Бизнес-центры отдают профессионалам

На ростовском рынке коммерческой недвижимости формируется новая тенденция: все больше офисных площадей отдаются в управление профессионалам. Девелоперы сами создают управляющие компании под свои объекты, более того, в городе появляются и специализированные структуры, готовые взять в управление любой качественный бизнес-центр.

По данным компании Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R), общий объем офисов классов В и С в Ростове оценивается на уровне 350 000 кв. м, офисов класса А на рынке пока нет. В 2007-2008 гг.

 

 

в городе ожидается выход на рынок примерно 150 000 кв. м новых офисных площадей разного класса. По данным консалтинговой компании Knight Frank, офисы класса В сдаются по 750-1000 руб. за 1 кв. м в месяц, класса С — по 550-600 руб. По данным ростовских риэлторов, в новых бизнес-центрах арендные ставки составляют 1200-1400 руб. за 1 кв. м в месяц, но наибольшим спросом пользуются помещения площадью 15-20 кв. м по цене 600-700 руб. за 1 кв. м в месяц.

На региональных рынках коммерческой недвижимости появляется новая тенденция — создаются профессиональные управляющие компании, отмечает директор департамента профессиональных услуг Knight Frank Мария Котова. “Собственники понимают, что арендный бизнес необходимо выстраивать грамотно и предоставлять более качественные услуги, — говорит она. — Нескольким собственникам не всегда удается договориться, а управляющая компания может решать общие проблемы комплекса”. В Ростове профессиональные управленцы появились в этом году, констатирует гендиректор компании “Титул” Евгений Сосницкий.

На местном рынке уже работает около 10 компаний, большинство из них управляет собственными торговыми или офисными центрами. Заместитель директора АН “Парус” Максим Хмель добавляет, что нанимать людей со стороны свойственно комплексам с минимальным числом собственников. В основном управленцы будут подбираться под один или несколько объектов одного собственника, считает Котова. Невысокая заинтересованность многочисленных собственников низкоклассных офисов в улучшении качества объяснима: эти объекты и так востребованы большинством арендаторов, добавляет Сосницкий. “В здании Облсофпрофа на пр-те Ворошиловском по коридорам страшно ходить, но заполняемость там 100%, ведь в нем можно задешево арендовать небольшие площади до 70 кв. м”, — говорит он.

Но общие тенденции развития региональных рынков таковы, что качественные офисы с грамотным управлением начинают вытеснять административные здания прошлой эпохи, напоминает менеджер “Гражданпромстроя” Евгений Тенишев.

В Ростове уже работает управляющая компания с именем и опытом — “РГС Недвижимость”, говорит Хмель. Управляемый ею бизнес-центр класса В+ Clover house (общая площадь — 26 000 кв. м) будет сдан в эксплуатацию лишь во II квартале 2007 г., но большая часть площадей уже нашла своих арендаторов, рассказывает замруководителя управления инвестиционных проектов “РГС Недвижимости” Ольга Теленгатор. При сдаче площадей предпочтение отдавалось крупным компаниям — представительствам иностранных фирм в Ростове, дополняет она.

“Пересвет-Регион” начинает строительство бизнес-центра класса А общей площадью 40 000 кв. м на пересечении улиц Красноармейской и Сиверса, концепция которого разрабатывалась C&W/S&R, говорит руководитель проекта Владимир Левераш. Маркетолог компании Виктор Преснов не исключает, что управлять комплексом будет международный оператор.

Из местных компаний, по словам Сосницкого, классические услуги внешнего управления офисной недвижимостью предоставляет “Офис-Сервис”. Его директор Олег Пилипенко говорит, что заниматься этим бизнесом его компания начала недавно, хотя собственными офисными площадями управляет более шести лет. “Спрос на внешнее управление растет, — уверяет он, — это связано с активным строительством новых бизнес-центров и изменением психологии собственников, которые все меньше опасаются передавать управление посторонним людям”. По данным официального сайта компании, “Офис-Сервис” управляет офисными площадями в зданиях на ул. Красноармейской, 173, Стадионной, 44, Семашко, 48, Соборном пер., 22, в БЦ “Купеческий двор” (сдача в эксплуатацию — I квартал 2007 г.). “В настоящий момент компания ведет переговоры по передаче в управление еще одного строящегося БЦ общей площадью 23 000 кв. м”, — добавляет Пилипенко, заявив, что сейчас “количество площадей в управлении "Офис-Сервиса" измеряется десятками тысяч квадратных метров”, но уже в следующем году их будет на порядок больше.

Наиболее оптимальным, по его мнению, для обеих сторон является вариант договора, когда прибыль УК напрямую зависит от полученных платежей по аренде. “В этом случае управляющая компания заинтересована максимально быстро заполнить здание по рыночным ставкам аренды и на длительный срок”, — аргументирует эксперт. В зависимости от объема передаваемых в управление помещений заработок внешнего управляющего может составить 5-15% от арендных платежей. По словам Пилипенко, расходы собственника при самостоятельном поиске арендаторов могут быть значительно выше.

Оксана Лебедева Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...