Хороша страна Болгария

Одной из самых перспективных стран для инвестиций в курортную недвижимость сегодня является Болгария. В советское время ее называли 16-й республикой СССР. С тех времен эта страна совершила огромный рывок, превратившись в настоящее Эльдорадо для инвесторов.

Что стоит за такой небывалой популярностью Болгарии? Некоторые аналитики склонны утверждать, что всему виной сравнительно низкие цены.

 

 

Однако цены, безусловно, не единственная причина. Что же еще? Может, природа и погода? Мы, конечно, можем долго петь осанну идеальному климату, лазурному морю и горам, ничем не уступающим альпийским, но, согласитесь, что их тоже нельзя считать достаточным основанием для интереса российских и зарубежных инвесторов. Ведь если словосочетание «Черное море» обладало бы свойствами магического заклинания, немецкие и британские бизнесмены дрались бы сейчас бы за квадратные метры где-нибудь в Сочи. Однако евро и фунты притягивает сегодня именно Болгария. По всей видимости, секрет такой популярности в том, что болгарская недвижимость – это сравнительно новый рынок, который предлагает оптимальную комбинацию политических, экономических и природных факторов.

Магнит для инвесторов

Новая Болгария – одно из наиболее стабильных и динамично развивающихся государств Восточной Европы с функционирующей рыночной экономикой. Осмотрительным инвесторам вступление этой страны с 2007 года в Европейский союз оказалось на руку, и они по достоинству оценили огромный потенциал как для роста прибыли с вложенного капитала, так и для получения доходов от сдачи в аренду.

По оценкам специалистов американского инвестиционного общества «Pramerica Real Estate Investors», рынок недвижимости Болгарии – один из пяти самых перспективных в мире. Аналитики отмечают хорошие перспективы по возврату вложений, характерные для развивающихся стран, в сочетании с рисковым профилем, сравнимым с профилем богатых стран. Немалое значение имеет и тот факт, что уровень налогообложения в Болгарии один из самых низких в Европе.

По данным одного из самых авторитетных финансовых изданий в мире «The Financial Times», болгарское побережье Черного моря вызывает особый интерес зарубежных покупателей также из-за возможности туристического отдыха по более низким ценам, нежели в Испании и Португалии. К примеру, дом в Болгарии в 2,5 раза дешевле аналогичного в Испании.

Сегодня в Болгарии можно выгодно и безопасно вкладывать деньги и развивать бизнес. Для иностранных фирм национальный режим гарантирует беспрепятственное инвестирование и получение надежного дохода в условиях защиты и наибольшего благоприятствования со стороны государства.

В отличие от законодательства ряда стран, закон Болгарии о стимулировании инвестиций позволяет инвесторам по своему усмотрению распоряжаться инвестируемыми средствами. После получения подтверждения министерства финансов о признании прямой иностранной инвестиции инвестор может вкладывать свои средства в любой выбранный им объект. Полученную прибыль легко перевести за рубеж после уплаты налогов (а налог на прибыль в 2007 году – 10%). При реинвестиции прибыли ставка налога нулевая (с 2002 года). Максимально упрощены разрешительные и лицензионные вопросы. Для российских бизнесменов большое значение имеет также возможность доступа через Болгарию к многомиллионным рынкам ЕС и Балканских стран.

Все зависит от линии

Сегодня в Болгарии продают и покупают все – от отелей и целых дачных поселков на Черноморском побережье до старых и новых домов на горных курортах и бизнес-центров в крупных городах. Наибольшей популярностью пользуется недвижимость на южном побережье – жилые комплексы, которые состоят из отеля, апартаментов-квартир и развитой инфраструктуры. Больше всего это похоже на элитные коттеджные поселки под Петербургом, с той лишь разницей, что у нас инвесторы предлагают покупателям отдельные дома, а в Болгарии – апартаменты в трех­ или четырехэтажном отеле. Практика показывает, что большинство отечественных покупателей предпочитают посещать свои болгарские апартаменты во время отпуска, в остальное время сдавая их в аренду.

Стоимость недвижимости в городах и даже в мелких поселках на побережье растет непрерывно. По официальным данным, за последние три года средний уровень цен повышался на 30% в год. Страна превратилась в одну большую стройку. Тем не менее объекты по сравнительно доступным ценам все еще можно найти.

К примеру, нижняя планка цен на квартиры-студии общей площадью 42 кв. м на второй линии от моря составляет 30 тыс. евро. Апартаменты в отельном комплексе общей площадью 80 тыс. кв. м можно приобрести за 80 тыс. евро, а в таун-хаусе (сблокированном коттедже на двоих-троих собственников) на второй линии от моря – от 1,3 тыс. евро/кв. м.

