Перемена приоритетов

Санкт-Петербург — Кризис продаж на петербургском первичном рынке, продлившийся с начала 2004 г. до осени 2005 г., преодолен. Спрос восстановился, но теперь он более капризен и удовлетворить его сложнее; застройщики оказались в некотором затруднении. Покупатель, получив возможность выбирать, прагматичен, хочет гарантий и ориентируется на качество.

Девелоперы пытаются развивать брэнды: группа “Ленстройматериалы” продает квартиры серии “Оптима”, компания “Северный город” предлагает КСК (квартиры для среднего класса); весьма популярны недорогие студии от “ЛЭК” (“Риал”).

 

 

Открытых данных об успехе или неуспехе таких попыток пока нет. Эксперты осторожно говорят о том, что “брэндированные” квартиры стоят на 4-6% дороже.

Важную роль начинают играть репутационные риски. Одна из крупнейших строительных групп ведет переговоры с международными консультантами, которые специализируются на управлении репутацией; официальной информации о заключении соглашения пока нет.

Комитет по строительству — по поручению городского правительства — составляет черные списки недобросовестных застройщиков; в составе городской прокуратуры создана специальная группа, которая занимается особенно “выдающимися” представителями строительного бизнеса. Строители согласны с тем, что почистить рынок необходимо, однако опасаются, что серия громких скандалов негативно скажется на отношении покупателям к первичке в целом.

Квадратные метры черного пиара

В Петербурге и Москве ситуация с проблемными объектами различается кардинально. Москва привыкла к жизни в медиапространстве. (Что есть в телевизоре, то и существует на самом деле. А что не попало на экран, того как бы и нет вовсе.) Эта особенность сыграла со столицей злую шутку.

Акции протеста обманутых соинвесторов, возможно, и возникли стихийно. Но быстро превратились в политтехнологический инструмент. Сначала речь шла о 7-8 недобросовестных компаниях и десятках пострадавших; затем десятки превратились в сотни и тысячи. Названные цифры, попадая на новостные ленты, начинают “гулять сами по себе”. И никто не выясняет, откуда они берутся. Спикер Совета Федерации Сергей Миронов сообщил прессе о “80 000 обманутых дольщиков”, президент Ассоциации строителей России Николай Кошман в письме депутату Сергею Глазьеву говорит уже о 100 000… Глава стройкомплекса Москвы Владимир Ресин насчитывает 15 000 потерпевших в Москве и еще 20 000 — в области. По данным председателя комитета Государственной думы Мартина Шаккума, обманутых в России — 150 000.

Как-то недосуг уточнить: если компания задержала сдачу дома на месяц (т. е. не выполнила условия договора), дольщик уже вправе считать себя обманутым? С какой задержки начинается отчет? Или считаются только двойные продажи? Если за критерий принять только уголовные дела, картина будет совсем другая. Приплюсовать к ним арбитражные иски и гражданские иски к застройщикам “о возмещении ущерба” — получим третью сумму “пострадавших”…

Кроме “виртуальной ловушки” в столице играет роль еще одна особенность — значительная доля частных инвесторов. Пока цены растут, человек, вложивший деньги в покупку жилья с целью заработать, довольно спокойно реагирует на проволочки и перенос сроков (он ведь покупал по фиксированной цене). Другой подход у тех, кто собирался в будущих квартирах жить, кто вынужден оплачивать аренду, у иногородних покупателей, продавших жилье в регионах и приехавших в Москву к сроку, указанному в договоре… Сокращение доли частных инвесторов (отмеченное практически всеми аналитиками в начале 2004 г.) сработало через год. На митинги выходят “конечные покупатели”.

В Петербурге частных инвесторов изначально было очень немного, оттого и контроль за соблюдением обязательств застройщиками сложился более жесткий. На одном из долгостроев сложилась вполне парадоксальная ситуация: гражданам, приобретавшим жилье в середине 90-х по $300-350 за 1 кв. м, суд по гражданским искам присуждает возмещение ущерба — из расчета $900-1000.

И все же очевидно: упоминание в негативном контексте (особенно в связи с уголовным делом) больно бьет по репутации застройщика и немедленно сказывается на продажах.

Официально петербургские власти признают наличие “нескольких проблемных объектов” и насчитывают 2000-3000 обманутых дольщиков. Однако вынуждены действовать в рамках общей установки и проявлять “административное рвение”. Формально поводом для ужесточения контроля за строительным комплексом стал скандальный сюжет с компанией “Жилстройинвест” и выводы коллегии Генпрокуратуры.

