Синергия моря и интеллекта

Сочетание образовательной инфраструктуры и курортной недвижимости может стать основой комплексного развития Черноморского побережья. Однако пока условий для реализации подобных проектов нет.

Инвестиционная компания «Регнум» и краснодарское сельскохозяйственное предприятие «Новомихайловское» планируют реализовать на принадлежащей им земле уникальный проект. А именно, построить в 40 километрах от Туапсе новое поселение «Новомихайловский посад», объединяющее в себе международный образовательный центр, технополис, жилую застройку и инфраструктуру, курортно-оздоровительный и многофункциональный развлекательный комплексы. Всего — около 1 млн квадратных метров жилой и коммерческой недвижимости.

 

 

Партнеры рассчитывают привлечь к проекту иностранных инвесторов и планируют в марте представить концепцию застройки на международной выставке недвижимости MIPIM в Каннах.

Многие участники рынка идею комплексного девелопмента прибрежной территории считают интересной, но слишком амбициозной. По их мнению, совместить курортную зону с университетским центром и технополисом можно только при условии комплексной государственной поддержки, форма предоставления которой пока четко не регламентирована.

Туапсинский лендлорд
Сегодня в Краснодарском крае почти нет крупных курортных проектов, реализованных на морском побережье. Солидные инвесторы уходят в горы — на Красную Поляну или реализуют проекты в окрестностях Большого Сочи, тогда как остальные районы Черноморского побережья пока развиваются и застраиваются скорее хаотично, в основном силами небольших компаний или частных лиц.

Отсутствие масштабных проектов курортного девелопмента объясняется в первую очередь непродолжительностью туристического сезона, который длится всего три-четыре месяца. Это ставит крупные проекты на грань рентабельности. По официальной статистике туристический поток в крае ежегодно увеличивается (в прошлом году он вырос на 20%). «Но в так называемый низкий сезон прибыль резко падает. Поэтому большой курортный проект с привлеченным финансированием может не окупиться даже за семь-девять лет», — констатирует директор по развитию Heliopark Group Евгений Каркачев. Кроме того, на Черноморском побережье почти нет крупных участков, принадлежащих одному собственнику. Соответственно, строить крупные курорты даже при желании негде.

Впрочем, руководителя проекта «Новомихайловский посад» Максима Кузнецова эти обстоятельства не смущают. Во-первых, потому что у участников проекта уже есть внушительный земельный актив: недавно в собственность «Новомихайловского» был оформлен расположенный в Туапсинском районе земельный участок площадью более 1,2 тыс. га. Во-вторых, уникальная концепция проекта призвана нивелировать сезонные риски, присущие краснодарским курортам. «Одной из главных составляющих “Новомихайловского посада” должен стать крупный образовательный центр примерно на десять тысяч студентов. Сегодня в престижные вузы конкурс огромный, если оперировать рыночными понятиями, это — неудовлетворенный спрос. Мы не намерены создавать учебный центр с нуля, а хотим пригласить факультеты престижных университетов — как российских, так и зарубежных, предоставить им в аренду недвижимость по приемлемой цене», — поясняет наш собеседник. По его словам, экономические интересы владельцев проекта будут сосредоточены в области управления недвижимостью и инфраструктурного обслуживания. Сейчас представители компании уже ведут предварительные переговоры с Академией народного хозяйства при правительстве РФ и рядом других вузов.

В дополнение к образовательному центру планируется построить технополис (ориентированный на био— и нанотехнологии), курортную зону, объекты жилой застройки и малого бизнеса, многофункциональный развлекательный центр. По замыслу авторов концепции, основные объекты должны дополнять друг друга. Так, студенты смогут проходить практику в технополисе, а его сотрудники — преподавать в образовательном центре. В курортном комплексе и развлекательном центре учащиеся будут как отдыхать, так и работать. Таким образом, рассчитывают авторы проекта, крупный университетский городок и технополис позволят загружать инфраструктуру в межсезонье.

Отформатированный «Артек»
«Поскольку идея технополисов достаточно нова и городков такого масштаба на морском побережье нет, проект может оказаться востребованным. Образовательный центр — это своего рода “Орленок” или “Артек” в новом формате», — рассуждает начальник отдела загородной недвижимости группы компаний «Вашъ финансовый попечитель» Роман Рыжков. По мнению г-на Каркачева из Heliopark Group, концепция оправданна с точки зрения оригинальности и самобытности проекта, однако ее успех зависит от множества факторов. В частности, от соблюдения принципа синергии объектов в рамках комплекса. Генеральный директор компании «Сити-Отель» Дамир Кафтаранов напоминает, что в международной практике существует много примеров организации крупных учебных заведений в курортных зонах. «Размещение образовательных центров на берегу моря может стать дополнительным преимуществом для привлечения студентов», — полагает он.

В то же время, по мнению большинства экспертов, реализовать уникальные концептуальные идеи на практике будет крайне непросто. Во-первых, из-за инфраструктурных проблем. Для успешного функционирования «Новомихайловского посада» придется проводить к нему новые либо расширять существующие дороги, решать вопросы газоснабжения, обеспечивать объекты недвижимости электроэнергией. «Участок находится в долине, поэтому одна из проблем, с которой столкнутся инвесторы, — это полное отсутствие инженерных коммуникаций», — отмечает генеральный директор инвестиционно-строительной компании «КубаньИнвест» Руслан Высоцкий. Учитывая, что в ближайшее время все усилия региональных властей будут направлены на решение проблемы энергодефицита в Сочи и Красной Поляне, шансы на какое-либо содействие государства в решении инфраструктурных проблем весьма призрачны. «Кроме того, нельзя недооценивать конкуренцию со стороны Сочи, который позиционируется как горноклиматический курорт и может оттянуть на себя турпотоки», — комментирует заместитель начальника отдела маркетинга компании «КомСтрин» Оксана Тремсина.

Во-вторых, из-за трудно прогнозируемых сроков окупаемости слишком обременительной может оказаться научно-образовательная составляющая. Действительно, в последнее время образование становится трансграничным, и многие западные университеты активно продвигают за рубежом собственные учебные программы путем создания представительств, филиалов и даже кампусов. Однако захотят ли они размещать свои представительства в пригороде Туапсе — большой вопрос. По мнению заместителя директора департамента оценки и консалтинга компании Colliers International Марины Смирновой, основной риск — это отсутствие интереса со стороны учебных заведений и студентов. Масштаб задачи, а также необходимость координации действий представителей различных ведомств — все это может затянуть сроки реализации проекта. Если же осуществлять застройку по частям, то необходимо правильно рассчитать очередность. Важно не ошибиться при выборе «якоря» проекта, который будет запущен в условиях дефицита инфраструктуры и потянет за собой развитие всей территории.

«В целом с точки зрения взаимодействия бизнеса и государства — очень разумный и хороший проект. Однако проблема в том, что пока опыт такого взаимодействия не отработан», — отмечает один из наших собеседников. И делает неутешительный прогноз: если схемы государственного участия не станут более прозрачными и публичными, то, вероятнее всего, технополис и образовательный центр будут возведены в самую последнюю очередь. Либо вовсе не будут построены никогда, а энтузиасты-инвесторы ограничатся застройкой самых лакомых участков более востребованными на рынке объектами коммерческой и гостиничной недвижимости.

Илья Ступин Эксперт
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...