Комнаты - ходовой товар в Петербурге, "коммунальной столице" России.

По сравнению с квартирами этот сегмент рынка недвижимости имеет свою специфику. При выборе комнаты необходимо учитывать ряд дополнительных факторов и особенно пристрастно подходить к вопросам оформления и перспектив.

В тихом омуте...

Собираясь приобретать комнату, помните, что вы не одиноки: в коммуналках все еще проживает более 15% населения Петербурга. Процедура приобретения комнат имеет ряд отличительных особенностей.

 

 

А при подборе варианта необходимо учитывать и специфические факторы, существенно влияющие на потребительские качества такого жилья. Прежде чем приступить к изучению вариантов, определитесь, что для вас важнее: цена, метраж, район или условия проживания?

При подборе комнаты в "коммуне" нас не может не волновать состав соседей. Одно дело, если места общего пользования вам придется делить с интеллигентной пожилой парой и соседом-холостяком, не вылезающим из командировок. Совсем иное, если у вас под боком проживают "слегка" пьющие (и очень гостеприимные), нигде не работающие супруги, пара комнат сдана студентам (комментарии излишни - все помнят ошибки молодости). А в самой маленькой боковушке ютятся темпераментные переселенцы из южных регионов, активно решающие проблему демографического кризиса нашего стареющего города, - и позитивный результат их усилий, прирастающий с каждым годом, неизбежно выплескивается в коридор и на кухню со своими простыми детскими радостями. Впрочем, даже если вы после длительных поисков смогли выбрать комнату в "тихой" квартире, настройтесь философски. Все течет, все изменяется, в том числе и состав соседей. Далее - лотерея.

Подводные булыжники

Определить количество зарегистрированных на сегодня в квартире жильцов вы можете по справке формы 9. Ее, как и ряд других документов, желательно запросить у продавцов заблаговременно - еще до внесения залога - во избежание неприятных сюрпризов. К тому же целесообразно навестить облюбованный уголок вечером, когда все проживающие "по факту" соседи в сборе - для более подробного знакомства с потенциальным окружением.

Если опыта коммунального быта у вас нет, уточните еще при просмотре: где будет ваше место на кухне, каков порядок пользования ванной, где сушат белье, как оплачивается электричество, каков график уборки мест общего пользования и прочие мелочи, о которых не задумываешься в отдельной квартире, но которые надо знать заранее, заселяясь в "коммуну".

Квартиры исторического центра часто лишены необходимых удобств. Поэтому при подборе комнаты важно особенно внимательно изучить, если не техпаспорт (вряд ли его заказали заблаговременно), то хотя бы справку формы 7. В этих документах обозначены все "легальные" удобства. А то, что в них не указано, но присутствует в квартире (ванна, душ, водонагреватель), часто установлено без согласований и с существенными нарушениями санитарных норм. Такие "партизанские усовершенствования" в любой момент могут оказаться "вне закона" и будут подлежать ликвидации.

Изучая справки, обратите особое внимание на неприватизированное жилье соседей. Если граждане просто не торопились с оформлением своей доли в собственность, а теперь начали этот процесс - беды нет. А вот если они умудрились уже использовать свое однократное право приватизации и снова оказались на государственных квадратных метрах - вы рискуете стать заложником нового жилищного законодательства. В соответствии с ним комнаты такого "пожизненного" муниципального жилфонда превращают всю коммуналку практически в нерасселяемую. (Будет ли когда-либо решена эта проблема через принятие местного закона о коммунальных квартирах - неизвестно. Законопроект третий год пребывает под сукном в городском Законодательном собрании, и перспективы на сей счет весьма туманны.)

Ценовая политика: как считать?

Уклад жизни, привычки и права жильцов в сочетании с неполноценностью удобств могут не только сказаться на цене комнаты, но и сделать ее практически неликвидной в будущем. Поэтому лучше не выискивать наиболее дешевые варианты (все равно сегодня это весьма существенные суммы), а выбирать из диапазона "среднерыночной стоимости", взвешивая все "за" и "против".

Да и понятие "дешевые варианты" - весьма условное, так что вооружитесь калькулятором. Самые доступные по цене из предлагаемых комнат, как правило, расположены в густонаселенных квартирах, при этом их площадь не позволит вам не только новоселье с танцами устроить, но и просто разместить за столом нескольких гостей. Поделив цену объекта на его площадь, вы быстро удостоверитесь, что квадратный метр самых бросовых комнат окажется намного дороже квадратного метра среднестатистических.

Бывает, продавец включает в цену комнаты радужные перспективы супервыгодного расселения. Возникает резонный вопрос: а почему он сам не захотел такой возможностью воспользоваться? Так что будьте реалистами и не особо прислушивайтесь к заверениям в стиле "Нью-Васюки". Понятие "перспективная комната" - весьма абстрактное и прямо отражаться на цене не должно.