Захват с продолжением

“Жилстройинвест” ведет работы по нескольким адресам и строит около 75 000 кв. м жилья. В объекты “Жилстройинвеста” вложили деньги около 500 дольщиков. В 2004-2005 гг. у компании начались трудности со сбытом, появились долги. Бизнес “Жилстройинвеста” предложила купить московская компания “Металлоинвест-Маркет”, которую возглавляет Константин Вачевских. Сумма сделки должна была составить $9 млн. По словам бывших акционеров, деньги они не получили: их обманули при расчетах, изъяв документы из банковской ячейки. Генеральный директор компании Александр Калугин считает, что новые владельцы сознательно ведут “Жилстройинвест” к банкротству, искусственно формируя задолженность.

Возбуждено уголовное дело “по факту мошенничества”, проведены обыски, изъяты документы. Новые хозяева уверяют, что все заключенные договоры действительны и работы на стройплощадках продолжаются.

В конце февраля прежние владельцы фирмы и представители дольщиков организовали пресс-конференцию. В ходе встречи полковник Николай Скриган (он возглавляет группу, которая выявляет преступления в строительстве и в операциях с недвижимостью) уверенно заявил, что фирму захватили мошенники и что дело будет доведено до конца — несмотря на противодействие. А вот президент “Металлоинвест-Маркета” Константин Вачевских пришел сам. Сел в президиум и отказался уходить. Активно выступал и раздавал присутствующим документы.

Александр Калугин покаялся, попросил прощения у дольщиков и пообещал выполнить все обязательства перед ними — если удастся вернуть фирму. Дольщики рассчитывают на активную помощь власти

Александра Давыдова, представляющая интересы группы дольщиков, сказала, что дольщикам все равно, кто хозяин фирмы, лишь бы он был легитимным. А в “Жилстройинвесте” после смены власти уже третий генеральный директор и документы дольщикам показывать не хотят. По словам Николая Скригана, Следственный комитет Генпрокуратуры РФ затребовал дело в Москву. И теперь не известно, как все повернется.

История получила сильный резонанс. Пока пресса обсуждала захват одного из крупных петербургских застройщиков, на коллегии Генпрокуратуры РФ (с участием президента) обсуждались проблемы дольщиков. И петербургского прокурора Сергея Зайцева, как сообщают информированные лица, упрекали за недостаточную активность. Мол, в Москве уже три десятка дел по строителям, а в Питере, получается, недорабатывают?

Вернувшись в город, Сергей Зайцев развил требуемую активность: в прокуратуре создана специальная группа, которая займется строителями и рейдерами (одновременно). Через несколько дней на заседании городского правительства губернатор Валентина Матвиенко выступила на эту же тему. Председателю Комитета по строительству Роману Филимонову было поручено сформировать и обнародовать черные списки строителей. Чтобы все знали, кто обманывает народ.

По словам Филимонова, основной критерий “недобросовестности” — невыполнение обязательств перед дольщиками. То есть неоднократный перенос сроков (без объективных причин) и уголовно наказуемые деяния.

Обоюдоострый контроль

Петербургские строители и риэлторы отнеслись к инициативам городской власти, мягко говоря, неоднозначно. Генеральный директор Ассоциации строительно-промышленного

Комплекса Северо-Запада Михаил Викторов уверен, что уровень криминала в Петербурге на порядок ниже, чем в Москве, а уровень правовой защиты, соответственно, выше. Он считает, что усилия власти должны быть направлены не столько на выявление недобросовестных застройщиков, сколько на поддержку добросовестных. Это может, по мнению Викторова, осуществляться через доступ к ресурсам — земельным, финансовым, подрядным.

Генеральный директор ООО “Строительная компания “Петербургская недвижимость” Василий Селиванов полагает, что Комитет по строительству вряд ли сможет объективно оценить вопросы добросовестности застройщиков. “Скорее это вопрос контролирующих органов или саморегулируемых организаций, — говорит он. — Именно участники рынка лучше, чем кто-либо, понимают проблемы отрасли и заинтересованы в очистке бизнес-среды от недобросовестных игроков”.

Генеральный директор АН “Итака” Сергей Галалу не склонен драматизировать ситуацию: “В целом у нас нет ощущения наступающего криминала, что бросало бы тень на рынок в целом. В прошлом году всем было тяжело. Но нет оснований говорить о сколько-нибудь серьезной доле криминальных объектов. Сейчас можно говорить о восстановлении объемов продаж. На некоторых сайтах можно легко найти претензии дольщиков, в том числе и вполне обоснованные. Но возможности Интернета легко могут быть использованы и для недобросовестной конкуренции. Есть риск излишней политизации реальных конфликтов, использования их в конкурентной борьбе”.

