Взяли паузу

Региональному рынку жилой недвижимости предсказывают стагнацию. Но расчеты поволжских риэлторов свидетельствуют об обратном: предпосылок для снижения темпов роста цен на жилье в макрорегионе нет, и к осени, оправившись от прошлогоднего двукратного скачка, они снова пойдут вверх.

В Ассоциации строителей России (АСР) утверждают, что в текущем году рост цен на жилую недвижимость существенно замедлится, и указывают на то, что, например, в Самаре за первый квартал текущего года стоимость жилья даже уменьшилась на 1,4%, в Челябинске — на 1,9%, а в Москве — на 2%. Региональные эксперты относятся к этим данным скептически. По мнению Дмитрия Чарикова, заместителя гендиректора самарской риэлторской компании «Центр недвижимости», снижение цен не соответствует природе рынка недвижимости, поэтому речь может идти лишь о временном снижении темпов их роста.

 

 

Отдышаться после кросса
Замедление роста цен на жилье в крупных городах Поволжья в начале этого года — предсказуемая реакция на прошлогодний аномально высокий скачок. Коллапс на строительном рынке, вызванный изменениями в отраслевом законодательстве, привел к тому, что, по данным АСР, в прошлом году жилье в среднем по стране подорожало на 75%. А в поволжских «миллионниках» еще больше — на 100−110%. К примеру — сошлемся на цифры Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ) — средняя стоимость 1 кв. м в двухкомнатной квартире на первичном рынке жилья в микрорайоне «Верхние Печеры» в конце 2006 года равнялась 1729 долларам (около 44,9 тыс. рублей), увеличившись за полгода на 113%. В аналогичной по площади квартире в том же микрорайоне на вторичном рынке жилья этот показатель вырос за полгода на 101% и в декабре составил 1951 доллар (около 50,7 тыс. рублей) за 1 кв. м.

Татьяна Романчева, директор НЦНЭ, отмечает, что вследствие такого подорожания динамика цен на жилье с начала года была невысокой — 10−11%. Ольга Сажина, директор по маркетингу нижегородской компании «Жилстрой­НН», рассказывает, что тяжелее всего рынок сейчас переживает взлет цен на вторичное жилье, подогревавшийся столичными ценами, на которые ориентируются в Нижнем Новгороде. «Перегрев этого рынка сегодня негативно сказывается на первичных продажах, — объясняет она. — Большинство покупателей стандартного жилья продают старую квартиру для того, чтобы купить новую. Однако в 2007 году вторичный рынок затормозил, и продать квартиру в определенный срок не всегда удается».

Аналогичная ситуация и в Саратове, Казани, Самаре. После прошлогоднего скачка, пик которого в Саратове пришелся на июнь-июль, цены на жилье в городе встали, отмечает замдиректора саратовской компании «Риэлтор» Анна Капустина. По данным аналитической службы саратов­ского отраслевого портала «Топ-Метр», стоимость 1 кв. м на вторичном рынке (цена предложения) там составляет 33,5 тыс. рублей, а в новостройках — 26,6 тыс.

В столице Татарстана после прошлогоднего роста цены стабилизировались в интервале 32−65 тыс. рублей за кв. м в строящихся домах и в пределах 36−42 тыс. рублей за кв. м готового жилья, утверждает Елена Кипенко, консультант отдела недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko в Казани. Исследования самарского «Центра недвижимости» также показывают, что примерно до марта квартиры дорожали медленнее номинального темпа (с середины 90−х цены на жилье в Самаре растут в среднем на 25−30% в год), но Дмитрий Чариков полагает, что это временное явление: «Рынок остыл, и цены снова пошли вверх. Сейчас можно говорить о 18−20−процентном росте, а к концу года он составит привычные 25−30 процентов».

По мнению риэлторов, первым выстрелит так называемый отложенный спрос. По оценке Полины Карпенко, исполнительного директора самарского агентства недвижимости «Визит», сейчас процентов 50−60 потенциальных покупателей ждут понижения цен после прошлогоднего роста. Но такое вряд ли возможно — объективных причин нет, жилье может начать дешеветь разве что с реализацией социальных программ, хотя и этого гарантировать никто не может.

Квартира, где деньги лежат
Несмотря на то, что доходы большей части населения не позволяют приобрести жилье, цены продолжает толкать вверх именно потребительский спрос. Правда, многие покупатели совершают сделки в инвестиционных целях. В недвижимость вкладываются банки, финансовые компании, частные лица; схожего по доходности с недвижимостью инвестиционного продукта сейчас просто не существует. Риэлторы и строители сформировали и вывели на рынок услуги, «заточенные» под инвесторов — например, проектное инвестирование, которое Дмитрий Чариков называет «более чем востребованным»: по статистике «Центра недвижимости», до 80% жилья, приобретаемого через компанию, покупается в качестве инвестиции.

