Несмотря на то, что объем предложения на рынке загородного домостроения ежегодно увеличивается более чем в два раза, состоятельным горожанам по-прежнему довольно сложно найти подходящий объект. Если есть природные красоты, то до них не добраться, современную стеклянную архитектуру приходится обносить осторожным забором. Рядом и море, и озеро, а яхту пришвартовать негде…
Решить эту проблему призваны строящиеся поселки премиум-класса, но пока они остаются сложным и рискованным жанром загородной недвижимости. Типологические критерии таких поселков затрудняются назвать даже самые опытные практики продаж. Ключевое слово – «фишка», за которым может скрываться что угодно – от помпезной архитектуры до пруда с карасями.
Одни ставят премиум выше элиты, другие не видят разницы, третьи выделяют еще и люкс. В итоге получается, что у каждого дорогого поселка есть своя удобная категория, внутри которой у покупателя практически нет ассортимента.
Интересный феномен: загородный рынок изрядно вырос по площади участков, числу объектов и ценам, а покупатели по-прежнему плачут: купить нечего.
В начале ноября редакция журнала «Мир&Dом. Санкт-Петербург» пригласила экспертов рынка разобраться в сложившейся ситуации. В рамках выставки «Ярмарка недвижимости» состоялась деловая игра «Элита на природе: загородная недвижимость премиум-класса». В мероприятии приняли участие:
- Полина Яковлева, руководитель отдела элитной жилой недвижимости Knight Frank;
- Екатерина Гуртовая, директор по оценке и разработке концепций холдинга RBI;
- Мария Холод, руководитель отдела рекламы и PR компании «ПетроСтиль
- Людмила Барашкова, ресечер по коттеджным поселкам АН «Бекар»;
- Никита Константинов, начальник отдела продаж ООО «Особняк»;
- Михаил Бимон, директор департамента маркетинга и развития корпорации «Петербургская Недвижимость»;
- Марина Агеева, руководитель рекламной службы «ПулЭкспресс Групп»;
- Екатерина Диулина, специалист отдела аналитики и консалтинга АН «Итака»;
а также представители строительных и риэлторских компаний Петербурга и Ленобласти, потенциальные покупатели загородной недвижимости и журналисты.
В течение двух часов эксперты рынка поделились своим мнением о том, что сегодня собой представляют загородные поселки премиум-класса, проанализировали месторасположение таких объектов, отметили преимущества и недостатки некоторых из них и, наконец, постарались ответить на вопрос, как выбрать подходящий загородный коттедж. M&D публикует наиболее интересные выступления специалистов.
Полина Яковлева, директор отдела элитной жилой недвижимости компании Knight Frank
– Сегодня под Петербургом проектируется и строится порядка 150 коттеджных поселков (включая проекты, в которых земельные участки продаются под самостоятельную застройку), около сотни из них находятся в открытой продаже.
Загородный рынок демонстрирует высокую ценовую динамику. Только за последние три месяца средняя стоимость объектов в коттеджных поселках выросла на 12,6%. Стоимость квадратного метра коттеджа с учетом земельного участка находится в диапазоне от $1 386 до $4 568. При этом максимальные цены отмечены в Курортном, Пушкинском и Приморском районах (более $3 000 за квадрат). В Ленобласти благодаря проекту «Бель Виль» ($2 929), расположенном в непосредственной близости к дворцово-парковым ансамблям Павловска и Пушкина, в ценовые лидеры выбился Тосненский район.
В третьем квартале этого года в предложении появилось 25 организованных поселков, лишь три их которых можно отнести к высшему ценовому сегменту. Это поселки «Медовое», «Юкковский парк», «Осиновая роща». Кстати, в последнем, несмотря на достаточно высокую цену – свыше $1 млн за объект – на данный момент не реализован всего один коттедж.
Многие девелоперы сейчас осваивают территории рядом с уже возведенными поселками: расширяют свои проекты (дополнительные очереди) или создают новые. В Выборгском районе даже образовались локальные зоны, состоящие из двух-трех, а иногда и более поселений (например, у озера Правдинское – поселки «Киррко-Ярви», «Правдинское озеро», «Красноозерье», «Пионер»; вокруг Чернявского озера компания «ПулЭкспресс» возвела «Ольшаники-1», «Ольшаники-2» и «Ольшаники-мини», а «НеваИнвестПроект» – «Зеленую горку»). Это в точности повторяет московские тенденции развития загородного рынка, когда на популярных направлениях формируются целые коттеджные городки из участков, освоенных разными девелоперами.
Новые предложения Всеволожского района сконцентрированы на расстоянии от 5 до 20 км от Петербурга. Масштабность и транспортная доступность этих объектов позволяет позиционировать их как поселки для постоянного проживания. Здесь расположено большинство крупных проектов комплексной застройки, которые включают различные типы жилья (квартиры, таун-хаузы, коттеджи). Среди них поселки «Токкари-Ленд» и «Коркинские холмы» от компании «Гарант Девелопмент», «Охтинское раздолье» от «Вертикали», «Румболово» от «ПулЭкспресс» и др.
В ближайшие годы наибольшее количество коттеджных поселков появятся в Выборгском, Всеволожском и Приозерском районах. Заметен интерес девелоперов и к южному направлению – Гатчинский, Ломоносовский районы. Но пока на их долю приходится не больше четверти всех заявленных к реализации проектов.
Мария ХОЛОД, руководитель отдела рекламы и PR компании «ПетроСтиль»
– Загородные поселки премиум-класса можно разделить на два сегмента: элита и de luxe.
К последнему мы склонны относить, например, такие проекты, как Honka Family Club, «Медовое», и Lakes´berry Club. Сюда же можно добавить и «Северный Версаль», хотя некоторые эксперты не считают его коттеджным поселком, относя построенные здесь особняки отдельными домовладениями с солидными наделами земли в черте города.
Говоря о функциональном назначении объектов, следует отметить, что это могут быть как дома, предназначенные для сезонного проживания и расположенные достаточно далеко от Петербурга (свыше 50 км), так и альтернатива городским квартирам – коттеджи для постоянного проживания, расположенные не так далеко.
В поселках премиум-класса сегодня реализуются в основном полные лоты, включающие и дом, и участок. Хотя иногда застройщики продают только земельные наделы, дабы покупатель смог самовыразиться, построить «дом своей мечты».
В Курортном районе, как ни странно, предложение коттеджных комплексов по-прежнему невелико: их можно пересчитать по пальцам. Поэтому при выборе дома в составе поселка стоит уделить внимание другим районам. Например, Всеволожскому – из-за близости к городу. Территории южнее Петербурга, в частности Петродворцовый район, только начинают осваиваться застройщиками. Потому предложение комплексной застройки там ограничено. Можно назвать пока только такие объекты, как «Михайловское» и «Павловский фасад». Хотя, безусловно, в дальнейшем этот район будет развиваться и пользоваться популярностью в первую очередь у жителей юго-запада.
В настоящее время покупатель в месте своего будущего проживания хочет видеть развитую, но адекватную инфраструктуру. Если поблизости уже работают детский сад или магазины – не обязательно дублировать их в поселке. Одновременно с этим в каждом коттеджном комплексе должна быть своя «фишка». Будь то бассейн, сигарная, бильярдная, поле для гольфа, теннисные корты или вертолетная площадка. Само собой – хорошая охрана с видеонаблюдением, телефония и журнал Metrinfo.Ru - – сейчас являются обязательными для поселков премиум-класса. При создании таких объектов нужно учитываем даже такие нюансы, как места для проживания обслуживающего персонала. В составе дома можно предусмотреть так называемые гостевые комнаты, в которых будет жить прислуга, или сделать как в проекте «Медовый» - построить небольшой отдельный модуль с необходимыми для проживания помещениями.
Никита Константинов, начальник отдела продаж компании «Особняк»
- Девелопер при организации инфраструктуры загородного поселка прежде всего стремится подтвердить его класс, привлечь дополнительное внимание к проекту. На наших объектах этот вопрос решается по-разному. В активе компании четыре загородных поселка. Два из них - «Новый Мир» и «Парквэй» - расположены рядом, в районе Репино-Ленинское. Поэтому имеют общие объекты инфраструктуры: магазин с аптекой, общественные зоны и рекреационная зона с детской и спортивной площадками, гостевая парковка. Этот набор мы считаем стандартным для любого поселка. Из новшеств могу назвать строительство в составе загородных проектов фитнес-комплексов, оборудование вертолетных площадок и причалов для маломерных судов, если есть такая возможность.
Девелоперы могут предлагать очень широкий комплекс дополнительных услуг. Их набор во многом зависит от его локации. Если поселок расположен у реки или водоема, то следует предусмотреть стоянку для судов, если далековато – можно и вертолетную площадку. Главное не увлекаться, ведь все это в результате скажется на стоимости дальнейшего обслуживания: все затраты, связанные как с эксплуатацией дома и обслуживанием сопутствующей инфраструктуры, лягут на плечи собственника коттеджа. Все это непременно нужно учитывать и девелоперу, и покупателю.
Еще один нюанс – как показывает опыт нашей компании, при покупке коттеджа у того или иного застройщика, или в конкретном поселке, значимую роль играют рекомендации друзей и знакомых.
Михаил Бимон, директор департамента маркетинга и развития корпорации «Петербургская Недвижимость»
- Сейчас мы рассуждаем об инфраструктуре – магазинах, предприятиях сферы обслуживания... А ведь нельзя забывать, что житель загородного поселка премиум-класса не захочет на своей территории видеть посторонних. То есть все погрузки-разгрузки товара, уборка мусора и прочее должно происходить на внешней стороне, за забором.
Если территория не имеет собственного природного водоема, а статус обязывает, можно найти выход – создать искусственный пруд. Но здесь нужно учитывать, что водоем этот требует ухода, чтобы не заболачиваться и не зарасти ряской на следующий же год.
Говоря о минимальной площади коттеджа также необходимо учитывать некоторые детали. Если дом не предназначен для постоянного проживания, навряд ли нужно строить его слишком большим – на 250 квадратных метров и выше. Ведь его постоянный владелец умеет считать деньги, он сразу поймет, что за домом нужно постоянно ухаживать, отапливать, расчищать территорию. А это – дополнительные траты, и не малые.
Многочисленные ошибки допускаются застройщиками даже в таком, казалось бы, простом вопросе, как возведение ограждения. Случалось, что между каждым домом на территории поселка строились глухие трехметровые преграды. В другом случае была чисто символическая изгородь - в 40 сантиметров высотой. Как показывает опыт, достаточно забора в 80-100 сантиметров, исключающего проход на соседний участок маленького ребенка или собаки. Часто можно обойтись и просто решетками – они пропускают свет, но и препятствуют постороннему проникновению. Здесь полезно было бы учесть опыт Калининграда, где нередко заборы при коттеджах делают из полупрозрачного пластика. У нас глухие заборы из бетона, подступающие к дому со всех четырех сторон, уже давно себя изжили.
Мой совет всем застройщикам и девелоперам элитного загородного жилья – уделяйте больше внимания таким, кажущимся на первый взгляд мелкими, деталям. Они не менее важны для успешного ведения бизнеса.
Марина Агеева, руководитель рекламной службы «ПулЭкспресс Групп»
- В сегмент загородного элитного жилья попадают как дачные коттеджные поселки, так и комплексы для постоянного проживания. По нашим данным, на сегодняшний день к этой категории можно отнести до трети планируемых к строительству объектов. В основном это дома вместе с участками стоимостью от $500-600 тысяч. За $300–500 тысяч можно приобрести объекты, которые относятся к бизнес-классу. И наиболее востребованная категория, но и наименее возводимая (четверть всех проектов) – категория «эконом». Дома с участком здесь обойдутся до $300 тысяч за лот. Это связано не столько с прихотью застройщиков, сколько с землей, на которой эти коттеджи возводятся. Если земельные наделы изначально дорогие, то там невозможно создать дешевые поселки. Ведь только затраты на инженерное обеспечение могут составить до 25% от стоимости участка.
Из последних тенденций загородного рынка нужно отметить происходящее укрупнение проектов, вслед за Москвой. Появляются коттеджные поселки насчитывающие 150-200 домов. Например, поселок «Золотые пески» за Зеленогорском серьезно выделяется из всего ряда элитных объектов. Во-первых, он расположен непривычно далеко – около 80 километров от Петербурга. Во-вторых, площадь комплекса и количество домовладений в нем достаточно велики – 70 гектар и более 200 домов соответственно. Тем не менее, стоимость предложения и высокий спрос автоматически относит этот поселок к разряду элитных. Цена сотки здесь варьируется от $28 тысяч на береговой линии, до $10 тысяч - на более удаленных от Финского залива участках. Однако за девять месяцев с начала продаж было реализовано 80% коттеджей.
Как уже отмечалось раньше моими коллегами, в премиальном сегменте сейчас продаются преимущественно дома с землей, а не голые участки под застройку. Хочу добавить, что высоким спросом пользуются не только готовые, но и полностью отделанные коттеджи, «под ключ». Приобретение такого объекта сокращает срок въезда, покупателю не приходится ждать окончания затянувшегося ремонта или жить фактически на строительной площадке.
Анастасия Рублева Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
Противовирусные препараты: за и против
Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией
Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства
Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан
Как выбрать блеск для губ
Чего боятся мужчины
Как побороть страх перед неизвестностью
Газон на участке своими руками
Как правильно стирать шторы
Как просто бросить курить
- 1581 -
