Доступ к доступному жилью

Несмотря на то что жилья в Сибири с каждым годом строится все больше и больше, доступнее оно пока еще не стало.

С тех пор как жилье вновь попало в прицел интересов власти, о проблемах в этой сфере заговорили с невиданной энергией. Прошедший II съезд строителей Сибири развил эту тему в содержательных направлениях. Более 200 делегатов из 41 региона России обсуждали ход реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Косточки программе перемыли тщательно, а на специализированных круглых столах разобрали конкретные важные проблемы.

 

 

На одном обсудили Градостроительный кодекс, на другом разгорелись жаркие дискуссии по отмене лицензирования в сфере проектирования и строительства с созданием саморегулируемых организаций. Большой интерес у делегатов вызвало и обсуждение перспектив развития малоэтажного строительства. Проблема привлечения к работе мигрантов и обеспеченности «родными» кадрами — тема еще одного стола. Отдельно выделили ипотеку со всеми ее прикрасами и сложностями. Финальным аккордом стал круглый стол, где участники поднимали вопрос взаимодействия органов власти и профессиональных объединений.

Символом выставки стало строительство игрушечного дома, в возведении которого приняли участие полпред Президента РФ в Сибирском федеральном округе Анатолий Квашнин и председатель Союза строителей России Виктор Забелин. В строительных фартуках они и другие гости с энтузиазмом соорудили «здание будущего» из разноцветных блоков. Здание будущего — аллегория доступного жилья. Правда, игры пока далеки от жизненных реалий.

Нарисуем — будем жить
Громкая программа «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» на данном этапе практически провалилась. Причину председатель Союза строителей России видит в неправильной расстановке акцентов: «Серьезные денежные вливания привели к тому, что цены взлетели, а компенсирующих механизмов разработано не было». Объемы строительства в Сибири растут быстрыми темпами. Правда, так же стремительно увеличивается и стоимость. Так, в Новосибирске цены за год повысились на 72% — до 50 тыс. рублей за квадратный метр, в Красноярске — на 57%, до 32 тыс. рублей. Причем дальнейший рост неминуем. По мнению главного специалиста по маркетингу красноярской строительной компании «Монолит-Холдинг» Дмитрия Тронина, уже к концу года в Красноярске цена «квадрата» может вырасти до 45 тыс. рублей. Интересно, что причины роста специалисты видят, в том числе, в самом проекте «Доступное жилье». Директор новосибирской аналитической компании RID Analytics Елена Ермолаева среди факторов роста выделяет расширение возможностей приобретения за счет ипотечных программ. Так, в целом по Сибири только за I квартал было выдано кредитов на 15,5 млрд рублей. При этом Новосибирская область, а также Алтайский и Красноярский края входят в десятку самых активных по развитию ипотечного кредитования регионов России.

По мнению председателя Союза строителей Красноярского края Николая Глушкова, урегулировать ситуацию с ценами и доступностью жилья можно лишь «вдумчивым подходом с новаторскими идеями». И такие подходы начинают появляться. Например, интересное решение предложено в Иркутской области. Там внедряется концепция социально ориентированного найма жилья — строительство доходных домов для малообеспеченных слоев. Уже начато возведение зданий с одно— и двухкомнатными квартирами, площадью не больше 40 кв. м. Таким жильем должны обеспечиваться очередники, молодые семьи. Помимо частичного покрытия спроса иркутяне рассчитывают и на стабилизацию цен на рынке жилья. В результате его доступность должна возрасти. Сейчас возможность строительства подобных домов изучают в Кемеровской, Омской и Новосибирской областях.

Другой пример удачный борьбы за доступное жилье продемонстрировали в Кемеровской области. Там работает система льготного кредитования. Бюджетники и молодые семьи могут получать займы сроком на 20 лет под 5, 3 и даже 0%. Заместитель губернатора Кемеровской области Евгений Буймов привел пример: «Если в семье рождается ребенок или один из заемщиков защитил кандидатскую или докторскую диссертацию либо был удостоен государственной награды, то ставка по этому льготному кредиту снижается до трех процентов».

В Красноярском крае откликнулись программой «Четыре Д» («Дом», «Демография», «Дети» и «Деревня»). По программе «Дом» в 2007 году планируется обеспечить жильем 1 064 молодые семьи. Не последнюю роль планируется отвести строительству малоэтажного жилья. Отметим, что этот тип домов находится в фокусе пристального внимания всех сибирских строителей.

Мал этаж, да недорог
Уже сейчас около 40% возводимого в России жилья — одно— и двухэтажные дома. Возможность монополизации рынка малоэтажного жилья значительно меньше, чем многоэтажного. При правильном подходе можно ожидать, что массовое строительство малоэтажек урегулирует спрос и нормализует цены во всех сегментах рынка недвижимости. Ведь стоимость «квадрата» в таких домах на 20–30% ниже, чем в больших городских высотках. Генеральный директор Томской домостроительной компании Александр Шпетер видит проблему недостаточного развития малоэтажного домостроительства в отсутствии развитой инфраструктуры. Виктор Забелин несколько смещает акцент: «Пока не существует нормативных документов, соответствующих современным представлениям о малоэтажном строительстве. Предусмотренный Земельным кодексом порядок предоставления участков для малоэтажного строительства сложен даже для строительных фирм и неудобен для индивидуальных застройщиков. Не определено право собственности на инженерную и транспортную инфраструктуру на территориях малоэтажных застроек. Отсутствуют законодательные определения организационно-правовых форм объединения граждан». Сейчас на рассмотрении в Госдуме находится законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу развития малоэтажной жилищной застройки территорий». Проект предусматривает поправки в Жилищный, Градостроительный, Земельный кодексы, а также обязывает органы власти оказывать содействие в сфере малоэтажного строительства. Одно из интересных новшеств — изменение состава инвесторов. Из числа участников земельных аукционов предлагается исключить коммерческие организации, в том числе строительные компании. Если это произойдет, то взвинчивание цен инвесторами становится практически невозможным. Документ принят в первом чтении. Он вызвал возражения комитета по промышленности, строительству и наукоемким технологиям. Комитет считает необходимым доработать текст, оставив в нем только нормы, касающиеся особенностей регулирования общего имущества собственников земельных участков и работе кооперативов «малоэтажников».

Пока прорабатывается законодательная база, строители уже прочувствовали привлекательность этого направления. Руководитель красноярской строительной компании «Омега» Александр Пуртов рассказал, что при сегодняшней конъюнктуре рынка очень разумно заняться именно малоэтажным строительством: «В ближайших планах компании — малоэтажное строительство в Солонцах (район в пригороде Красноярска — Ред.), сейчас идут переговоры, решаются проблемы отвода площадки. Подобный опыт — первый для «Омеги». Нам привычнее строить многоэтажные дома, но рынок явно развивается в сторону уменьшения этажности». В апреле 2007 года в крае презентовали пилотный проект малоэтажной застройки «Новолэнд». На участке в 100 га через пару лет появится более 600 благоустроенных домов со всей инфраструктурой. По словам Николая Глушкова, «в целом планируемая площадь возведения домов малой этажности в районах края превышает 500 га. Это позволит обеспечить застройку трех тысяч земельных участков с расселением 10 тысяч человек». В Алтайском крае проектными организациями, персональными творческими мастерскими разработаны проекты одно-двухэтажных жилых домов, выполненных из местных строительных материалов. В пригороде Барнаула идет строительство поселка «Сибирская долина» с полноценной инфраструктурой. В Иркутской области 51,5% от 250,2 тыс. кв. м жилья, введенного в эксплуатацию в 2006 году, пришлось как раз на индивидуальную застройку, в Новосибирской области — 340 тыс. кв. м. В этом году в Омской области будет введено в эксплуатацию не менее 3 100 индивидуальных домов общей площадью 320 тыс. кв. м. По словам директора Омской строительной компании Александра Сапунова, подъем на рынке индивидуального строительства связан с использованием новых технологий, помогающих возводить быстро и недорого: «Активно стали использоваться плиты ЦСП, неснимаемая опалубка из пенополистирола, оцилиндрованные бревна». На съезде особо было подчеркнуто, что развитие малоэтажного строительства напрямую связано с совершенствованием законодательства. Впрочем, не меньшую роль в правовом поле строительных дел играет и вопрос лицензирования в сфере проектирования и возведения жилья.

Лицензирование — сам или не сам?
Бурная полемика, продолжавшаяся на протяжении последних месяцев по поводу лицензирования, вылилась в активные обсуждения на II съезде строителей Сибири. Недавно депутаты утвердили закон о продлении лицензирования в сфере проектирования и строительства до 1 июля 2008 года. Против отмены действующей системы допуска строительных, проектных и изыскательских организаций на рынок и контроля за их деятельностью выступали региональные лидеры и строители-практики. Однако многие чиновники, занимающие ответственные посты, неоднократно меняли свое мнение на противоположное. По словам Виктора Забелина, в строительной отрасли до сих пор не разработаны технические регламенты, которые должны заменить старые СНиПы. Их законодательное введение потребует еще минимум два-три года. «Упустить строительство из-под государственного контроля — значит утратить реальное влияние на эту сферу. Не стоит вводить систему саморегулируемых организаций в принудительном порядке. Саморегулирование должно предлагаться в качестве варианта на добровольной основе. Это должно быть правом предпринимателя — создавать или нет такую организацию», — считает руководитель Федерального лицензионного центра при Росстрое Александр Толкачев. Делегаты съезда настаивают на выработке и обеспечении механизмов реального равноправия всех членов саморегулируемой организации, созданию конкурентной среды и защите интересов малого бизнеса. Для строительной отрасли, где более половины субъектов — малые предприятия и индивидуальные предприниматели, эти вопросы предельно актуальны.

Общее место — увеличение объемов строительства. Собственно, чем больше жилья, тем лучше решается квартирный вопрос. По словам Анатолия Квашнина, Президент России поставил задачу ежегодно вводить жилья из расчета 1 кв. м на одного человека. У нас в Сибири этот показатель составляет 0,28 кв. м. Поэтому в ближайшее время объемы в СФО должны быть увеличены в три раза. Каких результатов удалось добиться, станет ясно уже через год, когда на Алтае пройдет III Съезд строителей Сибири.

Дмитрий Черкашин Эксперт
Статья о недвижимости получена: IRN.RU