строительная отрасль?

— Президент хорошо изучил, видимо, жилищную проблему тех стран, где строят по одному квадратному метру на человека. И нам при населении в 140 млн человек надо осваивать не менее 140 млн кв. м в год. В том, что строительный комплекс справится с этой задачей, у меня сомнений нет. У отрасли и сегодня есть примерно двукратный запас мощности. Кроме того, много небольших фирм, готовых работать в сегменте жилищного строительства. Но какие проблемы возникают? Говорят, главная — дефицит стройматериалов. К примеру, цемента. Моя точка зрения такова: это непринципиально. Цены на цемент и гипс в Европе намного ниже, чем в России. А сказанное означает, что недостающие материалы можно закупать там. Выход из положения, конечно, не блестящий, но такая политика не помешает наращиванию объемов строительства.

Вот инфраструктура — это важно. Получить земельный участок под строительство дома серьезной компании менее проблематично, чем оснастить его инженерными коммуникациями. Застройщики жалуются на сложности и дороговизну подключения к энергоресурсам. На сегодня России не хватает примерно 4,4 ГВт электроэнергии. Частично могут помочь локальные электростанции. Такие проекты начинают реализовывать в Москве, но это весьма недешевое удовольствие. У регионов подобных ресурсов нет.

— А деньги Стабфонда могли бы здесь помочь?

— Безусловно. Жилье — это сегмент, в котором происходит освоение огромных денег. Когда говорят, что вкладывание средств Стабфонда приведет к большой инфляции, не учитывают других экономических факторов. Если синхронизировать государственные вложения в жилье с выходом этого товара на рынок, то никакой инфляции не будет. Деньги станут крутиться, давая работу гражданам, увеличивая налоговые поступления, расширяя саму товарную линейку недвижимости.

— Кстати, о налогах. Не за горами введение единого налога на недвижимость. Знаю, что отношение к нему в обществе неоднозначное…

— Я считаю, что затея эта пустая и несвоевременная. Чтобы переходить на единый налог, нужно уметь измерять рыночную стоимость недвижимости, что связано с анализом солидного объема сделок. На Западе провести подобную оценку легко, потому как недвижимость там оборачивается в десять раз быстрее, чем у нас. В России в среднем сделка проходит один раз в 50 лет, а за рубежом — раз в пять лет. Да и объемы в десять раз больше. Естественно, что накоплена определенная история. В Англии за 200 лет можно собирать сделки и индексировать их с учетом изменения фунта стерлингов, а затем использовать такую информацию при оценке рыночной стоимости объекта.

У нас погрешности будут во много раз выше. А что значит оценить рыночную стоимость квартиры с погрешностью в десять раз? Это же пальцем в небо тыкать.

— Если говорить о доступном жилье, то каким оно должно быть: многоэтажным, малоэтажным, деревянным?

— Большинство людей живут в городах, где земля дорогая, а потому выгоднее строить конвейерные многоэтажные дома. Но наша страна уникальна тем, что у нас много и дешевой земли, на которой малоэтажное строительство оправданно. Есть проекты, позволяющие уложиться в 200 долл. за 1 кв. м при условии, что создана хорошая инфраструктура. Если поселок, где строят коттеджи или таунхаусы, не оснащен своими системами очистки и локальными системами энерго- и водоснабжения, то стоимость резко возрастет… Я считаю, что программу доступного жилья надо решать в комплексе. Где-то предпочтительнее вести строительство массового многоэтажного жилья, а где-то — малоэтажного.

— И все же без помощи государства жилье вряд ли станет доступным для большинства граждан.

— Безусловно. Если, к примеру, 2 % нашего населения способны сами купить себе квартиру, то про них можно забыть. Еще 10 % граждан готовы взять ипотечный кредит, у них 30 % от стоимости жилья в кармане есть — они сами разберутся. А вот остальным людям (это 40–50 %) надо помогать: они не в состоянии решить свою жилищную проблему. Им следует предложить либо социальную ипотеку, либо ССК, но без вмешательства государства тут не обойтись. И эта задача государством пока не решена.Президент Международной академии ипотеки, председатель Национального совета оценщиков РФ Иван Грачев считает, что доступность жилья для большинства россиян прямо пропорциональна помощи им со стороны государства. Необязательно в виде прямой денежной субсидии или бесплатной квартиры. Нужно использовать разные способы жилищного кредитования, не ограничиваясь классической ипотекой.

Вениамин Вылегжанин Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU