«Мини» по максимуму

Гостиничный бизнес в России еще не достиг международного уровня — это признают все участники рынка. Однако если в Москве и Санкт-Петербурге уже есть успешные проекты на уровне мировых стандартов, то в Сочи пока ощущается нехватка пятизвездочных и четырехзвездочных отелей, хотя в связи с возможностью проведения Олимпиады необходимость в них назрела. Пока эту нишу занимают так называемые «малые средства размещения» — частные объекты, нелюбимые солидными гостиничными компаниями, но зато пользующиеся популярностью среди клиентов.

Номеров нет!

Каждый год Сочи посещает более 2 млн туристов, что в несколько раз больше численности населения, постоянно проживающего во всех четырех его районах.

 

 

На этом фоне цифра в 54 700 единиц номерного фонда выглядит скромно, тем более учитывая перспективы Олимпиады. Казалось бы, в соответствии с требованиями Международного олимпийского комитета, необходимо всего 22 800 номеров, однако существующий фонд не удовлетворяет необходимым условиям комфортности. Пока власти города рассчитывают только на международные гостиничные сети, которые в ближайшее время должны построить в Сочи несколько новых отелей.

Неофициально в городе-курорте насчитывается 1500 малых предприятий размещения – мини-отелей, пансионатов семейного типа, мини-пансионатов и т.п., из них легально работающих – около 100. В то же время крупных пансионатов, санаториев и домов отдыха с оздоровительными услугами только 241. Что касается крупных отелей, то их не так уж и много, при этом пятизвездочных нет: даже знаменитая Radisson SAS Lazurnaya имеет четыре звезды, поскольку находится на федеральной трассе. Из «сетевиков» на рынке присутствуют «Русские отели», Marriott, Hilton, Stein Group и Radisson. Положительной тенденцией является то, что в Сочи по франшизе международных гостиничных сетей работает больше объектов, чем в Москве. Крупнейшая из этих сетей – Radisson SAS, ей принадлежит три отеля.

Отдельный вид недвижимости, который невозможно отнести ни к гостиничной, ни к жилой, – клубные апартаменты с гостиничным сервисом. В частности, это «Катерина Альпик» и «Катерина Резиденс». А еще в некоторых новых отелях часть номеров продается в собственность, их тоже сложно классифицировать.

Пока Сочи далеко до круглогодичного курорта, и гостиничный бизнес носит сезонный характер: наиболее загруженные месяцы – июль (когда заполняемость достигает 97%), август (до 92%) и сентябрь (до 79%). В то же время среднегодовая загрузка составляет 36–42%. Растет спрос на номерной фонд повышенной комфортности: в некоторых мини-пансионатах высокого класса в отдельные дни (в частности на Новый год и Рождество) загрузка составляет 100%. При этом в «Пик-Отеле» в Красной Поляне и «Бутик-Отеле» на территории санатория «Родина» нередко нужно становиться в очередь за две недели до праздников, клиентов не смущает даже баснословно высокая плата за номер (в «Бутик-Отеле» она может на Новый год доходить до $750 в сутки). В остальных гостиницах стоимость проживания колеблется от 500 руб. до $180 в день в летний сезон.

Крупнейшие на сегодняшний день гостиничные проекты – Олимпийская деревня в Нижнеимеретинской долине (номерной фонд – 20 тыс.), которая размещается на участке 35 га; «Чайка-Плаза»; реконструкция гостиницы «Москва», в результате которой планируется возвести комплекс «Сочи-Плаза»; туристско-спортивный комплекс «Красная Поляна»; трехзвездочный отель в Лазаревском на 200 номеров.

Комфортно и дешево

Малые предприятия размещения выглядят более динамично развивающимся сегментом рынка. Однако его объемы определить можно только приблизительно. По словам директора по строительству инвестиционной компании «Мегаполис» Дмитрия Подгорнова, «мониторингом этого рынка занимаются разве что налоговая инспекция и ОБЭП». Тем не менее, некоторые цифры можно привести. По информации Подгорнова, окупаемость инвестиций в строительство малых предприятий размещения варьируется от 10 до 12 лет, однако с каждым годом этот порог возрастает. Объем первоначальных инвестиций колеблется здесь в очень широких пределах: во-первых, потому что стоимость земли под застройку сильно различается в зависимости от района Большого Сочи, а во-вторых, на экономику проекта влияет близость к морю или к Красной Поляне. Так или иначе, величина инвестиций может составлять от $300 тыс. до $3–5 млн. Учитывая то, что в последнее время появились новые нетиповые проекты мини-отелей и мини-пансионатов с архитектурными изюминками, сложно определить среднестатистическую стоимость здания мини-гостиницы в Большом Сочи. Кстати, не всегда строительство отеля преследует коммерческие цели. Нередко бывает, что бизнесмен из богатого нефтегазового района строит гостиницу в расчете на то, что туда будут приезжать его друзья и знакомые. Или какое-нибудь предприятие средней руки покупает землю и строит гостиницу либо пансионат для корпоративного отдыха своих сотрудников.

