Жилищный вклад может стать реальной подпоркой ипотеке

Госдума в ближайшее время рассмотрит пакет документов о жилищно-накопительных вкладах. По мнению зампредседателя Комитета Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам Анатолия Аксакова, национальный проект по строительству жилья не реализуется не столько потому, что ставки по ипотеке слишком высоки, сколько потому, что у людей нет возможности внести первый начальный взнос на строительство жилья. По словам Аксакова, сейчас начальный взнос на строительство жилья должен быть около 1 миллиона рублей. Депутаты предлагают, чтобы человек мог эти деньги накопить в банке в течение определенного времени, например 3-5 лет.

Пакет законопроектов о жилищно-накопительных вкладах внесен на рассмотрение Госдумы.

 

 

В проекте предлагается наделить банки, участвующие в системе страхования вкладов, правом на формирование жилищно-накопительных вкладов. По словам Анатолия Аксакова, все банки, допущенные к системе страхования вкладов, должны получить возможность участвовать в системе жилищных накоплений, при этом процедуру формирования жилищных вкладов могли бы осуществлять универсальные банки.

Аксаков озвучил позицию депутатов по реформированию в области страхования вкладов, предложив повысить страхуемую сумму до 1 миллиона рублей. Сейчас гарантии по вкладам распространяются на 100 тысяч рублей. Поэтому вкладчикам, обладающим большими суммами, приходится "дробить" свои средства и раскладывать по разным банкам. Для накопительных вкладов это очень неудобно.

"Банк, поскольку он получает возможность в течение длительного времени пользоваться таким ресурсом, должен установить выгодный процент, должен предоставить ипотечный кредит до того, как человек накопит этот вклад, причем по заранее оговоренной ставке. Должны договориться заранее, например, 5 лет вкладчик копит деньги, через 5 лет получает не только первоначальный взнос, но и возможность получить кредит на завершение строительства жилья", - считает Аксаков. При этом должно соблюдаться условие безотзывности средств на вкладе.

В общих чертах схема выглядит так: человек, который желает приобрести квартиру, может положить деньги, на пять лет по льготной процентной ставке, которая бы покрывала инфляцию, а через пять лет банк обязуется выдать ему кредит также по льготной ставке.

По сегодняшним меркам: 6-10 процентов годовых в рублях. Естественно, эта величина будет уменьшаться при снижении инфляции.

Аксаков надеется, что законопроект получит одобрение правительства, ведь именно с его подачи реанимирован законопроект "О стройсберкассах". Но вариант с жилищно-накопительными вкладами лучше. Для стройсберкасс нужно создавать специальный регулирующий орган, а накопительные вклады вполне укладываются в рамки существующих структур.

Авторы проекта полагают, что банки охотно будут заниматься жилищно-накопительными вкладами, так как такой тип депозитов обеспечивает одновременно привлечение долгосрочных ресурсов и клиентов для ипотечного кредитования. Вопрос в том, доверит ли население банкам свои средства на столь длительный срок. Но ведь люди хотят решить жилищную проблему сегодня: в России 61 процент семей нуждаются в улучшении жилищных условий, а с помощью ныне действующих инструментов это сделать весьма сложно. Жилищно-накопительные вклады - самый простой выход из этой ситуации. Шанс собрать на квартиру появится у каждого, невзирая на "белизну" доходов. Конечно, доверие придет не сразу, но если государство будет принимать участие в этом процессе, то доверия будет больше.

Если идея авторов проекта реализуется, рынок жилищного кредитования может претерпеть значительные изменения. В первую очередь они коснутся деятельности так называемых жилищно-накопительных кооперативов, которые сейчас составляют реальную конкуренцию тяжело идущей в гору ипотеке.

По мнению экспертов, в мире сейчас существуют две наиболее оптимальные системы сбора средств для покупки жилья: американская двухуровневая ипотека и европейские стройсберкассы. Первая модель предполагает выпуск ипотечных ценных бумаг, надежно обеспеченных недвижимостью, вторая - накопление денег в специально созданных кредитных организациях. При двухуровневой ипотеке, помимо выдающего кредит банка, действуют еще и ипотечные агентства - специализированные организации, которым уступаются права требования по кредитам, объединенные в закладные пулы. Уже под залог этих пулов выпускаются ценные бумаги. Примерно так будет выглядеть и наша ипотечная система, которая сейчас формируется, постоянно наталкиваясь то на отсутствие нужных законодательных актов, то на организационные трудности.