Преимущество сособственника

Взвесив все "за" и "против" и определив свои возможности, приоритеты, круг поисков и ценовые границы, начинайте подбор вариантов. Только учтите, что в оформлении есть ряд нюансов.

До 1998 года коммунальную квартиру могли приватизировать только все жильцы одновременно. Отмена этого "крепостного права", произошедшая после внесения соответствующих дополнений в Закон "О приватизации...", создала у коммунальщиков иллюзию свободы. Тем не менее, специфические проблемы при оформлении сделок остались. Если прочие обитатели коммуналки числятся по ордеру нанимателями, их мнение по поводу предстоящей продажи соседской комнаты можно игнорировать. А если их жилье также находится в собственности, то на основании ст. 250 ГК РФ они как сособственники имеют преимущественное право покупки доли (т.е. освобождающейся комнаты) в своей "коммуне". Отказ от этого преимущества должен быть оформлен надлежащим образом.

Извещенные о планируемой сделке соседи часто не располагают необходимой суммой для выкупа комнаты, зато порой обладают приличным запасом "коммунальной вредности". Нелегко бывает убедить их дойти до нотариальной конторы и оформить там письменный отказ от преимущественного права покупки с разрешением продать комнату третьим лицам.

Тем более, не хотят они тратить время на визит в орган опеки при муниципальном образовании в случае, если в составе владельцев их доли есть несовершеннолетние (до 18 лет включительно) дети. А ведь согласно п. 2 ст. 37 ГК РФ родители и иные законные представители "не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства" (ООП) "совершать... или давать согласие на совершение сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав" (в том числе и права преимущественной покупки). Практика, предусмотренная для защиты интересов деток в случае раздела жилплощади внутри семьи, нелепа в отношении коммуналок. Если у родителей нет денег на выкуп соседского жилья, то откуда они возьмутся у ребенка? Но данное требование закреплено федеральным законодательством.

Если согласия из соседей не вырвать, приходится использовать механизм, предусмотренный п. 2 все той же ст. 250 ГК РФ: "Продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий... Если остальные участники... не приобретут продаваемую долю... в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу". И покупателям комнаты с "вредными" соседями придется исхитриться известить их так, чтобы получение ими предложения было подтверждено. Оптимально сделать это заказным письмом с уведомлением, указав в нем рыночную стоимость, на которую претендуют продавцы. А затем выждать месяц до нотариата и еще какое-то время, прежде чем Главное управление федеративной регистрационной службы (ГУФРС) зарегистрирует такой договор.

Ничтожный подарок

Есть другой путь, прельщающий возможностью быстрого оформления без ведома и участия соседей: через договор дарения. Подарить свое имущество собственник может кому угодно, и никто ему не воспрепятствует. Но с юридической точки зрения такой вариант оформления сделки (если в реальности комната продается за деньги) попросту незаконен.

"Одаряемый покупатель" в этом случае может оказаться совершенно беззащитным перед инициативными соседями и грамотным адвокатом. Сделка будет аннулирована, как только в суде докажут ее притворный характер. Поскольку, согласно ст. 170 ГК РФ, "притворная сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна". В нашем же случае безвозмездная сделка дарения совершается с целью прикрытия возмездной сделки купли-продажи.

Как же быть в ситуациях, когда есть сособственники, но нет возможности связаться с ними, уведомить о предстоящей сделке? Например, выехали на постоянное место жительства, приватизировав комнату, и не оставили адреса для рождественских поздравлений. Порой (и только в самом крайнем случае) практикуется двухступенчатая схема оформления. Суть ее в том, что вначале продавец дарит покупателю малую долю своего недвижимого имущества. И с этого момента будущий приобретатель становится таким же сособственником, как и другие, и наравне с ними получает преимущественное право покупки. После регистрации договора дарения в ГУФРС продавец и покупатель заключают договор купли-продажи на остальную, большую часть жилья на как бы совершенно законных основаниях. И хотя такие сделки в принципе регистрируются, хитрость эта шита белыми нитками. По закону все вроде бы безупречно, поскольку не существует "очередности сособственников". Главное, что один из них воспользовался своим правом. "Прокатить" эта "двухходовка" может только тогда, когда действительно не ущемляет ничьих интересов, и связь с отсутствующими соседями реально утрачена. Но все равно схема эта рискованная и по суду легко оспаривается.

В любом случае категорически советуем не вступать в конкурентные отношения с соседями, заинтересованными в приобретении продаваемой в их квартире жилплощади. Даже если вы умудритесь "отбиться" в процессе судебного спора (или до него вообще не дойдет), жить спокойно под одной крышей с недоброжелателями вы вряд ли сможете. Так что всегда желательно заранее познакомиться с теми, с кем предстоит делить коммунальные метры, и убедиться в отсутствии какого-либо конфликта интересов.

Татьяна Родионова Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...