При покупке недвижимости на побережье нужно помнить, что цены растут пропорционально приближению к морю – буквально с каждым метром. Недвижимость на второй линии, то есть вне прямой видимости моря, значительно дешевле жилья на первой, а апартаменты на первой линии с видом на море дороже точно таких же, но без «моря в окошке». Стоимость апартаментов в четырехзвездном комплексе с инфраструктурой – от 800 евро/кв. м на второй линии и от 1100 евро/кв. м на первой. Строящиеся объекты значительно дешевле. Цена зависит от этапа строительства. Инвестирование в недвижимость на стадии нулевого цикла в последнее время буквально захлестнуло Болгарию. Темпы строительства весьма высокие – за год-полтора может появиться целый город-курорт.

Виллы и коттеджи в отличном состоянии в курортных районах на побережье могут стоить от 80 до 400 тыс. евро. На стоимость влияют такие факторы, как близость к морю, вид из окон, качество строительных работ и отделки, а также престижность района.

Равнение на фирму

Наш рассказ о рынке недвижимости в Болгарии был бы неполным, если упустить из виду тот факт, что покупателям из России, которые ищут не апартаменты в жилом комплексе, а собственный «домик у моря», придется пойти на определенный компромисс. Поясним, о чем идет речь. Большинство покупателей загородной недвижимости в Петербурге привыкли к тому, что предметом сделки является отдельно стоящий дом с земельным участком.

И где бы ни продавался объект недвижимости – в строящемся коттеджном поселке, в старом садоводстве или вообще в глухом лесу, – комплект «дом плюс земля» за редким исключением считается неразделимым.

Но на рынке недвижимости Болгарии все совсем не так, точнее, не совсем так. С одной стороны, болгарское законодательство сейчас одно из самых либеральных в Европе и позволяет иностранным физическим и юридическим лицам покупать недвижимость на территории страны. Приобретать квартиры в этой стране может как юридическое, так и физическое иностранное лицо. Единовременно с квартирой оформляется и так называемая «идеальная часть» участка земли, находящаяся под домом и «попадающая» под квартиру. Обычно она составляет от 0,3 до 5 кв. м и является условным понятием.

С другой стороны, согласно конституции страны, при покупке виллы или коттеджа землю под зданием и прилегающий участок иностранцам продавать категорически запрещено. Как выход из положения можно заключить договор аренды участка земли на длительный срок за символическую плату. На практике при продаже здания в его стоимость всегда включается и стоимость участка земли. Если покупатель планирует жить в Болгарии постоянно, то при покупке здания на частное лицо землю лучше оформить на фирму. Иностранная фирма с болгарским участием, то есть когда хотя бы 1% капитала принадлежит гражданам или юридическим лицам Болгарии, имеет право покупки земли и лесов. Такое же право имеет и фирма, зарегистрированная в Болгарии, но учредителями которой являются иностранные физические или юридические лица. При регистрации фирмы составляются два нотариальных актах: на здание и на участок земли. В стандартном случае при покупке и здания, и земли на одно и то же лицо оформляется один нотариальный акт. Покупка здания и участка на фирму не вызывает никаких юридических затруднений.

Петербуржцам, присматривающим апартаменты в Болгарии, нужно также учесть, что владение недвижимостью в этой стране не дает автоматического права получения вида на жительство. Выход из положения тот же, что и в предыдущем примере, – создание фирмы. Это потребует следующих затрат: 500 евро – регистрация, 2600 евро – уставной капитал и примерно 100 евро – получение юридического адреса.

При покупке недвижимости в Болгарии специалисты советуют выбирать такую риэлтерскую фирму, которая была бы надежным проводником на всем пути покупки дома. Риэлтеры должны хорошо знать налоговое законодательство, понимать, как взаимодействуют строительные и девелоперские компании, а также уметь решать вопросы земельной собственности в местных органах управления.

Однако если вы не намерены связывать свою жизнь с каким­то определенным местом, а просто желаете отдохнуть всей семьей, то вам идеально подойдет вариант аренды жилья. Аренда может быть краткосрочной (до одного года) или длительной (свыше одного года). Летом снять жилье, естественно, будет дороже, а оплата посуточная. Снять апартаменты можно за 300–1000 евро в месяц – в зависимости от места и состояния жилья. Аренда элитного жилья обойдется не менее 3000 евро в месяц.

В перечень дополнительных бонусов для отечественных покупателей болгарской недвижимости входят лояльные условия для бизнеса, гарантии безопасного вложения капитала; родственный язык и понятная письменность, а также доброжелательное отношение к русским. О последнем красноречиво свидетельствует следующий факт: на информационных стендах болгарских отелей, где рекламируется местная недвижимость, среди объявлений можно встретить и такое: «Россияне! Не дайте англичанам скупить всю Болгарию!»

Статья получена: www.Zagorod.spb.ru