Золотая недвижимость Петербурга

После полуторагодовой стагнации цены на петербургскую недвижимость резко взлетели вверх. По итогам первых пяти месяцев этого года в сегменте типового жилья зафиксирован 20-процентный рост, который аналитики прогнозировали на весь 2006 г. А элита и вовсе установила рекорд, «поднявшись» в цене на 50%. Для покупателей настали не лучшие времена. Видимо, богатые тоже будут «плакать», но не столько из-за нехватки денег, сколько из-за дефицита ликвидных объектов.

 

 

Островками стабильности на этом фоне выглядят сегмент аренды и загородный рынок.

Как с цепи сорвались

Стоимостные характеристики на рынке жилья непринужденно преодолели все мыслимые психологические барьеры. В массовом секторе средняя цена предложения уже составляет $1300/кв.м, а если темпы роста сохранятся, к началу осени можно ожидать $1,5 тыс. Застройщики «грозят» к Новому году ценником в $2 тыс. за «квадрат». А сектор элитного жилья ставит небывалые рекорды, опрокидывая прогнозы всех аналитиков рынка. Этой весной преодолена «олимпийская» для Петербурга отметка в $10 тыс. за кв.м. По словам специалиста по недвижимости АН «Адвекс» Владимира Федорова, сегодня появились предложения по $17 тыс. за кв.м (ул. Б. Морская, 4). «Если в декабре-январе пентхаус на наб. Мартынова предлагали по $6,5 тыс./кв.м, то сегодня – $12 тыс., за полгода стоимость выросла на 100%. В среднем элитная недвижимость подорожала на 50%, а по отдельным объектам – на 100%», – говорит г-н Федоров. В данном случае надо понимать, что речь идет об эксклюзивных объектах, потому что у каждого участника рынка своя классификация и свое представление об «элите». По мнению зам. гендиректора по маркетингу и продажам «Строительной корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» Ольги Клушиной, быстрее других дорожали эксклюзивные объекты, их стоимость за I квартал поднялась на 35–40%. По данным аналитиков, элитное жилье за этот период выросло в среднем на 16%, а средневзвешенная цена составила $3,3 тыс. за кв.м. «Сегодня продажа квартир стоимостью $200–300 тыс. стала обыденным явлением, - говорит директор департамента продаж квартир VIP АН «Бекар» Леонид Рысев. – Все больше сделок стоимостью $500–600 тыс., нередко бюджеты переваливают за $1–2 млн».

По знакомому сценарию

События в Петербурге до боли напоминают московские. Здесь и сокращение количества выставленных объектов (на 30–40% в год), и рост числа ипотечных сделок, и рассыпающиеся цепочки «встречных» покупок, и продавцы, придерживающие квартиры в ожидании нового витка цен, и, главное, недостаточно высокие объемы и темпы строительства, ведущие к вымыванию объектов первичного рынка. Армия «страждущих» пополняется и за счет тех, кто в период депрессии рынка в 2004–2005 гг. отложил решение о покупке до лучших времен, а также тех, кому Москва и даже Подмосковье уже не по карману. На деньги от продажи столичной квартиры в Петербурге можно приобрести весьма комфортабельные апартаменты, еще и «сдача» останется. Такие случаи уже не единичны. По мнению риэлтеров, на петербургском рынке количество иногородних покупателей составляет около 20%, примерно треть из них приобретает жилье для последующей перепродажи. Свою роль в перегреве рынка сыграл 214-й федеральный закон, а также провал по выдаче новых участков под застройку. В итоге квадратный метр жилья в Северной столице начал стремительно дорожать – сначала по 2%, а к концу апреля – уже до 4–6% в месяц. В офисах некоторых застройщиков выстраивались очереди из желающих купить хоть что-нибудь, многие девелоперы даже приостанавливали продажи на время. Такая же картина (очереди на просмотр – по 10 человек на одну квартиру) наблюдалась и на вторичном рынке. Только к концу мая темпы роста несколько снизились.

Все сказанное справедливо и в отношении элитного сектора, за исключением очередей. Но, по свидетельству Владимира Федорова, «сегодня продолжается ажиотажный спрос на элиту. Покупатели, имеющие от $1 млн и больше, не могут найти удовлетворяющие этим ценам объекты и вынуждены покупать то, что имеется». По словам Ольги Клушиной, по сравнению с четвертым кварталом прошлого года продажи в первом полугодии увеличились на 13%, а против аналогичного периода 2005 г. – в 2,1 раза. В то же время объем предложения за первый квартал этого года сократился на 17%.

О небывалом спросе на элитные объекты говорит и зам. директора по рекламе и маркетингу компании «Петербургреконструкция» Ольга Колганова: «У нас не было очередей, но, начиная с февраля, в среднем заключалось по 1–2 сделки в день – это очень высокий показатель для элитного сегмента. За полгода цены выросли на 25–30%». Она также отметила, что в уникальных объектах, например, в комплексе «Фаворит», некоторые клиенты приобрели по 2–3 квартиры, ценник здесь варьируется от 3,8 до 8,3 тыс. у.е./кв.м (у.е. – 31 руб.).

