Заработала ли ипотека в России? Реалии и прогнозы

Как ответить на вопрос, заработала ли ипотека в России? С точки зрения банков – наверное, да. Объемы бизнеса растут, клиенты, как правило, добросовестные, если кредиты под покупку квартир берут, то почти всегда аккуратно погашают. Ведь такие решения – взять ссуду на покупку жилья - не принимаются спонтанно, требуется обдуманный, взвешенный расчет и т.д. Если оценить объем ипотечных сделок в общем объеме операций на рынке жилья – они не превышают 15 процентов, в то время как в развитых европейских странах этот показатель находится минимум на уровне 70 процентов.

 

 

Значит, потенциал нашего рынка огромен.

Среди банков первое место по объему выдачи ипотечных кредитов занимает Сбербанк. Если к концу года, как ожидается, остаток ссудной задолженности по ипотечным кредитам составит примерно 9 млрд долл, то Сбербанк сформировал портфель примерно на 2 млрд долл. Вторую позицию занимает группа ВТБ, портфель которой к концу года прогнозируется на уровне 1 млрд долл. Среди лидеров, наверное, можно назвать пионера рынка – "ДельтаКредит" и банки "УралСиб" и Москоммерцбанк. В целом, число участников ипотечного рынка значительно расширилось – почти все банки из первой сотни активно кредитуют под залог жилья.

ВТБ, продолжающий миграцию розничного бизнеса в свой дочерний банк ВТБ 24, в Москве ипотечные кредиты уже не выдает – это прерогатива ВТБ 24. В то же время в регионах, где пока не присутствует дочерний банк, ВТБ продолжает работать на этом рынке. Однако, очевидно, что Москва и область – это ключевой регион, потому что 60 процентов сделок совершается именно здесь и, как следствие, до 70 процентов ипотечных кредитов также приходится на столицу.

Это имеет свои плюсы и минусы. С одной стороны, если банк лидирует в Москве, он обеспечивает себе динамичный рост портфеля, с другой – московский рынок сильнее других подвержен колебаниям цен на саму недвижимость. А это требует от кредитора инициативности и динамизма в принятии решений.

Кроме того, Москва – фактически единственный регион, где цены на жилье зафиксированы в долларах и при получении кредитов заемщики также предпочитают доллары: 95 процентов ссуд выдается в американской валюте. В регионах, напротив, более 70 процентов кредитов номинированы в рублях.

Как сообщил член правления, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Анатолий Печатников, если на быстрорастущем рынке люди отказывались от покупки квартир /и от получения ипотечного кредита/ из-за того, что не могли накопить на первоначальный взнос или сомневались в возможности погашения столь большого кредита, то, как только рост замедлился, проявилась другая тенденция – ожидание падения цен. Например, нынешней осенью число новых обращений за кредитами снизилось на 40 процентов. Что банки могут сделать в этой ситуации? Предлагать новые услуги и уменьшать ставки, дабы не снижать объемы операций.

ВТБ 24 одним из первых решился на эксперимент и отменил по ряду своих ипотечных продуктов первоначальный взнос. Кроме того, банк предложил рефинансирование кредитов других банков, взятых под залог квартиры. Эти и другие новации были восприняты рынком положительно – если в январе банк выдавал кредитов на 10 млн долл в месяц, то к ноябрю этот показатель вырос до 100 млн долл в месяц. При этом на ипотеку приходится чуть ли не половина всех кредитов, выдаваемых банком, – 44 процента по итогам ноября.

ВТБ 24 не скрывает, что ведет агрессивную политику – при его амбициозных планах занять 15 процентов рынка по-иному и нельзя. Например, он засылал своих агентов к офисам других банков предлагать услуги ВТБ 24 по рефинансированию. Страсти бушевали, потому что часть агентов конкуренты сдали в милицию, но своего банк добился – ему удалось переманить к себе часть клиентов. "Пока портфель по рефинансированию у нас небольшой – порядка 16 млн долл, или 2 процента от портфеля", - рассказывает А.Печатников. Но ведь и услуга появилась не так давно.

