Рынок жилья Санкт-Петербурга в июле-августе 2006 года. Дежавю по-питерски

В Санкт-Петербурге наблюдается небывалый рост цен на жилье. При этом сложившаяся ситуация и основные тенденции кажутся до боли знакомыми всем, кто следил за развитием событий на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья. Эксперты прогнозируют дальнейшее сокращение предложения, ажиотажный спрос, увеличение стоимости квартир и говорят о скором преодолении психологического барьера в две тысячи долларов за квадратный метр и даже выше.

На сегодняшний день минимальная цена однокомнатной квартиры составляет более 70 тыс. долл.

 

 

Средняя же стоимость однушки уже вплотную приблизилась к 100 тыс. долл. По данным АН «Бекар», цены на вторичном рынке растут на 2–3,5 % в неделю, а на первичном и того быстрее — в среднем на 3,5–4 %. Объяснения накрывшей город ценовой лавине эксперты дают стандартные: развитие ипотеки, экономический подъем в стране и повышение уровня благосостояния населения, рост числа инвестиционных сделок, различные политические факторы, ну и, конечно же, проявившиеся в полной мере последствия принятия пресловутого Закона об участии в долевом строительстве.
«Первая и самая главная причина роста цен — накопленный отложенный спрос», — уверена Ирина Гудкина, заместитель директора АН «Бекар». — Цены начали расти еще в сентябре прошлого года, но многие считали это чистой случайностью и не торопились с покупкой квартиры. Когда в начале 2006 года рынок окончательно разогрелся, стало очевидно, что снижения стоимости жилья уже не будет. Все ринулись заключать сделки, что только подстегнуло дальнейший рост цен». Нагнетанию обстановки, по мнению И. Гудкиной, также способствовало развитие ипотеки. Доступность кредитных средств приводит к пополнению рядов потенциальных покупателей, а новых объектов на рынке гораздо меньше, чем нужно для удовлетворения платежеспособного спроса.

Аналитики Центрального агентства недвижимости полагают, что объективной причиной происходящего является рост цен на нефть. Однако в основе любого экономического феномена лежат социальные и психологические (субъективные) факторы, включая особенности российского менталитета.

Ажиотаж привел к значительному сокращению предложения, что, в свою очередь, способствовало уменьшению количества сделок. К началу августа количество предлагаемых к продаже квартир сократилось примерно в два раза. Если в предыдущие годы среднемесячный объем предложения на рынке составлял, по разным оценкам, от 16 до 28 тысяч квартир и комнат, то в июле их едва набралось 10–12 тысяч. Часть объектов собственники решили придержать до осени. Трудности с реализацией альтернативных сделок также стали причиной ухода с рынка части продавцов и покупателей. Из‑за стремительного роста цен цепочки рассыпаются и улучшение жилищных условий люди откладывают до лучших времен.

Скудность выбора — наименьшее из зол, с которыми приходится сталкиваться тем, кто намеревается приобрести недвижимость. Нередко продажу квартиры собственник превращает в аукцион, и в итоге первоначальная цена может увеличиться на 5–10 тыс. долл. Иногда о новой стоимости объекта покупатель узнает уже в приемной нотариуса. Ипотечникам приходится брать кредиты на сумму большую, чем нужно на текущий момент, так как за время оформления необходимых документов выбранная квартира непременно подорожает.

Как и следовало ожидать, быстрее всего (в среднем на 10–15 % в месяц) растет в цене наиболее дешевое жилье — малогабаритные квартиры в панельных и кирпичных домах массовых серий в спальных районах, например в хрущевках, брежневках, «кораблях». Несмотря на низкие потребительские характеристики, такие объекты пользуются стабильным спросом. Впрочем, специалисты прогнозируют скорое снижение темпов роста цен на подобное жилье, его рыночная стоимость и так уже существенно завышена. Пока же покупатели, не задумываясь, хватают первый более-менее подходящий вариант. Можно сказать, что для неликвида настал звездный час.

В сегменте новостроек средняя стоимость типовых квартир достигла уровня, который специалисты прогнозировали на конец 2006 года. По данным корпорации «Адвекс. Недвижимость», во втором полугодии ожидается дальнейший рост цен как минимум на 15–20 %. Спрос подогревается еще и тем, что сейчас на первичном рынке уже невозможно приобрести жилье в доме, срок сдачи которого госкомиссии определен серединой 2007 года, не говоря уже о готовых или почти готовых объектах.

На увеличение стоимости квадратного метра в новостройках оказывает влияние и тот факт, что на фоне стабильно растущего спроса некоторые крупные компании-застройщики, чтобы извлечь из проекта максимальную прибыль, предпочитают не продавать квартиры на ранних стадиях строительства. Так, по информации Центрального агентства недвижимости, до осени приостановлены продажи трех- и четырехкомнатных квартир в строительной компании «Северный город», а наиболее ликвидные однушки планируют не выводить на рынок до начала будущего года. Аналогичной политики придерживаются и другие застройщики, например ЛЭК, Ленстройтрест, «С. Э. Р.». В целом, многие компании были бы рады не искать обходные пути и не нарушать закон, а реализовывать квартиры в уже построенных домах, только для этого надо иметь оборотные средства, а они есть далеко не у всех. Такая же картина наблюдается и на вторичном рынке. Фактически жилье сегодня продают только те, кому это действительно необходимо.

Строители, со своей стороны, винят во всем администрацию и ее крайне пассивную позицию. Власти, имея достаточно широкий набор инструментов, с помощью которых можно влиять на ситуацию на рынке, предпочитают бездействовать. А количество квартир, продаваемых в строящихся домах, между тем стремительно сокращается. Кроме того, плохо налажен механизм предоставления земли под строительство. Также, по мнению участников рынка, должен быть разработан и реализован комплекс мер, направленных на усиление государственного регулирования и контроля цен на жилье.

Городские власти считают, что пик роста цен уже миновал. Александр Вахмистров, вице-губернатор Санкт-Петербурга, приводит следующие данные: за первое полугодие 2006 года сдано порядка 800 тыс. кв. м жилья, что приблизительно равно прошлогодним показателям. По неофициальным же подсчетам, количество введенных в строй квадратных метров вполовину меньше. Насчет цен эксперты также далеко не так оптимистичны.

По прогнозам Натальи Кирсановой, заместителя директора Центрального агентства недвижимости, на первичном рынке до конца года стоимость жилья увеличится примерно на 20–30 %. Однако, по мнению специалистов компании, рынок действительно ожидает кризис — кризис «бешеных прибылей», которые сегодня получают застройщики. Уже сейчас наблюдается некоторый отток покупателей в сегмент вторичного жилья.
«Рынок не сможет долго сохранять те же — неразумные — темпы роста цен, какие наблюдаются в настоящий момент. Они носят скорее психологический, нежели экономический характер. Я думаю, в ближайшее время цены остановятся, а к новогодним праздникам вновь начнут расти, но уже плавно и предсказуемо», — полагает Юрий Воробьев, директор Петроградского отделения корпорации «Адвекс. Недвижимость», член совета Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленобласти. По его словам, идеальной является ситуация, когда на фоне стабильно высокой активности рынка ценовой прирост составляет 15–20 % в год.

Елена Масютина Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...