На этом фоне вполне закономерно сокращение объема предложения, о чем говорит большинство опрошенных. Правда, Ольга Колганова считает, что, невзирая на ажиотажный спрос, объем остался неизменным, прежде всего, за счет вывода на рынок двух крупных элитных комплексов – «Парадный квартал» и «Дом у моря». По оценке Ольги Клушиной, в структуре предложения 30% площадей приходится на объекты класса комфорт, около 60% – премиум и остальные 10% – эксклюзив. География элиты остается почти незыблемой: все тот же «золотой треугольник», локальные участки с видом на воду в Центральном и Петроградском районах, а также острова Крестовский, Каменный и отчасти Васильевский. Хотя объекты на Крестовском неоднородны. Сегодня здесь активно сносятся жилые бараки и общежития, на месте которых уже возводятся соответствующие статусу острова дома, освободившиеся пятна застраивают компании «Стройинвест», «Град» и др. Доставшиеся от «Торгового Двора» три лакуны на острове осваивает «Петротрест», а в остальных двух десятках строящихся объектах, квартиры распроданы на 70–100%. В ближайшие годы некоторой альтернативой Крестовскому может стать остров Петровский, где на выкупленных площадках предприятий планируется строительство дорогого жилья и бизнес-центров. С развитием городских мегапроектов растет потенциал и района вокруг Театральной площади. Компания «ЮИТ Дом» завершает строительство элитного дома на Казанской, 58, неподалеку от Мариинского театра. Проект выполнен финской архитектурной мастерской EAGLE GROUP OY и предполагает продажу квартир с отделкой в классическом скандинавском стиле со встроенной мебелью и бытовой техникой. Это первый в Петербурге опыт продажи элитной недвижимости под ключ, если не считать проект 10-летней давности «Альба» на Васильевском острове. По данным специалистов отдела продаж «ЮИТ Дома», сегодня все 40 квартир уже раскуплены, диапазон цен составил от 2 до 4 тыс. евро за кв.м.

Существующее на рынке предложение элитной недвижимости во многом не отвечает растущим запросам весьма состоятельных клиентов. Но динамика все же есть. Появляются пентхаусы с уникальными панорамными видами (жилые комплексы «Аврора», «Монблан»). Некоторые девелоперы предлагают не просто элитный объект, но своеобразный «город в городе» – концепцию, сочетающую качественное жилье (с достойным окружением) и такой же отдых. В жилых комплексах стали появляться зимние сады, аквапарки, бассейны, SPA-центры, включающие салоны красоты, различные сауны, спортивные залы и прочие радости жизни. Все это, в частности, предусмотрено в таких проектах, как «Новая звезда» и «Омега-Хаус» на Песочной наб., «Дом у моря», «Фаворит», «Максимум» и Stella Maris на Крестовском острове. В некоторых из них («Новая звезда», Stella Maris) отдохнуть со вкусом могут только жильцы дома, а в большинстве других – все желающие. Для владельцев апартаментов в жилом комплексе Stella Maris и «Фаворит» предусмотрены причалы с обустроенной стоянкой для маломерных судов. А «СК «Возрождение Петербурга» совместно с агентством «Арт-фестиваль» рядом с комплексом «Дом у моря» обустраивают сейчас летний комплекс для отдыха – веранду «Море» на берегу Гребного канала (см. раздел «Новости недвижимости»).

Паркинг остается одним из главных атрибутов элитного жилья, а если покупателю предоставляется возможность приобрести несколько парковочных мест, это может стать конкурентным преимуществом. «Сейчас место в паркинге в центре города стоит около $35 тыс., – говорит Леонид Рысев. – Последние паркинги в жилом комплексе на наб. Робеспьера продаются по $45 тыс., а в доме у арки Главного штаба – за $60 тыс.».

Прелести загородной жизни

Больше повезло потенциальным покупателям дорогих загородных объектов. Переполох на городском рынке почти не отразился на субурбии. При растущем количестве новых проектов преимущественно среднего ценового диапазона и относительном балансе спроса и предложения уровень цен за последние шесть месяцев не претерпел видимых изменений. Сегодня стоимость загородных элитных объектов варьируется в диапазоне от $600 тыс. до $1 млн. Ощутимо дорожала лишь земля под застройку, да и то в наиболее перспективных направлениях. Причины тоже, вроде бы, очевидны. Не до конца сформировавшийся загородный рынок инертен по определению и живет по своим законам. Отсутствие приемлемой транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры, а также соответствующих нормативных актов также не способствовало развитию коттеджных поселков и увеличению спроса. Единицы рассматривали (и приобретали) загородный дом в качестве постоянного места жительства. До прошлого года организованных поселков насчитывалось менее 20, из них лишь около трети можно причислить к элитным. Конъюнктура стала заметно меняться в прошлом году. Во-первых, принят ряд федеральных и региональных нормативно-правовых актов, несколько упростивших оборот земель. Во-вторых, стали более отчетливо прорисовываться контуры будущих дорожных «строек века» – КАД и ЗСД. С их запуском инвесторы и девелоперы связывают бурное развитие не только загородного рынка, но и коммерческо-развлекательной недвижимости. В-третьих, «Газпром» продолжает активно газифицировать пригороды. В этом году монополист обеспечит голубым топливом практически всех жителей Курортного района, где сосредоточено почти 9 из 10 элитных загородных объектов. Эти и другие факторы подтолкнули бизнес за околицу мегаполиса. За неполный год (с начала весны 2005 г.) в пригородах Петербурга и областных землях были запущены не менее 20 новых проектов коттеджных комплексов. На загородный рынок вышли известные городские девелоперы и застройщики – группа «ЛСР», «Петербургская недвижимость», «Корпорация «С», «М-Индустрия» и др.

