Большая КОТовасия

Начало реализации проектов комплексного освоения территорий (КОТ) на Урале показало: комфортным инвесторы способны сделать жилье сами, а вот доступным — только при активной поддержке властей в рамках государственночастного партнерства

На днях руководство «Реновы-СтройГруп» (РСГ) обнародует итоги тендера для подрядчиков: станут известны компании, которые будут строить район Академический в Екатеринбурге. Проект жилищной застройки, самый крупный в постсоветский период, предусматривает возведение 9 млн метров жилья и 4,2 млн метров нежилой недвижимости (см. «Нам и не снилось», «Э-У» № 23 от 19.06.06). При этом реализуется достаточно быстро: первые официальные упоминания об Академическом появились чуть больше года назад. Но один проект, пусть и огромный, погоды на рынке не сделает.

 

 

Поэтому для нас важнее другое: он не остался единственным в своем роде.

В ноябре 2006 года РСГ представила южноуральскому губернатору Петру Сумину проект КОТ в Челябинске. В районе Солнечная долина планируется застроить 668 гектаров, возвести 3,1 млн кв. метров жилой и 0,8 млн кв. метров нежилой недвижимости. Проект предусматривает строительство мощностей электрогенерации на 140 МВт и теплогенерации на 230 Гкал, магистрального водовода (5 км) и сетей водоотведения (7 км), а также комплекса очистных сооружений. В зависимости от будущей динамики спроса на жилье пятно застройки может быть увеличено до 1 тыс. га, а общая жилая площадь — до 4 млн метров. Сейчас ведется проектирование, строительство планируется начать в 2008 году.

Третьим уральским городом, где «Ренова-СтройГруп» начнет большое строительство, возможно, станет Пермь. По мнению менеджмента компании, исходя из показателей развития рынка жилья Перми, здесь оправдано инициировать проект КОТ по количественным показателям не меньше челябинского. Руководству Перми и Пермского края сделаны предложения по освоению нескольких перспективных площадок. Власти определяются со сроками, возможными условиями и форматом проведения конкурсов.

Не просто стройка
«Ренова-СтройГруп» стала едва ли не первой компанией в России и уж точно первой на Урале, запустившей масштабные проекты комплексного освоения территории. Безусловно, она обладает наиболее проработанной теоретической базой по этим вопросам. Собственно, само это понятие ввели в широкий обиход специалисты РСГ. Они же активно участвуют в разработке нормативной базы государственночастного партнерства (ГЧП) при реализации таких проектов, идущей сейчас в Росстрое. Поэтому во избежание методической путаницы примем в нашей статье комплексное освоение территории так, как понимают его в РСГ.

В упрощенном виде КОТ от «просто стройки» отличается количественно: еще недавно в РСГ утверждали, что полноценным проектом можно считать строитель-ство района от 3 млн кв. метров жилья. После недавних совещаний в Росстрое принято решение установить минимальную планку в миллион метров. Меньше нельзя: масштаб не позволит реализовать то, что составляет качественное отличие КОТ от других видов застройки. По словам руководителя проекта «Академический» Станислава Придвижкина, КОТ предполагает создание привлекательной среды обитания человека благодаря сбалансированному градостроительному решению: концентрации в одном месте жилья, мест работы и проведения досуга, коммерческой и социальной инфраструктуры. Инфраструктуре вообще уделено особое внимание: обеспеченность парковочными местами, детскими садами, предприятиями бытового обслуживания, школами, транспортом и услугами ЖКХ должна быть значительно лучше, чем в существующих районах, как в качественном, так и в количественном плане.

В РСГ полагают: достичь этой благодати удастся, вопервых, за счет масштаба (чем больше пятно застройки, тем меньше издержки на создание инфраструктуры в расчете на метр, а значит, на жителя), вовторых, благодаря активному участию в проектах государства. Последний момент — третья характерная черта КОТ. В отличие от традиционного девелопмента, где вся инфраструктурная нагрузка по большому счету ложится на инициатора проекта, концепция КОТ предусматривает поддержку проекта властями всех уровней, причем не только организационную, административную, политическую, но и финансовую. Другими словами, речь идет о реализации принципов ГЧП.

