Долго запрягают

Власти большинства поволжских регионов вынуждены констатировать: рыночные инструменты распределения земли пока не заработали. В начале года казалось, что просто произошла заминка на старте очередного делового сезона. Сегодня очевидно, что не решены системные проблемы, которые обозначились отнюдь не в последний момент, и это ставит под сомнение заявленные темпы жилищного строительства.

Законодатели разрушили старую систему землеотвода, а новая, аукционная, до сих пор не может заработать

Заниматься подбором участков для аукционной продажи под строительство жилья в Нижегородской области теперь будет специальная рабочая группа. В конце августа региональное правительство решило объединить усилия различных подразделений областной власти и администрации Нижнего Новгорода, так или иначе причастных к выделению земли застройщикам.

 

 

Таким способом предполагается снять административные барьеры, возникающие на стыке ведомственных интересов: несмотря на то, что землю под застройку передает или сдает в аренду областное правительство, градостроительные документы согласовываются в мэрии, а техусловия выдают энергетики, газовики и коммунальщики.

Но, главное, нижегородские чиновники пытаются раскрутить аукционный механизм, который все никак не может набрать обороты. Из 912 аукционов по продаже прав аренды на земельные участки, запланированных на 2007 год, состоялось всего три. Крупные инвесторы претендуют на большие территории под комплексное строительство, а малым и средним компаниям правительство намерено выделять площадки весьма скромного размера под точечную застройку. Но пока земли не хватает ни тем, ни другим.

Цена вопроса
В рамках нацпроекта «Доступное жилье» в Нижегородской области под застройку в 20062010 годах предусмотрено выделить 55 земельных участков, которые должны продаваться на аукционе. Как минимум десять площадок под комплексную застройку с выходом квартир до 1 млн кв. м чиновники планировали выставить на аукцион еще в начале года. Сегодня министр строительства Валерий Англичанинов признает, что проблемы, связанные с проведением рыночной оценки, межеванием, регистрацией, постановкой на кадастровый учет, выдачей техусловий, оказались сложнее, чем думали. Да и средств на полноценную предпродажную подготовку земли явно недостаточно. В бюджете 2007 года предусмотрено 6,7 млн рублей на подготовку к приватизации объектов недвижимости и земельных участков и еще 13 млн – к сдаче в аренду через аукцион. Причем эта статья тоже комплексная, в ней не разделяются недвижимость и земля. Сколько участков можно подготовить за счет таких ресурсов, в экономическом отделе областного мингосимущества ответить затруднились.

Цену вопроса хорошо знают строители. Оформление земельной площадки и подключение к коммуникациям – одна из наиболее существенных статей затрат в строительстве, в общей смете расходов на нее приходится от 15 до 30%, сообщила журналу «Эксперт Волга» директор по маркетингу компании «Жилстрой­НН» Ольга Сажина. При запланированных объемах ввода жилья бюджетных средств на организацию аукционов требуется на порядок больше, чем запланировано. В результате площадки выставляются на торги без необходимой подготовки.

Итоги первого аукциона оспорила областная прокуратура: оказалось, земля находится в парковой зоне. Как отметила директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева, это означает, что при подготовке к аукциону не было проведено даже зонирование. Победитель второго аукциона — компания «Жилстрой­НН» — получил участок без необходимой инженерной подготовки и выдачи техусловий. Эти работы правительство, очевидно, будет проводить за счет авансового платежа компании, который составил 60 млн рублей при общей стоимости права аренды 220 млн рублей.

