Уральская «ипотека» перестраховывается

Уральские банки начинают пересматривать свои кредитные программы в сторону ужесточения. По словам экспертов, это связано с недавним кризисом американского рынка ипотечного кредитования и подорожанием западного рынка перекредитования. Аналитики отмечают, что пока в выигрыше останутся только банки, работающие по системе АИЖК, так как никто не даст свернуть программу «Доступное жилье» в преддверии выборов главы государства.

О повышении ставок на ипотеку и ужесточении кредитной политики уральских банков в начале года не было и речи. Еще совсем недавно правительство имело оптимистичный взгляд на развитие ипотеки в России, планировалось, что в 2007 году будет выдано около 300 тыс.

 

 

ипотечных кредитов, в 2008 около 400 тыс., а к 2010 эта цифра должна была вырасти до 1 млн. Основой роста, по мнению чиновников, должно было стать постоянное снижение процентной ставки по ипотеке: если еще несколько лет назад ставка составляла более 25% годовых, то сегодня те банки, которые заинтересованы в росте ипотечного портфеля, предлагают своим клиентам 10,75% годовых и менее, и ожидалось дальнейшее снижение. По данным Центробанка менее чем за год (с 1 октября 2006 года по 1 июля 2007-го) рублевая ипотека подешевела на 1%. Средние ставки по валютной ипотеке за это же время остались без изменений, но только потому, что и без того были низкими — 11% годовых. И всю первую половину года банки продолжали сообщать об улучшении условий по рублевым кредитам и планам по снижению ставок. Однако прогнозы не сбылись. Уже во втором квартале 2007 года по валютной ипотеке процесс пошел в обратную сторону. За второй квартал средневзвешенная ставка по валютной ипотеке не снизилась, а наоборот поднялась — с 11% до 11,2% годовых. А уже в сентябре стало известно, что банки начали ужесточать требования по кредитам. Так, по словам заместителя председателя Уральского банковского союза Евгения Болотина, ряд региональных банков стали осторожнее на рынке кредитования и начали ужесточать требования к заемщикам: прежде всего к финансовому состоянию заемщика при предоставлении кредита без первоначального взноса.

Ряд же банков не стал ограничиваться ужесточением требований к заемщикам, начав повышать ставки по ипотеке. В частности, банк ВТБ 24 раньше повышал ставку только за срок пользования кредитом (чем больше срок, тем выше ставка), а в августе дифференцировал ставку в зависимости от первоначального взноса заемщика (чем меньше взнос, тем выше ставка). В то же время у Банка Москвы ставка стала расти по мере снижения первого взноса и увеличения срока кредита. В результате, отмечают участники строительного рынка, уже в сентябре ставки по ипотеке на Урале выросли на 2-3%. А некоторые банки вообще отказались от выдачи ипотечных продуктов. В частности, «Русский стандарт» в сентябре заморозил выдачу всех ипотечных кредитов до конца года.

Эффект домино
Объясняя возникшую на рынке ситуацию, эксперты отмечают, что причиной пересмотра условий выдачи кредитов стало наложение нескольких неожиданных для кредитного рынка событий.

Во-первых, в августе этого года на ипотечном рынке США произошел кризис: о банкротстве объявили сразу четыре американских ипотечных фонда. Выяснилось, что американские банки выдали слишком много ипотечных кредитов заемщикам с низким уровнем платежеспособности. Обрушение котировок американских ипотечных облигаций вызвало проблемы с ликвидностью у ряда американских и европейских банков, которые считали эти бумаги надежными и активно их скупали. Вслед за этими сообщениями резко снизились котировки целого ряда других европейских банков. Это больно ударило по тем банкам, которые активно привлекали ресурсы на зарубежном финансовом рынке. В частности, отмечает аналитик БКС Дмитрий Мухин, не исключено, что часть ипотечных кредитов у ряда банков финансировалась за счет долгосрочных иностранных займов (доля средств, привлеченных на Западе, у этого банка составляет порядка 30%). В результате удорожания займов на европейских рынках разница между привлекаемыми и размещаемыми средствами уменьшилась, а банкам стало невыгодно предоставлять ипотечные кредиты при слишком маленькой марже, поэтому они и решили увеличить эту разницу путем повышения ставок по ипотеке.