Растут КОТята
Если строго следовать хотя бы количественному определению (от 1 млн метров), реализуемых проектов КОТ на территории УрФО очень немного. Разве что ВИЗ Правобережный в Екатеринбурге (застройщик АСЦ «Правобережный»): 1,5 млн метров жилья до 2005 года.

Однако большинство участников рынка утверждают: КОТ — будущее рынка жилья, уже скоро эта практика станет повсеместной. Меняются тренды. Если еще год-два назад основной практикой девелопмента была точечная, уплотнительная застройка, то сегодня рынок переориентируется на средние проекты от сотни тысяч метров до нескольких. И объем застройки, и степень «благоустроенности» пока не дотягивают до теоретических нормативов, диктуемых РСГ. Но по сравнению с точечной застройкой это безусловный шаг вперед — не КОТы, но КОТята.

Так, в Екатеринбурге ПСК «Урал-Альянс» в лице управляющей организации «Олипс» застраивает микрорайон Созвездие (22 дома, площадь первых восьми — свыше 80 тыс. метров). ТПК «Уралобувь» строит микрорайон Университетский на 400 тыс. кв. метров жилья (первый шестисекционный дом будет сдан в 2007 году). ЖСК «Бажовский» застраивает одноименный микрорайон на 150 тыс. кв. метров жилья.

Тюменская домостроительная компания совместно с несколькими местными застройщиками ведет в Тюмени строительство микрорайона на 600 тыс. кв. метров жилья: на 60% он уже готов. Там же начинается строительство микрорайона Восточный2 (около 300 тыс. кв. метров жилья). Еще один крупный проект инициирован администрацией Тюменского района: малоэтажное строительство вблизи станции Подъем для молодых семей (коттеджи и таунхаусы общей площадью 90 тыс. метров).

В Перми на стадии технико-экономического обоснования находится проект ОАО «Камская долина» — застройка территории бывших Красных казарм. Градостроительная документация уже оформлена. В течение трех лет планируется возвести 118 тыс. кв. метров жилья. Еще один интересный проект — «Ворота Прикамья» (разрабатывает компания «Проспект») — предусматривает застройку жильем территории около 500 тыс. кв. метров в районе Камского моста.

Все перечисленные проекты, помимо собственно жилья, предусматривают строительство коммерческой недвижимости, объектов социальной инфраструктуры. Девелоперы переориентируются с точечной застройки на более крупные и комплексные варианты (квартальная застройка, микрорайоны). До следующего шага — строительства районами — осталось немного.

Из точки в плоскость
Станислав Придвижкин уверен: чтобы проекты КОТ появлялись в большем количестве и развивались активнее, необходимо создание нормативной базы, которая четко пропишет стандарты разделения ответственности между инвесторами и властями. «Вопрос о зонах ответственности — это вопрос о деньгах. Нужно четко определить, какую часть затрат на создание инфраструктуры берет на себя инициатор проекта, какую — федеральный, областной и муниципальный бюджеты. Это разделение ролей должно быть по максимуму стандартизировано, чтобы компании, которые захотят выйти на рынок с проектом КОТ, четко представляли себе, на какую помощь со стороны государства они могут рассчитывать, соответственно более четко просчитывали затраты на проект». Сейчас вопрос прорабатывается в Росстрое. Точка зрения РСГ представлена в схеме «Распределение ролей в ГЧП при осуществлении проектов КОТ». Согласится ли с ней Росстрой, или схема претерпит изменения, пока не известно.

У девелоперов поменьше есть еще несколько проблем, затрудняющих инициацию проектов КОТ. Они традиционны. Первая — нехватка земельных участков. Острота ее снижается: руководство крупнейших уральских городов в последнее время активно занимается градостроительным планированием и выделением перспективных для массового жилищного строительства территорий на окраинах или за городской чертой. Так, в Свердловской области, помимо Академического, выделено 1,3 тыс. га земли для строительства района на 3,8 млн кв. метров жилья между Ново-Свердловской ТЭЦ и городом Березовским; в этом году планируется подготовить проектную документацию (см. «Утроение города», «Э-У» № 43 от 20.11.06).