По мнению президента ИС “ФПГ “РОССТРО” Александра Макарова, формирование черных списков недобросовестных застройщиков приведет рынок долевого строительства “в публичное и прозрачное состояние”. “Все должны знать о наличии необоснованных задержек строительства, двойных продаж и других скандалов у застройщика, — говорит он. — Открытость на этом сложном рынке — важное условие для массового строительства. И хотя питерский рынок более публичен, чем московский, исполнительная власть Петербурга стремится привести его в порядок. К этому шагу надо относиться прагматично. Каждый случай, каждый дом, каждый проект нужно рассматривать отдельно. Опыт решения таких проблем у нас в городе существует. Черный список — это рабочий документ”, — уверен Макаров.

Несколько иной точки зрения придерживается генеральный директор компании “Петербургстрой Skanska” Виталий Вотолевский: “Что касается уголовных дел по фактам мошенничества, обнародовать такую информацию полезно. Но вообще это дело тонкое. Мониторинг, профилактика и открытость полезнее черных списков. Комитету [по строительству] было бы полезно взаимодействовать с профессиональными сообществами. Если застройщик продает квартиры по $600 за 1 кв. м при себестоимости $850, запретить ему нельзя, но власть вполне может поинтересоваться, как он собирается завершать объект. И предупредить граждан о рисках”.

С “неоднократным переносом сроков” тоже не все очевидно, указывает Вотолевский. Например, речь может идти об объектах, разрешение на строительство которых было получено в 2003-2004 гг. В тех документах сроки ставились, как правило, просто нереальные: 6-8 месяцев отводилось на согласование и проектирование (на практике меньше 11-12 месяцев просто не бывает, и власть сама с этим согласилась, если судить по более поздним решениям). На само строительство отводилось от 20 до 24 месяцев. Даже в теории уложиться быстрее, чем за 36, сложно.

Сложной остается ситуация с получением техусловий от монополистов. Во многих случаях виноват монополист, но крайним остается застройщик.

Генеральный директор компании “Адвекс” Владимир Гаврильчук согласен с тем, что схема долевого участия предоставляет возможности для мошенничества. Однако случаи криминала базировались на прямом нарушении законодательства. “Возможности регулирования рынка в рамках действовавших правовых механизмов были далеко не исчерпаны, — считает Гаврильчук. — Крупные и надежные застройщики еще задолго до вступления в силу федерального закона № 214 разработали и внедрили определенные механизмы защиты от двойных продаж, в том числе страхование рисков”. По мнению Гаврильчука, “тревожность рынка в пределах нормы” и дополнительное нагнетание негативной информации не обезопасит участников.

Аналитики “Петербургской недвижимости”, подводя итоги прошедшего строительного года, отмечают, что “заметный вклад в нестабильность и неопределенность на первичном рынке внесли из рук вон плохо проработанные законодательные новации и сопровождавшая их шумиха в прессе. В результате отработанная годами система взаимоотношений между застройщиками и покупателями жилья — дольщиками оказалась под угрозой разрушения”. Это, как полагают маркетологи, сказалось прежде всего на выводе на рынок новых проектов.

В 2006 г. застройщики планируют ввести 3,22 млн кв. м жилья (без учета пригородов и ИЖС). Прогноз на 2007 г. — 1,63 млн кв. м. Заметную долю рынка занимают сданные объекты, в которых продолжаются продажи квартир. Доля непроданных квартир непрерывно увеличивалась на протяжении последних двух лет и достигла уровня 15% (по некоторым неудачным объектам — более 30%).

Еще одна важная тенденция — увеличение рыночной доли крупных компаний. Первая десятка строительных фирм ввела в прошлом году 47,3% жилья, первая двадцатка — 64,5%. Для сравнения: в 2004 г. эти показатели составляли соответственно 38,2% и 58,5%. Сократилось и количество участников рынка: если в 2004 г. сдавали жилье в эксплуатацию свыше 100 компаний, то в 2005 г. — около 80.

Эксперты полагают, что в условиях сложившегося хрупкого равновесия, с учетом острой конкуренции, сокращения числа участников и увеличения роли крупных фирм администрации придется быть крайне осторожной. Включение кого-либо из “больших” застройщиков в черные списки может обрушить или по крайней мере дестабилизировать рынок.