С другой стороны, отмечает господин Болотин, проблемы американских банков, предоставляющих ипотечные кредиты, стали хорошим уроком для уральских банков. По его словам, проблема кредитного кризиса в США изначально возникла из-за слишком легкого подхода к клиенту. Дело в том, что до последнего времени в США ипотека была настолько дешевая, что платежи по кредиту за купленный дом были ниже стоимости аренды жилья. В результате, ипотечные кредиты взяли все те, кто раньше лишь арендовал квартиры. При этом банки не учли психологию этих людей: сегодня я имею $500 и арендую трехкомнатную квартиру, а завтра я имею $100 и арендую однокомнатную. Поэтому как только заемщики поняли, что больше не могут платить по кредиту, они поступили с займом так, как с арендованными квартирами: отказались платить банку и отдали ему заложенную недвижимость. В результате, оглядываясь на американский рынок, уральские банки стали осторожнее при предоставлении кредитов и начали ужесточать требования к заемщикам: прежде всего кредиторы стали переоценивать свой взгляд на предоставление ипотеки без первоначального взноса. «В условиях падения цен на жилье это становиться очень рискованным предложением!», — утверждает господин Болотин. Дело в том, что летом 2006 года на Урале стали снижаться цены как на вторичное, так и на первичное жилье. А значит будет снижаться и сумма залога, оставленного заемщиком банку при получении ипотеки. В результате перед банком встает вопрос о получении от клиента дополнительного обеспечения. Заемщик же, получивший кредит без первоначального взноса, а значит не заплативший еще ни единой собственной копейки за недвижимость, может просто отдать эту квартиру банку и взять кредит на более дешевую квартиру в другой компании. И такие прецеденты на уральском рынке уже были. «Из общения с банками я знаю, что среди банков Урала было уже около десятка подобных отказов», — отметил Евгений Болотин. Поэтому, считает он, причинами ужесточения банками своих условий по кредитам стали, в совокупности, как кризис ипотеки в Америке, так и стагнация уральского рынка жилья.

Опрошенные Ъ-Банки банкиры чаще всего утверждали, что пока только думают о возможном пересмотре кредитных программ. «Думаю, ситуация в Америке в той или иной степени коснется всех банков. Но пока конкретных решений мы не приняли и лишь отслеживаем ситуацию на рынке», — отметила руководитель департамента розничного кредитования банка «Северная Казна» Ирина Петрова. В то же время заместитель председателя правления Свердловского Губернского банка Константин Лазарев отметил, что банк обдумывает возможность увеличения ставок по кредитам в связи с общей тенденцией увеличения стоимости ресурсов на денежном рынке. В ближайшее время, по его словам, изменения возможны в сторону увеличения ставок по потребительскому и другим видам кредитования в пределах 1-3% годовых. При этом, если существенного повышения уровня процентных ставок на рынке не произойдет, то Губернский банк не будет вводить изменения.

Участники рынка прогнозируют, что скорректировать свои планы по выдаче кредитов так или иначе будут вынуждены большинство уральских банков. Тем более что, по словам начальника отдела по работе с клиентами Екатеринбургского филиала ЗАО «Русь-Банк» Ирины Игошиной, стоимость заимствования за рубежом продолжает расти и перекредитоваться за рубежом российским банкам становится все сложнее и дороже. «Но при этом крупные банки сделают все возможное для того, чтобы условия выдачи ипотечных кредитов остались на прежнем уровне. Остальные же, включая те банки, которые в основном привлекали деньги на западе, могут столкнуться с нехваткой денег и в той или иной форме приостановят выдачу кредитов или увеличат процент за выдачу ипотечных кредитов на 1,5-2 пункта», — отметил Вячеслав Бочанов.

