Доходная реконструкция

Для некоторых видов недвижимости (высокого класса бизнес-центров, гостиниц, элитного жилья) расположение в центре города является конкурентным преимуществом. Если у здания существует история, сложившийся уникальный образ, то оно может представлять интерес для реконструкции. Такие проекты являются важным показателем качества работы компании-девелопера или инвестора и составляют предмет ее особой гордости.

Реконструкция зданий в центре города – головная боль для девелоперов. Необходимость сохранения внешнего облика здания согласно требованиям КГИОП, установка дополнительных инженерных систем, близость соседних зданий, которые не должны быть повреждены из-за реконструкции, и множество других сложностей зачастую приводят к тому, что реконструкция объекта оказывается не дешевле строительства нового здания.

 

 

Тем не менее, успешные проекты реконструкции в центре Петербурга продолжают появляться.


Ручной труд
Несмотря на все сложности, реконструкция старинных зданий - один из вариантов компромисса, в котором так нуждается исторический центр Петербурга. «Сложности реконструкции объектов в центре города есть всегда, - говорит Алексей Чижов директор департамента офисной недвижимости Becar Consulting, - Это и проблемы с ветхой инженерной инфраструктурой, охраной зданий КГИОП, а также ограничениями по высотности. Реконструировать всегда сложнее, чем сносить и строить новое здание. Особенно, если говорить об уникальном историческом центре Петербурга».

Компания, решившая реконструировать здание в центре города, сразу сталкивается с целым комплексом проблем. Прежде всего, возникают правовые проблемы, связанные с расселением, из-за которых проекты по реконструкции зданий в центре города часто оказываются высокорискованными и нерентабельными. Перед девелопером возникают и проблемы организации строительных работ. Во дворах-колодцах, которыми так богат исторический центр города на Неве, эти строительные работы просто негде развернуть. Установить тяжелое строительное оборудование также проблематично - слабые почвы «болотистого» центра Санкт-Петербурга не выдерживают тяжелых подъемных кранов, поэтому многие работы выполняются почти «ручным трудом», что значительно удорожает процесс реконструкции. Инженерные системы в центре города изношены, поэтому нуждаются в ремонте, необходима установка дополнительных инженерных систем.

«Реконструкция здания в историческом центре города представляется успешной в случае, когда она производится комплексно, - считает Ирина Романова, руководитель отдела консалтинга, GVA Sawyer Санкт-Петербург. – Это оптимальный вариант с точки зрения эффективной реконструкции – появляется большее пространство под реконструкционные работы, а кроме того, есть возможность организации здесь объекта с более высокими показателями по вводимым площадям, чем при точечных проектах. Реконструкция кварталов позволяет комплексно решать и вопросы инженерного обеспечения всех объектов, в том числе, за счет развития независимых от РАО ЕЭС локальных источников». По мнению Ирины Романовой также немаловажным условием эффективной реконструкции является применение специальных технологий строительства, например, получение непосредственно на стройплощадке монолитного пенобетона, использование мобильного оборудования, способного работать по этой технологии (для которого не нужна специальная строительная площадка и многочисленные подъездные пути).


Второе рождение
Чаще всего здания реконструируются в представительские административные и офисные здания, в том числе, бизнес-центры. Офис в центре города необходим для компаний, особенность бизнеса которых создает необходимость существенных представительских расходов и имиджевых расходов, для которых важна хорошая транспортная доступность.

В центре Петербурга немало зданий уже переживших «второе рождение». Однако действительно успешных, уникальных, имиджевых проектов среди них – единицы. Одним из самых ярких примеров успешной реконструкции здания в центре города эксперты называют бизнес-центр класса А «Атриум» на Невском, 25. Здание было построено в 1813-1817 г.г. по проекту российского архитектора В.Стасова и является памятником истории и культуры федерального значения. В 1997 году, когда под руководством известных петербургских архитекторов С. Соколова и Н. Явейна была проведена кардинальная реконструкция здания под многофункциональный административно-коммерческий комплекс. Дом был перепланирован, верхний этаж заменен мансардой, а внутренний двор превращен в просторный атриум под стеклянной крышей. Реконструкция здания стала возможной благодаря творческому сотрудничеству высококвалифицированных специалистов разных стран: России, США, Англии, Финляндии, Турции. Это позволило не только сохранить архитектуру исторического памятника, но и создать высококачественный бизнес-центр, соответствующий современным стандартам уже 10 лет, и сегодня, в период заметного возрастания требований потенциальных арендаторов офисов к бизнес-центрам. В сентябре 2005 компания Duze Investment Limited (Кипр) на торгах купила здание бизнес-центра «Атриум» за 58,58 млн. рублей. Здание было продано единым лотом вместе с земельным участком и пакетом акций (8,82% уставного капитала), принадлежащим администрации Петербурга, управляющей компании ОАО «Hевский 25». Hачальная цена лота была установлена в размере 34 млн. 444,032 тыс. рублей.