В Тюмени как перспективная для застройки рассматривается территория так называемой Лесобазы (микрорайон Тура). Потенциал — около 1 млн кв. метров жилья. А в Перми больше, чем в других городах, уделяют внимание альтернативному способу получения земли под застройку — переносу из центра промышленных и социальных объектов. Так, по данным PTDN Realty Group, кандидаты на вынос — кондитерская фабрика, психиатрическая больница и тюрьма.

Наконец, в этом году должны вступить в силу поправки к Градостроительному кодексу, где прописан альтернативный аукционам порядок получения земель под социально значимые объекты жилищного строительства, — разрешение градостроительной комиссии. Проекты КОТ, безусловно, будут отнесены к таким объектам, соответственно доступ к земле для крупных девелоперов облегчится.

Следующая беда — энергодефицит. Если на отдельно стоящее здание найти мощности хоть и не просто, но можно, то на микрорайон — очень проблематично.

В случае перехода на КОТ вопрос разрешится сам собой благодаря масштабу. При реализации действительно крупных проектов (от 1 млн кв. метров) экономически целесообразно строительство собственной генерации за счет инвесторов (недаром практически все проекты РСГ предусматривают строительство энергетических мощностей).

Эффект масштаба снижает остроту нехватки финансирования. Крупный проект, запущенный известным девелопером при поддержке местных властей, будет пользоваться доверием. Значит, вопервых, проще получать кредиты, в том числе в иностранных банках, где они дешевле и длиннее; вовторых, появляется больше возможностей для использования альтернативных механизмов — проектного и инвестиционного финансирования, ПИФов, публичных механизмов заимствования.

В общем, непреодолимых барьеров к массовому развитию КОТ нет. И процесс уже пошел.

На шаг ближе
Как оценивать эту тенденцию? Безусловно, положительно. Проекты КОТ способны обеспечить существенный прирост объемов ввода жилья (например, Академический даст Екатеринбургу от 35% от годового объема ввода жилья в первые годы продажи квартир и 100% — при выходе на проектную мощность). За счет масштаба степень нагрузки (обременения, строительства инфраструктуры) на метр падает, значит, на первых порах инвесторы получат дополнительную прибыль, а затем, с ростом объема предложения и конкуренции, смогут снизить цены.

Комплексное освоение способно сбалансировать городскую инфраструктуру и решить ряд социальных вопросов (см. «Туда, где проблемы»). Качество объектов и уровень жизни в новых районах выше, чем в районах «уплотнительной застройки» (см. схему «КОТ по сравнению с традиционными видами девелопмента»). Наконец, распространение КОТ позволит с помощью естественных рыночных механизмов разобраться с проблемой «добросовестности и недобросовестности» застройщиков. Крупный девелопер, проводя тендеры на подрядные работы, не допустит в проект паршивой овцы.

В отличие от властей, он не опустится до административно-политических спекуляций на тему «недобросовестности».

А монополизации рынка изза укрупнения проектов бояться не стоит: в силу специфики КОТ инициаторами проектов будут выступать именно девелоперы, которые, как правило, не имеют собственных строительных мощностей. Так что работы строителям хватит и даже прибавится.

Конечно, на деле все будет выглядеть не столь гладко. Социальные и экономические последствия строительства новых крупных районов в мегаполисах в силу объективных обстоятельств изучены слабо.

В ходе реализации проектов неизбежно обнаружатся «подводные камни». Например, миграция из «старого» города в «новый». С точки зрения разгрузки внутригородской инфраструктуры это явление положительное. Но стоит учесть вот что: мигрировать население будет неравномерно. В первую очередь и в основном переедет дееспособная и состоятельная публика из наименее благополучных и престижных районов. Те в итоге постепенно маргинализируются, превратятся в «кварталы бедноты».

Побочных эффектов не избежать. Тем не менее переориентация профессиональных игроков рынка недвижимости на освоение новых территорий станет вторым значимым шагом (после массового развития ипотеки) к далекой и соблазнительной цели — пресловутому «доступному и комфортному жилью».

Благодарим специалистов консалтинговой группы «Лекс» (Тюмень) и PTDN Realty Group (Пермь) за помощь в подготовке публикации

Юрий Немытых Эксперт
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...