Вторая модель ипотечного кредитования - одноуровневая, при которой банк, выдавший кредит, сам выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные заложенной для получения кредита недвижимостью. Подобная схема наиболее популярна в Европе.

При этой схеме заемщик берет в банке кредит под залог приобретаемой квартиры. Банк открывает счет для проведения расчетов с продавцом жилья и обеспечения гарантии этих расчетов. Покупатель через

банк расплачивается с продавцом за приобретенную квартиру и получает право собственности на нее, после чего в течение определенного срока погашает кредит и проценты по нему. Жилищно-накопительные вклады ближе к этой модели. Только здесь роль залога выполняет уже существующий вклад, он же является и первым взносом.

В 1993 году совместный проект немецких стройсберкасс и Сбербанка, предполагавший такую схему, был отвергнут на том основании, что стройсберкассы, дескать, не могут функционировать в условиях инфляции. В 2003 году вновь предложенный проект закона не прошел третье чтение в Государственной Думе. Основные возражения были связаны с необходимостью введения премии на стройсбережения. А принятый Закон "О жилищных накопительных кооперативах", особенно учитывая многочисленные его недостатки, применить к стройсберкассам практически невозможно. Если закон о накопительных вкладах пройдет, то не нужны будут никакие стройсберкассы, их в схеме заменят банки.

Но у законопроекта есть и свои "подводные камни", если банки станут предоставлять такую услугу, ее уже нельзя будет отнести к вкладам. Такой вид вложений, по мнению банкиров, можно считать совсем другим инструментом. Дело в том, что сегодня банки не принимают вклады на срок более двух лет. Это связано с особенностями развития экономики в стране: за размещение вложения банк начисляет проценты, а определить размер ставки на срок более двух лет крайне сложно.

Банковский вклад более чем на три года хранения ставит перед вкладчиком вопрос о стоимости этого вклада в связи с изменениями роста инфляции. Для банка же "становится сложно определить стоимость ресурсной базы. Так что реализация идеи требует значительных изменений в законодательстве страны.

Есть и другая проблема. Согласно Гражданскому кодексу клиент может отозвать свой вклад в любой момент. Таким образом, любая негативная новость может вызвать панику среди вкладчиков, и тогда ни один банк не сможет расплатиться со всеми одновременно.

В случае появления новой услуги - жилищного накопительного вклада с длительным сроком размещения - риски возрастают практически в геометрической прогрессии. Вкладчику необходимо будет учитывать инфляционные процессы и рост цен на недвижимость.

У российских банкиров сегодня нет никаких гарантий того, что вклад не будет снят. А вот за рубежом эта практика присутствует уже давно. Там вкладчик в течение пяти лет копит средства на первоначальный взнос, а банк обеспечивает их сохранность.

Что касается страхования накопительного взноса для ипотечного кредитования, то, по мнению экспертов, инициатива авторов проекта выглядит пока довольно неправдоподобной. Страховать такие вклады, конечно, можно, но вопрос в том, сколько это будет стоить банкам, ведь банки поддерживают систему страхования вкладов регулярными отчислениями.

В ближайшее время Госдума рассмотрит законопроект о безотзывных вкладах, без которого ни о каком жилищном накопительстве не может быть и речи. Эксперты, однако, сомневаются, что такой закон будет принят - безотзывные-то безотзывные, а все-таки в экстренных случаях вкладчик должен иметь возможность их отозвать, например, если он заболел и ему срочно понадобились деньги на операцию. Все упирается в перечень подобных случаев.

Договоры подобного вида, в частности, получили закрепление в законодательстве Германии, Австрии, Франции, Испании, Польши, Венгрии, Чехии и во многих других стран. В законодательстве ряда стран предусмотрена также государственная поддержка вкладчиков по таким договорам, которая осуществляется путем перечисления целевых субсидий на банковские счета последних. Тем самым государство создает макроэкономические условия для стимулирования сбережений граждан, увеличения кредитного потенциала банковской системы, снижения инфляции, решения жилищной проблемы.

Андрей Евпланов Российская газета
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...