В коммерческих же проектах окупаемость зависит, в первую очередь, от заполняемости отеля. Конкуренция на рынке высокая, и далеко не всегда помогают традиционные средства рекламы или сотрудничество с московскими и питерскими турфирмами. Очень многие владельцы гостиниц договариваются с таксистами в аэропорту или на вокзале, и те за определенный процент от выручки поставляют клиентов. Это проще, чем тратиться на рекламу, потому что сочинские таксисты умеют уговаривать клиента не хуже любого профессионального пиарщика. Многие доморощенные маклеры (в основном, в Адлерском районе) умудряются поставлять клиентов одновременно в сочинские и абхазские пансионаты, несколько раз в день пересекая границу по реке Псоу. Размер вознаграждения маклеру обычно составляет около 10% в сутки. По словам Дмитрия Подгорнова, «если хозяева заботятся о своей репутации и о потенциальных клиентах, они, как правило, сами выплачивают вознаграждение, не позволяя накручивать необоснованную маржу и портить репутацию; ведь хорошо обслуживающие гостиницы уже через 3-5 лет имеют уже своих постоянных клиентов и в услугах маклеров не нуждаются».

Практически во всех мини-гостиницах в стоимость размещения входит завтрак, во многих – еще и обед, а некоторые включают и полный пансион. Нередко хозяева делают для своих постояльцев пропуска на хорошие санаторские или гостиничные пляжи. Во многих интерьер не хуже, чем в пятизвездочной гостинице, а цена в два раза ниже: этим летом стандартный двухместный номер стоил от 800 до 2500 руб. в сутки.

Мини-география

Строят мини-пансионаты в Сочи далеко не везде. Во-первых, в Центральном районе земли у моря осталось маловато, стоимость ее очень высока, и в итоге строительство малых предприятий размещения оказывается нерентабельным. С другой стороны, в удалении от железнодорожных станций и более-менее крупных поселков тоже строить не очень удобно, т.к. клиент просто туда не доберется.

Крупнейшее место размещения мини-пансионатов в Большом Сочи и, судя по всему, на всем побережье от Анапы до Псоу – Курортный городок в Адлере. Он приносит до 50% дохода Адлерского района в летний период, причем его основную часть дают не крупные гостиницы, такие как «Весна» или «Знание», а именно мини-отели и мини-пансионаты. Популярность Курортному городку добавляют аквапарки, теннисные корты, наличие вся необходимой инфраструктуры, охраны. Также в Адлерском районе много мини-пансионатов в Веселом на берегу Нижнеимеретинской бухты на границе с Абхазией; там пляж выгодно отличается от Курортного городка и своей шириной, и чистотой воды.

В Центральном районе мини-пансионаты и мини-гостиницы строятся только в Новом Сочи – на Мамайке и улице Виноградной, где они соседствуют с санаториями и гостиницами возле моря. В Хостинском районе мини-пансионаты возводят в районе Светлана и улице Фабрициуса, в районе парка «Дендрарий». В Хосте большая часть населения работает в такого рода гостиницах. В Кудепсте мини-пансионатов меньше из-за низких характеристик пляжа.

В Лазаревском районе рынок мини-пансионатов развивается очень динамично, особенно в поселках Дагомыс, Лоо, Головинка, Вардане, в самом поселке Лазаревское мини-пансионаты строятся везде, где есть хоть какая-то инфраструктура. В Лазаревском районе из-за относительной дешевизны земли под застройку окупаемость выше. Всего же, по информации Дмитрия Подгорнова, доля мини-гостиниц в общей массе предприятий размещения Большого Сочи составляет около 20%, тогда как санатории, пансионаты и турбазы – 50%, а гостиницы – 30%.

Роман Мамчиц Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...