Правда, отмечают участники рынка, массового повышения ставок по ипотеке вряд ли стоит ожидать, так как на Урале ипотека в основном предоставляется по программе АИЖК (см. интервью на стр. 20). «Это государственная программа, которую никто не позволит так просто сворачивать: есть национальный проект “Доступное жилье” и его нужно как-то выполнять», — отметил господин Болотин.

По его мнению, скорее всего изменения возникнуть, в ипотечных программах, которые банки разработали самостоятельно и которые отличаются от АИЖК более льготными условиям. И именно по этим программам некоторые федеральные банки процентные ставки уже повысили.

Участники рынка отмечают, что на снижении решил сыграть пожалуй только Городской ипотечный банк, владельцем которого, как это ни странно является американский банк «Морган Стейнли». Буквально в начале сентября ГИБ понизил часть ставок (прежде всего на долларовые кредиты, а также рублевые — с размером первого взноса от 20%-35%). Так, минимальный уровень ставок по ипотечным кредитам в рублях у этого банка теперь составляет 10,49% годовых, тогда как нижний порог процентной ставки по АИЖК составляет 10,75% годовых. Для кредитов под залог квартир с первоначальным взносом от 50% для наемных сотрудников, официально подтверждающих свой доход, ставки снизились на 0,5-2% годовых, для подтверждающих справкой в свободной форме — на 0,4-2,5%, для остальных — до на 0,4-1%. По мнению Дмитрия Мухина, такое неожиданное для рынка решение связано с тем, что практически все банки в ближайшее время или повысят ставки по ипотеке, или разными способами ограничат объем выдачи ипотечных кредитов. В результате ГИБ за счет снижения ставок сможет сохранить объем ипотечных операций до конца 2007 года на прежнем уровне или даже увеличить свою долю на рынке.

Но, как показал опрос участников рынка, ждать снижения ставок по ипотеке в ближайшее время не стоит, даже по программе АИЖК. Как отметили в ЗАО «Банк ВЕФК-Урал», годовые процентные ставки по данному виду кредита были ранее снижены, и нижний порог процентной ставки по нему уже составляет 10,75% годовых. Поэтому снижение ставок по ипотечному кредиту также не планируется. Об этом косвенно свидетельствует и заявление первого вице-премьера РФ Дмитрия Медведева, который лишь выразил надежду на то, что в этом году удастся снизить ставку ипотечного кредитования. По его словам, ипотечный кризис в конечном счете скажется и на стоимости финансов внутри страны. «Сейчас эта стоимость выросла, к сожалению. Это затрудняет для нас тему снижения ипотечной ставки. Сейчас мы надеемся, что в этом году мы сможем снизить, но что дальше будет — нужно смотреть за мировыми процессами», — отметил он. Конечно, отмечают участнки рынка, даже в условиях недостаточной ликвидности, которую испытывают банки, АИЖК может при поддержке федеральных средств снизить ипотечную ставку. Но вряд ли коммерческие банки будут в состоянии поддержать такую тенденцию по своим собственным программам при удорожании заёмных средств. К тому же, как уже отмечали эксперты, федеральный оператор снижает ставку обычно по самым невостребованным программам — при первоначальном взносе 70-90%. По другим же, самым востребованным стандартам, ставка может даже повышаться. В частности, как отметили в одном из банков на условиях анонимности, вопрос снижения ставок политический. И не исключено, что после выборов ставки по АИЖК, как и цены на продукты первой необходимости, перестанут сдерживать.

Что же касается чисто коммерческих программ ипотечного кредитования, отмечает руководитель кредитно-кассового офиса Городского ипотечного банка в Екатеринбурге Станислав Дехтулинский, то в целях формирования наиболее качественных портфелей кредитов, которые будет проще и дешевле рефинансировать, банки будут пересматривать в сторону ужесточения используемые системы оценки кредитных рисков заемщиков. Поэтому стоит ожидать, что уже в ближайшее время до 30-50% банков публично или непублично приостановят или минимизируют выдачу ипотечных кредитов.

Вера Степанова, Алексей Ивашевский Коммерсантъ
Статья о недвижимости получена: IRN.RU