Но стартовавшие проекты пока не повлияли на ценовую конъюнктуру: за первое полугодие наблюдалось плавное и предсказуемое увеличение стоимости жилья. В ряде объектов, по оценке менеджера по маркетингу компании «Евросиб Девелопмент» Николая Позолотина, они выросли примерно на 10%. В среднем ценовом диапазоне все осталось на прежнем уровне. «На загородном рынке хороших объектов как не было, так и нет, имеющиеся быстро «вымываются», – говорит Владимир Федоров. – Платежеспособный спрос значительно превышает качественное предложение, хотя цены за полгода практически не изменились».

Среди заявленных проектов есть довольно интересные, претендующие на эксклюзивность. Например, коттеджный поселок в Ягодном от «Петербургской недвижимости» с причалом для маломерных судов и вертолетной площадкой; уникальный комплекс в английском стиле «Золотая миля» в Репино от «Корпорации «С»; «Жемчужина Разлива» от компании «Особняк» и др.

Из тенденций последнего времени Николай Позолотин отметил формирование географических зон элитных коттеджных поселков, то есть их концентрацию в границах одной территории. На севере – это участки в Разливе и вокруг поселка Ленинское (проекты группы «ЛСР», «Олимп-2000», «Корпорации «С» и др.). Альтернативная зона формируется на юге – между Стрельной и Петергофом (совместный проект компании «ИТС-КАД» и «ПБЛ-Холдинг», а также проект банка «Санкт-Петербург»). «Основной недостаток всех поселков в этих зонах – это отсутствие общей инфраструктуры отдыха и развлечений, – говорит г-н Позолотин. – Если девелопер и строит таковую, то только для своего поселка. Гораздо разумней и дешевле было бы объединиться и совместными усилиями возвести спортивно-досуговую зону для обитателей нескольких поселков. Полагаю, что к этому мы придем лет через 5».

Начальник отдела продаж коттеджных поселков корпорации «Петербургская Недвижимость» Алексей Рогов отметил увеличивающееся расслоение покупательского спроса и растущие требования клиентов. Это относится к концепции, «начинке» поселков и домов. Обеспеченные граждане все чаще интересуются возможностью оборудования загородного дома системой «интеллектуального» управления. По мнению г-на Рогова, сегодня в элитном секторе все более ощутимым становится присутствие отечественных производителей деревянных домов, которые начинают достойно конкурировать с западными компаниями.

Все еще впереди

Невзирая на беспрецедентное подорожание недвижимости, в первую очередь элитной, опрошенные аналитики и практики рынка в один голос уверяют, что до конца года цены будут еще расти. По оценке Ольги Колгановой, элитные квартиры вырастут в цене еще на 20%, годовой прирост составит 50%. «Цены, безусловно, будут расти, и на первичном, и вторичном рынках. К новому году за элитное жилье придется выложить в среднем $10–15 тыс./кв.м», – говорит Владимир Федоров. Сомневаться в этом особенно не приходится.

За полтора года депрессии строительный комплекс Петербурга значительно сузился. Вольно или невольно 214-й ФЗ, а также переход Северной столицы на новое распределение участков под застройку (через торги) вкупе с макроэкономическими колебаниями привели к тому, что с рынка стали уходить небольшие компании. И этот процесс будет только усугубляться. На долю мелких и средних компаний, по оценке специалистов «Союзпетростроя», приходилось не менее половины годового объема нового жилья. Дефицит на первичном рынке непременно скажется на стоимости жилья во всех сегментах.

С другой стороны, за те же последние полтора года администрация Петербурга довольно успешно продвигала имидж города на международной арене и с таким же успехом добивалась благосклонности Москвы. За это время один за другим стартовали почти полтора десятка мегапроектов в различных отраслях – «Балтийская жемчужина», Новая Голландия, Пассажирский терминал, три автозавода и др. На днях в Стрельне соберутся главы восьми сильнейших держав мира. В Петербурге прописываются крупнейшие российские компании: «ЛУКОЙЛ», «Внешторгбанк», «Трансаэро», «Совкомфлот», структуры «Газпрома», переезжает Конституционный суд. Даже трудно представить какое количество бомонда от политики и бизнеса будет здесь обустраиваться. И всем им, на минуточку, надо где-то жить. Можно предположить, что снимать или покупать хрущевку на окраине города они не будут. Следовательно, спрос, а также цены и ставки аренды на дорогие апартаменты в центре города и в коттеджных поселках за городом будут только расти, догоняя Первопрестольную.

Халмурат Касимов Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...