Нижегородские строители готовы мириться с тем, что власть нарушает правила, для них главное – чтобы правительство взяло на себя получение техусловий, оградив застройщика от произвола организаций­монополистов. В Чебоксарах пакет документов и техусловий готовят, по согласованию с мэрией, сами участники торгов, вынужденные тратить на это немало времени и сил без гарантии на победу в торгах. Не исключено, что подобные условия ожидают и строителей в Самаре. Здесь тоже заложена финансовая мина под земельные аукционы. Здешние чиновники, сначала бодро заявившие о старте торгов уже в начале 2007 года, сегодня куда более осторожны в своих прогнозах: первые земельные аукционы они обещают провести в конце нынешнего – начале 2008 года. Организовать их берется городская власть, у которой осталась прерогатива распоряжаться застроенными городскими территориями. По информации руководителя департамента строительства и архитектуры Самары Сергея Бахчева, его ведомство сейчас рассматривает 14 площадок, отобранных для торгов, но к концу года оно сможет подготовить не более пяти. На финансирование пилотного проекта из городской казны выделено 4 млн рублей. Гн Бахчев признает, что проведение аукционов – процесс куда более затратный, особенно если учесть, что под застройку будут выделяться, скорее всего, площадки, требующие расселения и сноса ветхого жилья. Для инвесторов это весьма привлекательные участ­ки, так как они находятся в центральных районах города. Возможно, инвесторы и согласились бы взять на себя их подготовку, но при известных гарантиях, которые мэрия не обещает.
Торги с заданным результатом

Земельным активом областных чиновников в Самаре остаются пригороды. В частности, район Самарского Заречья — территория левого берега реки Самары общей площадью 2 тыс. га, где региональная власть планирует сосредоточить основной объем жилищного строительства. По расчетам облправительства, к 2016 году здесь должно появиться 6,3 млн кв. м жилья. Местных застройщиков громадье планов не вдохновляет: освоить такие участки можно либо при мощной бюджетной поддержке, либо по госзаказу. При существующих бюджетных проблемах главными претендентами на землю станут лишь крупные инвесторы, в первую очередь московские компании, которые сейчас активно пошли в регионы.

В Нижнем Новгороде, Саратове, Ярославле региональные власти привлекают московских застройщиков в масштабные жилищные проекты, стремясь таким способом компенсировать дефицит финансовых и материально­технических ресурсов местных участников рынка. В Саратове аукцион на право застройки земельного участка площадью 22 га выиграл столичный холдинг «Пересвет­групп», который готов вложить 3 млрд рублей в постройку жилого комплекса. Московская группа СУ155 через входящую в нее Верхневолжскую инвестиционно­строительную компанию выложила 730 млн рублей за участок в 23 га в Ярославле, вдвое превысив стартовую цену. Здесь будет построен микрорайон с полной социальной инфраструктурой – школой, детскими садами, торгово­развлекательным и спортивным центрами. В Нижнем Новгороде группа приобрела землю под застройку еще дороже, хотя здесь она досталась инвестору вообще без торгов: компания «Нижегородкапстрой», учрежденная СУ155 и областным правительством, оказалась единственным претендентом на земельный участок. В результате аукцион был признан несостоявшимся, а «Нижегородкапстрой» получил 9,5 га земли целевым назначением по стартовой цене 650 млн рублей.

По оценке участников рынка, результаты подобных аукционов предрешены: даже для крупных региональных компаний такая стоимость аренды непомерно высока. По словам Ольги Сажиной из «Жилстрой­НН», главная трудность для застройщика заключается в необходимости авансового платежа. По старым правилам строители расплачивались с мэрией, предоставлявшей участки, после продажи квартир, сейчас деньги нужно найти до начала строительства.

Земля оптом и в розницу
Отпугнув нижегородский строительный бизнес высокими ценами на площадки под комплексную застройку, областное министерство государственного имущества решило выставить на торги и относительно недорогие участки площадью менее гектара. Формируя такие лоты, правительство хочет привлечь на аукционы небольшие компании.

На торгах в начале августа нижегородское мингосимущества разыгрывало право трехлетней аренды двух земельных участков: один — площадью 0,3 га по стартовой цене 18 млн рублей, второй — 0,62 га с начальной стоимостью 38 млн рублей. В отличие от предыдущих торгов, вокруг одного из этих лотов даже развернулась борьба: на площадку в центре города претендовало сразу шесть компаний. В результате лот ушел с превышением стартовой цены почти вдвое – за 34,5 млн рублей. Причем победившая на аукционе Нижегородская инвестиционная компания получила и техническую документацию, так что, по словам ее гендиректора Сергея Рожкова, сразу может приступить к проектированию. В министерстве сообщили, что участки уплотнительной застройки внутри уже сформировавшихся микрорайонов требуют меньше затрат на подготовку, так как основные внутриквартальные разводки уже сделаны, поэтому они перспективны для продажи на аукционе.