К тому же рефинансирование связано с определенными сложностями для клиента – ему надо переоформить залог на другой банк. У банка свои проблемы, и связаны они с тем, что деньги он выдает раньше, чем завершается оформление залога. В основном, по словам А.Печатникова, рефинансируются кредиты, полученные в 2002-2004 гг у банков, которые тогда сами только начинали работать на этом рынке. С тем пор ставки понизились, и это обстоятельство побуждает клиентов к улучшению условий кредитования. Другими мотивами рефинансирования являются: желание изменить валюту кредита, увеличить размер ссуды и др. "Мы можем выдать кредит на сумму, большую, чем остаток ссудной задолженности в предыдущем банке, и владелец квартиры может потратить эти деньги по своему усмотрению, например, сделать ремонт или купить что-то себе в квартиру, или приобрести новую машину", - объясняет А.Печатников.

Однако своих клиентов отпускать за рефинансированием в другие банки ВТБ 24 не готов. "Мы тратим на выдачу одного кредита в Москве свыше 1200 долл, включая косвенные расходы. Неужели мы сможем договориться с клиентом?" - говорит представитель этого банка. Кстати, накладные расходы, например, на рекламу своих продуктов, у банков получаются значительные. Но зато, как говорит А.Печатников, 70 процентов заемщиков приходят именно благодаря прямой рекламе и централизованным каналам продаж.

Как считают в ВТБ 24, в соответствии с зарубежной практикой развития ипотечного кредитования после того, как доля находящегося в залоге жилого фонда достигнет 50-60 процентов, начнется активное развитие рынка рефинансирования.

Наращивание своего портфеля ВТБ 24 ведет и за счет покупки кредитов у региональных банков. Пока объем таких операций также невелик – всего 15 млн долл. Но банк уже подготовил предложение для своих коллег в регионах: он хочет не просто откупать кредиты, а устанавливать в местных банках удаленные терминалы. Это значит, что выданный кредит сразу будет попадать на баланс ВТБ 24, но обслуживаться клиент может, по-прежнему, в банке-агенте, которому ВТБ 24 будет выплачивать вознаграждение.

"Мы будем реализовывать брокерскую схему, но она у нас будет элегантнее, чем у АИЖК", - надеется А.Печатников. Если идея оправдает себя, то банк рассчитывает до 15 процентов портфеля формировать именно за счет выдачи кредитов банками-агентами.

В отличие от некоторых своих коллег, ВТБ 24 готов кредитовать как на покупку типового жилья, так и на приобретение элитной недвижимости. "У нас примерно проходит до 300 сделок в Москве в месяц и из них ориентировочно 15-20 шт на сумму свыше 1,5 млн долл", - рассказывает А.Печатников. Пытаясь не упустить клиентов, банки дают кредиты и на покупку возводящегося жилья, на улучшение жилищных условий, на покупку коттеджей и т.д.

В будущем году ВТБ 24 планирует представить еще ряд программ, среди которых ипотечные кредиты для выпускников ВУЗов, молодых семей, ипотека без подтверждения дохода и др. В первом случае, ожидается, что доходы "молодого специалиста" /воспользуемся советской терминологией/ вырастут за 5 лет втрое. Ипотека без подтверждения дохода должна, по замыслу авторов идеи, заинтересовать тех, у кого в силу специфики профессии возникает доход помимо зарплаты – например, официанты, таксисты и т.д. Правда, ставка по таким кредитам будет выше на 2-3 процента годовых.

И все-таки даже при таком многообразии предложений граждане не охотно пользуются именно этой банковской услугой. Почему? Во-первых, потенциальных покупателей /по крайней мере, в Москве/ отпугивает рост цен. Он явно опережает рост доходов, не говоря уже о "белых" зарплатах. А.Печатников оптимистичен: "деньги у населения есть, мы ежемесячно привлекаем в депозиты по 300 млн долл". Во-вторых, не все психологически готовы брать кредит даже под 10 процентов годовых на длительный срок – 15, а тем более, 25 лет. Все-таки есть определенные опасения, будет ли экономическая ситуация столь же стабильной. В-третьих, реально людей, купивших квартиры на занятые у банка средства, гораздо больше. Дело в том, что многие используют средства, полученные на неотложные нужды, именно на покупку жилья. Такой кредит получить значительно проще и быстрее. Да и срок у него короче - до 5 лет.

И все равно банкиры оптимистичны. По прогнозу ВТБ 24, объем рынка ипотечных кредитов вырастет к 2010 году с нынешних 9 млрд долл до 60 млрд долл, а его доля к ВВП составит 3,7 процентов против нынешних 0,9 процента. Доля ипотеки в совокупном кредитном портфеле банков увеличится с 10,7 процента до 27,5 процента.

ПРАЙМ-ТАСС
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...