Другой пример - бизнес-центр класса А на «Невском, 38» . Это здание почти ровесник города – оно было построено в 1730 году. Застройка этого участка города, проходила по проекту зодчего Карла Росси. Почти все 90-е гг. прошлого века этот дом находился на реконструкции. По проекту петербургских архитекторов Н. Явейна и Г. Михайлова была проведена внутренняя перепланировка и реставрация фасадов. Сейчас «Невский, 38» - современный торгово-офисный центр (сумма инвестиций в проект составила 35 млн. евро), оборудованный панорамными лифтами, кондиционированием и другими новейшими инженерными системами, соответствующий всем требованиям бизнес - центра класса А по международным стандартам.
Не менее интересный и удачный проект - бизнес-центр классаА «Строгановский» (Невский, 19). Здание было построено в середине XVIII века. С 2001 года здание на Невском пр., 19, входит в список объектов культурного наследия и является памятником.

С 2002 по 2006 год ООО «Корпорация С» провело реконструкцию здания под бизнес-центр класса А. Под 1,5 тыс. кв.м. офисных площадей было реконструировано 11 расселенных квартир.

Сейчас здание выставлено на продажу как готовый бизнес или как комплекс помещений. Эксклюзивным продавцом бизнес-центра «Строгановский» является компания Becar.

Общая площадь помещений, выставленных на продажу, составляет 1185 кв.м. Проектом предусмотрено несколько типов помещений, площадью от 120 до 350 кв.м. Помещения выходят

«Потенциальным покупателям бизнес-центра может стать известная компания, которая в первую очередь заботится о своем престиже и имидже, – утверждает Роман Мальцев, директор Becar Commercial Property SPb. - Что может быть более престижным, чем обладание объектом в исторической части Невского проспекта, адреса, которому не нужна приставка с именем города, ведь Невский проспект, известен сам по себе не только в России, но и за рубежом, так же как Елисейские поля или Рокфеллер Плаза».

Примером успешной реконструкции могут считаться два бизнес-центра на Васильевском острове. В 2006 году шведская девелоперская компания Ruric AB завершила реконструкцию на Васильевском двух бизнес-центра класса А - «Густаф» и «Магнус».

Здания бизнес-центров «Густаф» и «Магнус» - бывшие складские помещения фабрики Урицкого. На реконструкцию здания «Густафа» ушло 1,5 года. Чуть больше - около 2-х лет - потребовал «Магнус».

«Любое здание в центре охраняется КГИОПом, мы не могли кардинально ничего поменять. Но помещения фабрики – уникальны, - говорит Андрей Левшин, руководитель коммерческого департамента «Рюрик менеджмент», - Будущий «Густаф» представлял собой прямоугольник 700 кв. м, без стен и перегородок. И поэтому у нас появилась возможность сделать открытые планировки. Особых проблем при реконструкции у нас не возникло. Нам только пришлось сделать гидроизоляцию подвалов в здании на 9-ой линии».

От ветхих трущоб - к роскошным апартаментам
Апартаменты с видом на Исаакиевский собор или Адмиралтейство – мечта любого туриста, приезжающего в Северную столицу, за которую он готов выложить немалые деньги. Для гостиницы в центре города историческая аура окружения в сочетании с расположением вблизи историко-культурных памятников являются большим преимуществом. Еще более важен вид из окна для тех, кто желает приобрести квартиру в элитном жилом доме в центре Петербурга.

Один из успешных примеров сочетания реконструкции и нового строительства на месте аварийного здания на пр. Римского-Корсакова, 5-7. Компания «Петербургские отели» создала отель «Амбассадор» - уникальный комплекс, объединяющий памятник архитектуры ХIХ века и современное здание. Центральное место в плане комплекса занимает атриум. Автором оформления интерьеров парадных залов отеля выступил архитектор А.Свистунов, принимавший участие в воссоздании интерьеров дворцов XIX века в Петербурге. В отеле Ambassador дана современная интерпретация классики, ампирные тенденции.

Не менее интересный проект минувшего года - элитный жилой дом на улице Большой Морской, 4, реализованный компанией «Возрождение Санкт-Петербурга». В доме 18 квартир (2-5-комнатных, площадью от 100 кв.м). В цокольном этаже - парковка на 11 машин. На первом этаже здания – ресторан.Общая площадь 5-этажного здания – 3,5 тыс. кв.м. «Историческое здание было полностью реконструировано, - рассказывает Илья Андреев, директор по маркетингу и продажам «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга». - Внутриквартирные перегородки были воссозданы из газобетонных блоков. Наружные стены оштукатурены современными материалами по технологии «тёплый фасад», позволяющей утеплить стены, увеличить полезные площади помещений, снизить эксплуатационные расходы и создать комфорт в доме».

Юлия Белецкая Группа компаний «Бекар»
Статья о недвижимости получена: IRN.RU