Татьяна Романчева отмечает, что небольшие площадки, которые еще остались в городе, неинтересны крупным инвесторам, реализующим комплексные проекты и ориентированным на определенную категорию покупателей. Средний бизнес с появлением таких инвесторов и дифференциацией строительного рынка вынужден переходить на субподряд. Точечная застройка может стать нишей для проявления самостоятельности небольших компаний. Для участников рынка этот фактор стоит на первом месте, хотя они трезво оценивают минусы уплотнительной застройки. По словам одного из участников аукциона, вицепрезидента «Нижегородстроя» Дмитрия Баранова, на маленькой площадке много жилья не построишь, а стартовая цена для таких лотов довольно значительна. Ольга Сажина также не считает условия аукциона льготными для середняков: стоимость аренды земельных участков для них слишком высока.

Власти Чебоксар тоже пытаются найти баланс между необходимостью комплексной застройки и интересами местных компаний, которые претендуют на небольшие площадки под единичные проекты. Исключить спекулятивный интерес и привлечь местных застройщиков к освоению больших участков помогли бы льготные кредиты под гарантии государства – для того, чтобы быстро строить сети и дороги, считают в региональном правительстве. Однако это пока из области пожеланий.

Запутанный клубок
Бизнес тоже еще не готов к инвестициям в подготовку земельных участков для последующей продажи. Прорыв в этом направлении планирует лишь казанская компания «Миллениум Зилант­Сити», финансирующая предпродажную подготовку трех самых крупных и многообещающих площадок в центре столицы Татарстана. Их застройка – амбициозный замысел республиканской власти, которая хочет видеть в Казани архитектурные ансамбли мирового уровня. Проектированием застройки одного из участков занимается Хосе Асебило — главный архитектор Барселоны. Проект для правобережья реки Казанки разрабатывают американское архитектурное бюро NBBJ и казанская творческая лаборатория Токаревых. Задача девелопера в лице «Миллениум Зилант­Сити» — привлечь к этим проектам внимание солидных инвесторов. Решить ее помогает городская власть: она обеспечила начальный капитал «Миллениум Зилант­Сити» — земельные участки и коммерческую недвижимость, распоряжаясь которой, компания может инвестировать средства в обустройство и подготовку к торгам престижных участков.

Сервейинг территорий мог бы стать самостоятельным видом бизнеса. Концепцию его развития предложил в свое время Поволжский антикризисный институт (ПАИ, Казань). Специализированные управляющие компании должны разрабатывать план освоения находящихся в госсобственности земельных участков в соответствии с тенденциями городского развития, осуществлять инженерную подготовку и продавать на открытых торгах частным инвесторам. Однако все упирается не только в желание или нежелание властей этим заниматься, но и, прежде всего, в отсутствие генеральных планов развития многих поволжских городов. Как считает советник полпреда президента в Приволжском федеральном округе Татьяна Терехина, по этой причине нет объективной картины того, сколько у нас свободных площадок под застройку и какого они назначения, не разработаны проекты детальной планировки, правила землепользования и застройки, включающие карту правового зонирования и оценку кадастровой стоимости земли. Вдобавок не определены нормы расселения ветхого фонда, изза чего нередко возникают затяжные конфликты между застройщиками и жителями сносимых домов.

Строительные компании пока осваивают задел – площадки, полученные до 1 октября 2005 года. На большинство из них у строителей нет полного пакета документов. По этой причине нижегородское правительство проводит ревизию выданных мэрией участков. Теперь застройщик в обязательном порядке должен пройти через инвестсовет при губернаторе, который дает разрешение на строительство. В Самаре, где из 514 объектов 237 не имеют разрешительных документов, городской департамент строительства и архитектуры при поддержке Регистрационной палаты предлагает свою помощь в оформлении документации. В свое время самар­ская мэрия постаралась продать как можно больше земельных участков, которые сейчас вовлечены в коммерческий оборот. Однако и эти ресурсы не бесконечны.

Участники рынка опасаются, что через два­три года затягивание процедуры предоставления подготовленных земельных участков с техническими условиями приведет к сокращению строительного задела и снижению темпов ввода жилья.

Галина Щербо Эксперт
Статья о недвижимости получена: IRN.RU