Простор важнее престижа

Санкт-Петербург — Петербургские девелоперы создают новые деловые зоны. К этому их толкают все увеличивающиеся запросы арендаторов и дешевизна недвижимости за пределами исторического центра. На набережных и в прилегающих к центру промзонах сейчас открывается более 80% новых офисов. Эксперты отмечают, что это только начало процесса расширения зон деловой активности — через 2-3 года будут осваиваться территории у Кольцевой автодороги, аэропорта и морского порта.

Начало года не принесло сюрпризов участникам рынка, считает директор департамента офисной недвижимости компании “Бекар.

 

 

Консалтинг” Алексей Чижов. По его мнению, в 2006 г. будут продолжать развиваться тенденции 2005 г. Ставки аренды, по мнению специалистов агентства “Бекар”, скорее всего продолжат расти прежними темпами, увеличиваясь на 14-17% в год. Компания “Петербургская недвижимость” считает, что рост ставок будет немного меньше — 10-15%. Сейчас средняя стоимость аренды, по словам Чижова, для класса А составляет $450-820 за 1 кв. м в год, для класса В — $354-573, для класса С — $160-375.

Одной из главных тенденций, проявившейся в 2005 г. и развивающейся в 2006 г., является плавное увеличение спроса на большие помещения. “Сейчас арендаторы наиболее часто спрашивают помещения площадью 200-300 кв. м в классе А и 50-200 кв. м в классах В и С”, — отмечает Чижов. По его подсчетам, укрупнение арендуемых помещений происходит в среднем на 20-30% в год. “Некоторые владельцы бизнес-центров даже специально держат про запас часть площадей — для клиентов, которые захотят расширить свои офисы, — говорит эксперт. — Однако бывает, что арендаторы в поисках лучших условий "мигрируют" в новые бизнес-центры”. Оценить долю “мигрирующих” арендаторов Чижов затруднился.

По его словам, заполняемость работающих объектов среднего и высокого классов близка к 100%: в классе А вакантные площади составляют около 1%, в классах В и С — по 5%. “Это говорит о сохраняющемся дефиците качественных офисных площадей и продолжающемся росте этого сегмента”, — отмечают специалисты “Бекар. Консалтинга”. Аналогичные цифры приводят эксперты “Петербургской недвижимости”, по оценке которых заполняемость бизнес-центров классов А и В составляет 95-100%.

По словам участников рынка, стремление арендаторов к расширению площадей и нехватка объектов для реконструкции под офисы в историческом центре заставляют девелоперов формировать новые деловые зоны за его пределами.
Первая деловая зона за пределами Центрального района начала формироваться в 2001 г., когда компания “Бекар” получила статус Агентства по развитию территории вдоль Выборгской набережной. Сейчас там построены бизнес-центры “Петровский форт”, “Нобель”, “Акватория”, “Эриксон”, строятся “Австрийский бизнес-центр”, “Гренадерский”, “Тобольская, 6”.
Директор петербургского офиса Colliers International Борис Юшенков говорит, что к новым деловым зонам можно отнести основные набережные — Выборгскую, Петроградскую, Синопскую, Аптекарскую, Пироговскую, Свердловскую и Ушаковскую.
Игорь Водопьянов, управляющий компании “Теорема” (фирма специализируется на девелопменте и управлении офисными площадями, в частности такими, как бизнес-центры “Т4” и “Эврика”, расположенные в юго-восточной части Петербурга, и строит бизнес-центр площадью 17 000 кв. м на Свердловской набережной), говорит, что расширение географии деловой активности неизбежно в связи с дороговизной строительства подземных парковок в историческом центре. “Надо быть очень большим оптимистом, чтобы решиться здесь на строительство подземных паркингов, а это сейчас необходимое условие для высококлассных офисных проектов”, — говорит он. Юшенков отмечает, что в 2006 г. продолжит развиваться Петроградская сторона, где на сегодняшний день строится почти треть из 18 новых бизнес-центров. На февраль 2006 г. здесь запланировано открытие бизнес-центров класса А “Веда Хаус” (на Петроградской набережной, 6000 кв. м), "Лангензипен” (Каменноостровский проспект, 6000 кв. м) и бизнес-центра в 3600 кв. м на ул. Блохина.
В общем объеме предложения площадей, по оценке гендиректора London Consulting & Management Company (LCMC) Татьяны Скаландис, Петроградский район только на 1% уступает Центральному району, доля которого на рынке составляет около 18%. Однако Петроградская сторона лидирует по объему ввода новых площадей — по оценке эксперта, их доля равна 35%.

Скаландис относит к формирующимся деловым зонам территорию вокруг Обводного канала (бизнес-центры “Нептун”, “Адмирал”, “Циолковский”). Юшенков добавляет, что появление деловых зон в районах, прилегающих к центру, — это только начало процесса. “Полноценные деловые зоны будут формироваться и на окраинах, это тенденция на ближайшие 3-4 года”, — говорит Юшенков. Среди перспективных территорий для строительства бизнес-центров он называет прилегающие к центру города промышленные зоны в районе Обводного канала и на Васильевском острове. В более далекой перспективе, по его мнению, возможно развитие зон вблизи “точек притяжения” — аэропортов, морского порта и Кольцевой автодороги.
Скаландис добавляет к этому списку проект “Морской фасад” (строительство общественно-делового квартала на Васильевском острове) и создание особых экономических зон “Нойдорф-Стрельна” и “Новоорловская”, где офисная застройка через 2-3 года, по ее оценке, займет до 80% площадей.

Управляющий партнер девелоперской компании “АйБи Групп” Сергей Игонин говорит, что основной причиной выхода деловых зон за пределы центра являются транспортные проблемы и отсутствие возможности для строительства парковки. “Формирование деловых зон на окраинах характерно для всех стран с растущей экономикой — в городе появляется все больше компаний, они увеличивают свой штат и требуют больше офисного пространства”, — говорит Игонин.

По данным компании Colliers International , в 2005 г. общий объем офисных площадей увеличился примерно на 100 000 кв. м и составил 850 000 кв. м. Основной прирост – около 90 000 кв. м – пришелся на класс В, остальные 10 000 кв. м введенных площадей относятся к классу С. Бизнес-центры класса А, запланированные к вводу в 2005 г., открыты не были. Но их двери скоро распахнутся: в I квартале 2006 г. ожидается открытие пяти бизнес-центров класса А. Это “Сенатор” на ул. Чайковского (6600 кв. м), “Северная столица” (6000 кв. м), “Веда Хаус” (6000 кв. м), “Лангензипен” (6000 кв. м), “Сенатор” на ул. Садовой (1800 кв. м).
Андрей Мусатов Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...