Банкиры и первопроходцы

Между тем значительная часть петербургского первичного рынка продолжает оставаться вне правового поля. Или на самом его краю. Строители упорно не желают работать по критериям, предписанным ФЗ № 214, — раскрывать информацию, брать “повышенные обязательства” перед дольщиками. Они предлагают на новых объектах заключать предварительные договоры, используют “кооперативные” схемы (когда единственным дольщиком становится специально созданный кооператив) или векселя. С момента вступления в силу ФЗ № 214 в Петербурге была опубликована только одна-единственная проектная декларация.

Компания “Балтинвестстрой” заявила, что собирается возвести в Сестрорецке жилой комплекс. Из декларации следует, что фирма зарегистрирована 20 мая 2002 г., лицензию на строительство получила 25 июля 2005 г. Учредители — офшорка с Виргинских островов и три физических лица. Других объектов компания не строила. В Сестрорецке “Балтинвестстрой” собирается возвести четыре жилые малоэтажные секции общей площадью 19 633 кв. м. Ввод объекта в эксплуатацию запланирован на IV квартал 2007 г.

Представляет интерес финансовое положение застройщика. По сведениям, приведенным в декларации, собственных денег у фирмы — 1 637 968 руб. 78 коп. Прошедший год принес “Балтинвестстрою” 1848 руб. 74 коп. убытка. Зато кредиторская задолженность составляет 28 487 296 руб. 05 коп.

Итак, первопроходец выглядит следующим образом: неизвестная фирма офшорного происхождения, ни одного объекта в послужном списке, никакой деловой репутации, около $1 млн задолженности.

Вполне вероятно, что проект завершится благополучно. Только ни декларация, ни прозрачность здесь ни при чем. Строители говорят, что крупные компании тем более не собираются вешать новые объекты на свои головные конторы. Как раз во избежание рисков. А будут плодить “дочек” и “внучек” под каждый конкретный проект. Что в корне противоречит наметившемуся направлению — строительству квартир под брэндом и усилению роли марки.

И тут в довольно неожиданной роли выступил Сберегательный банк. Он представил кредитную схему, которая позволяет легально обойти ограничения закона о долевом строительстве.

Дольщику предлагается открыть в банке специальный беспроцентный вклад на приобретение жилья в доме. Не во всяком доме, конечно, а в том, в финансировании которого участвует Сбербанк. Застройщик уже не будет привлекать средства дольщиков (и подпадать под жесткие требования 214-го закона). Он получит кредит в Сбербанке за счет депозитов вкладчиков и собственных средств банка. Как уверяют в “народном” банке, нижний предел кредитной ставки — при условии, что все дольщики привлекаются в проект сразу, — должен составить около 5%.

То есть банк привлекает недорогой финансовый ресурс (для банка средства дольщиков скорее всего будут просто бесплатными), из этого ресурса он и собирается кредитовать застройщика. И цена кредита будет предположительно не столько рыночной, сколько операционной. В рамках стоимости обслуживания счета.

Участники процесса получают определенные гарантии. Граждане на Сбербанк (несмотря на сгоревшие в денежной реформе сбережения) традиционно надеются больше, чем на застройщиков. Случись что со стройкой — хотя бы деньги вернут. Застройщик получает устойчивое финансирование. Правда, возникает вопрос: а как быть, если случился кризис и новых дольщиков все нет и нет, а строить надо? Наверное, тогда банк даст и коммерческий кредит. Но уже совсем под другие проценты. Впрочем, это уже риски строителей.

Управляющий филиалом “Строительный” Промышленно-строительного банка Владимир Желиостов считает, что новый продукт рассчитан только на стабильные строительные компании с солидными активами.

Василий Селиванов новацию приветствует: “Мы давно говорили о том, что банки должны активнее взаимодействовать со строительной отраслью. Наша компания занялась проработкой аналогичной схемы в 2005 г. Сегодня мы согласуем разработанный механизм с петербургскими банками”, — сообщил Селиванов.

Комментарий самого Сбербанка пока получить не удалось.

Остаются неясными несколько важных вопросов. В каких пределах (и в зависимости от каких критериев) будет меняться процентная ставка по кредиту? Как банк собирается отслеживать целевое расходование средств? И не придется ли крупному застройщику, скажем, закупать стройматериалы для каждого объекта в отдельности — что явно невыгодно?

И одно важное следствие. Банки будут работать только с крупными компаниями. Значит, предстоит передел рынка.

Дмитрий Синочкин Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...