Власти неоднократно пытались ограничить этот инвестиционный спрос, снизив доходность подобного рода вложений. Например, предлагая ввести налогообложение вторых квартир и недвижимости, стоимость которой превышает определенный норматив. Но эти меры вряд ли будут иметь смысл до тех пор, пока нет альтернативы недвижимости как инвестиционному инструменту, полагает г­н Чариков. Кроме того, объем инвестиций — не единственный фактор, управляющий стоимостью квартир. Если бы это было так, в регионах с наибольшими доходами населения цены на жилье были бы выше. Но даже официальная статистика показывает, что эта логика сейчас нарушена.

Самое дорогое жилье в Поволжье, по данным Министерства регионального развития РФ — в Нижегородской области. Далее следуют Самарская область, Чувашия и Марий Эл. На абсолютные показатели здесь ориентироваться не стоит: цифра, которую Минрегион считает среднерыночной для расчетов стоимости квадратных метров, выделяемых по госпрограммам (например, государственными ипотечными фондами), безусловно, ниже реальных рыночных цен. Но данные министерства интересны в относительном выражении. Из них следует, что, например, квадратный метр жилой недвижимости в зажиточном Татарстане дешевле, чем в Чувашии, где уровень доходов в два раза ниже. Так же и в Самарской области, более обеспеченной, чем Нижегородская.

Статистика Минрегиона свидетельствует, что, помимо объема вращающейся на рынке денежной массы, стоимость решения «квартирного вопроса» зависит от целого ряда не менее весомых причин.

Фактор роста
Главным фактором, влияющим на рост цен, эксперты называют превышение спроса над предложением. По расчетам госструктур, чтобы сгладить эту дис­пропорцию, нужно вводить 150 млн кв. м жилья в год, то есть примерно 1 кв. м на одного жителя страны. Сейчас в России за год строится в три раза меньше.

В Поволжье наиболее высокие показатели объема ввода жилья — в Татарстане, где, кстати, официальная статистика фиксирует и более низкие цены, чем в сопоставимых по уровню экономического развития регионах (Самарской и Нижегородской областях). По данным Госкомстата, в первом квартале 2007 года в республике было введено в строй 402,5 тыс. кв. м жилья (около 0,1 кв. м на человека), тогда как в Нижегородской области — 183,6 тыс. кв. м (примерно 0,05 кв. м на человека). По данным пресс­службы мэрии Казани, в первом полугодии 2007 года в столице Татарстана было введено 336 тыс. кв. м жилья. Всего же за год планируется сдать 825 тыс. кв. м (примерно 0,6 кв. м на каждого жителя города), из них на индивидуальное жилищное строительство придется 166 тыс. кв. м, по республикан­ской программе социальной ипотеки будет построено 183 тыс. кв. м жилья, остальное обеспечит коммерческое строительство. Для сравнения: в Самаре в прошлом году вместо планировавшихся 405,5 тыс. кв. м было введено не более 250 тыс. (0,05 кв. м на человека). В этом году самарский рынок должен выйти на прошлогодний плановый показатель, а когда он достигнет рекомендуемых темпов, вряд ли кто­то сможет сейчас предположить.

Рекордно и в сжатые сроки нарастить объемы строительства мешает дефицит ресурсов — финансовых, земельных, производственных. Как следствие, повышается себестоимость строительства и стимулируется рост рыночных цен. Эксперты АСР прогнозируют, что в текущем году себестоимость строительства вырастет в среднем по стране на 17−20%, причем в первую очередь из-за удорожания стройматериалов и земли. По данным АСР, только в первом квартале 2007 года цемент подорожал на 15%, а к концу года цена вырастет еще на 10%. В Нижегородской области, где этот материал не производится, его цена с мая 2007 года выросла почти вдвое — с 2,8 до 5,5−5,9 тыс. рублей за тонну, причем за последний месяц он подорожал больше чем на 2 тыс. руб. Снизить себестоимость цемента регион намерен за счет создания производства в соседней Кировской области (сейчас нижегородские строители получают его из Ульяновской и Самарской областей, а также из Мордовии). Рамочное соглашение о реализации этого проекта губернаторы обеих областей Валерий Шанцев и Николай Шаклеин подписали в июне 2007 года, но пуска завода можно ожидать не ранее чем через три года. Увеличивают себестоимость строительства и проблемы с выделением стройплощадок. Например, самарские строители вскоре столкнутся с дефицитом земли под застройку — в регионе не было проведено ни одного земельного аукциона. А в Нижегородской области стоимость выставляемых на торги участков настолько велика, что доступна только крупным столичным застройщикам. Например, «Нижегородкап­строй» — компания, созданная столичной группой СУ-155 совместно с правитель­ством Нижегородской области, получила в столице региона землю по цене 68 млн рублей за гектар, а в Ярославле СУ-155 приобрела участок в два раза дешевле. При дефиците у застройщиков собственных средств и недоступности кредитных ресурсов заплатить подобные суммы за площадки могут далеко не все компании, что никак не способствует наращиванию объемов нового строительства.

Пока не будут решены эти проблемы, разговоры о падении цен, обозначенных в прайс­листах риэлторских компаний, останутся не более чем попыткой их «заклинания» либо спекуляцией.

В подготовке материала участвовали Галина Щербо, Нижний Новгород, Евгения Газизова, Казань и Максим Киселев

Наталья Дядик Эксперт
Статья о недвижимости получена: IRN.RU