Строить и беречь

В действующей федеральной целевой программе “Жилище” отмечается, что темпы решения жилищных проблем в нашей стране настолько недостаточны, что могут быть причиной серьезного обострения социальной ситуации. В национальном проекте “Доступное и комфортное жилье — гражданам России” также констатируется, что остается нерешенной проблема обеспечения доступности жилья для граждан с разным уровнем дохода. Еще более актуализируют эту тему существенное сокращение объемов жилищного строительства и рост цен на жилье.

Очевидно, что в этих условиях важной задачей государственной жилищной политики является внедрение таких финансово-экономических механизмов, которые могли бы максимально эффективно способствовать удовлетворению жилищных потребностей населения.

Что существует сегодня

За последние годы сформировались предпосылки, необходимые для массового внедрения в нашей стране ипотечного жилищного кредитования.

 

 

Принят и действует пакет государственных законов, обеспечивающих возможность реализации ипотечных программ с различными формами рефинансирования ипотечных кредитов. Для этого могут быть использованы кредитные линии международных инвестиционных компаний, выпуск держателями ипотек облигаций с дополнительными гарантиями, продажа ипотечных кредитов инвесторам и др. Стратегическим направлением развития общефедеральной ипотечной программы выбрана двухуровневая модель ипотечного кредитования.

На первичном рынке российские коммерческие банки выдают гражданам долгосрочные ипотечные жилищные кредиты. Для обеспечения собственной ликвидности ипотечные кредиторы продают права требований по выданным ипотечным кредитам созданному для этой цели Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) или иному оператору вторичного ипотечного рынка. На вырученные средства кредиторы выдают новые кредиты. Операторы вторичного ипотечного рынка привлекают денежные средства с фондового рынка путем продажи инвесторам эмитированных ими ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. АИЖК в качестве дополнительного обеспечения по своим заимствованиям также использует бюджетные гарантии правительства России. В настоящее время АИЖК рефинансирует 15-20% всех ипотечных кредитов, что охватывает около 4% рынка жилой недвижимости. Эти рублевые кредиты выдаются под стандартные условия агентства: процентные ставки — в диапазоне 11-13% годовых, размер первоначального взноса — не менее 30% стоимости жилья, ежемесячный платеж — не более половины общего дохода за месяц.

При рассмотрении вопросов, связанных с улучшением жилищных условий населения, можно выделить такие группы задач, как модернизация (ремонт/перепланировка) жилья, расширение жилья, приобретение нового жилья.

Каждая из этих задач обладает своими специфическими особенностями, что предполагает необходимость разработки соответствующих организационно-финансовых технологических схем, учитывающих эту специфику.

В этом контексте схема, предусматривающая ИЖК с помощью ипотечных ценных бумаг, в наибольшей степени соотносится с задачей приобретения нового жилья, тогда как при решении задачи модернизации жилья целесообразно опираться на так называемые накопительные схемы. При решении задач расширения жилья могут применяться как первая, так и вторая схема (или их модифицированные варианты) в зависимости от масштабов расширения.

Что потребуется завтра

В этой связи представляется целесообразным особое внимание уделить наряду со схемами ИЖК, рефинансируемыми за счет эмиссии и размещения ипотечных ценных бумаг, накопительным схемам, в частности на организационной основе строительно-сберегательных касс (ССК).

При этом необходимо принять во внимание такие факторы, как наличие значительно большего платежеспособного спроса на модернизацию жилья по сравнению с платежеспособным спросом на приобретение жилья, возможность в сжатые сроки практической реализации накопительных схем (проекта ССК), поскольку в отличие от схем ИЖК, рефинансируемых с использованием ипотечных ценных бумаг, накопительные схемы предполагают минимальные требования к институциональным условиям их функционирования, а именно законодательству и инфраструктурному обеспечению.

Отличительными особенностями накопительных схем, которые ориентированы на задачу модернизации жилья, являются незначительные взносы в период накопления первоначального вклада, небольшие сроки предоставления кредита (соответственно, происходит повышенная оборачиваемость финансовых средств) плюс небольшие размеры предоставляемых кредитов на улучшение жилищных условий. Именно эти особенности обеспечивают самодостаточность накопительных схем на основе инвестиционных ресурсов потенциальных пользователей кредитов, выдаваемых ССК, без возникновения финансовых пирамид.

Не стоит без нужды изобретать велосипед

Опыт стран, где распространена система ССК, показывает, что эта система как никакая другая мобилизует накопление большого по объему капитала на строительство, покупку, модернизацию или ремонт жилья.

Финансирование недвижимости с помощью ССК стабилизирует темпы и объемы жилищного строительства и тем самым тормозит рост цен.

К преимуществам системы ССК можно отнести еще и то, что собственный капитал, накопленный на жилищное строительство, покупку, модернизацию или ремонт жилья, тормозит инфляцию и не обременяет чрезмерными долгами того, кто финансирует собственное жилье.

Жизнеспособность ССК и их эффективное функционирование подтверждает успешный многолетний опыт работы немецких Bausparkasse, получивших широкое распространение в Германии и ряде других стран. Рассматривая возможность переноса европейской модели ССК применительно к России, следует отметить, что такая модель может стать удачным дополнением к действующей двухуровневой системе ИЖК и универсальным коммерческим банкам. Использование данной модели позволит мобилизовать денежные средства вкладчиков с невысокими доходами и направлять их в низкопроцентные жилищные кредиты, даст возможность реализовать накопительную программу для военнослужащих, а также иные программы, связанные с наличием бюджетных льгот и субсидий.

Для этого нужны федеральный закон и нормативные акты, которые обеспечили бы правовые основы для функционирования системы жилстройсбережений и осуществления деятельности ССК в форме специализированных кредитных организаций, подконтрольных Банку России. Важно найти такой компромисс, который обеспечивал бы, с одной стороны, высокогарантированную сохранность денежных сбережений граждан в ССК, а с другой — возможность проведения ССК эффективной коммерческой деятельности. Можно предположить, что спрос на услуги ССК будет достаточно большим и стабильным, ведь рынок финансирования жилой недвижимости для ССК является очень емким, охватывающим не только готовое, но и строящееся жилье.

Автор — советник председателя правления АКБ “Фора-банк”. Статья написана специально для “Ведомостей”. Материалы рубрики “Точка зрения” не обязательно совпадают с позицией редакции.

Валерий Калинин Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...