Инвестиции в недвижимость юга Европы

Отечественный рынок недвижимости по своим ценам приближается к десятку самых дорогих в мире. Вот почему россияне в последнее время проявляют большой интерес к покупке дома или квартиры за рубежом. Однако цены на недвижимость на Лазурном берегу или в пригороде Лондона кусаются...

Хорошая альтернатива - страны Адриатики и юга Европы.

Там и погода замечательная, и уровень жизни достойный, да и стоимость жилья вполне доступная.

 

 

Недвижимость в Хорватии

С точки зрения инвестирования особенный интерес представляет хорватская земля. Местное законодательство не обязывает строить на ней что-то немедленно, и зонированный под строительство участок может ждать своего часа годами. А за это время вы вполне можете его перепродать. Цены в разных местах побережья за последний год поднялись на 15-30% и обещают расти дальше по мере приближения вступления Хорватии в ЕС, намеченное на 2007 год.

Особенно популярны земли сельхозназначения: их засаживают оливковыми рощами, причем правительство выделяет на это льготные кредиты, однако, сельхозяйственные и лесные угодья иностранцам не продаются. Для них инвестиционный интерес представляют просто неурбанизированные участки, застройка которых пока не разрешена, но может быть позволена в дальнейшем. Стоимость такой земли начинается от 500 евро / за сотку и доходит до 15.000 евро /сотка в случае хорошего местоположения.

Цены на земельные участки на морском побережье в настоящее время находятся в диапазоне 15 тыс. евро -30 тыс. за сотку (до 50 тыс. евро). Почти все приморские города стоят здесь со времен Римской империи и имеют параллельные итальянские названия, а нынешние итальянцы владеют здесь виллами, апартаментами, небольшими отелями.

На побережье страны строительство идет достаточно активно: возводятся дома типа "апартаменты" (2-й этаж для своей семьи, 1-й этаж для сдачи туристам). В доме обычно 3-4 этажа и не более полутора десятков квартир-апартаментов по цене в среднем 1200 - 1300 евро /1 кв. метр. Виллы стоят до 2.500/ евро 1 кв. метр при особо выгодном расположении. Владение жильем в Хорватии для личного бюджета необременительно. Ежегодного налога на недвижимость здесь нет и единственное, что нужно заплатить, это 5%-ый налог на передачу прав собственности в момент покупки. Хорваты в Европе очень востребованы в качестве строителей и, порядка 500 тысяч из 4,8-миллионного населения страны сейчас что-то возводят за границей.

Представители среднего класса государств-членов ЕС (немцы, австрийцы, чехи, поляки) приезжают на личных автомобилях, а обустройство кемпингов для них стало едва ли не самым перспективным бизнесом. Непосредственно береговая линия не застраивается и не развивается, ее стараются сохранить в красоте первозданной, новые отели не возводятся, и существует запрет на строительство вилл у моря даже для самых состоятельных иностранцев. Со вступлением в ЕС все изменится, и многие запреты, с большой долей вероятности, отменят.

Существуют две формы приобретения недвижимости в Хорватии, у которых есть свои плюсы и минусы: приобретать недвижимость закон позволяет как иностранным физическим, так и юридическим лицам при условии визирования сделки в Министерстве иностранных дел и Министерстве юстиции.

При первой форме все затраты составляют около 1500 евро, что дешевле, но угрожает большими потерями времени (до одного-двух лет, и процесс этот никак не ускоряется, взятки не существуют, не действуют). Коммунальные платежи для физлиц здесь меньше, но зато нет никаких надежд получить ВНЖ.

Вторая форма - открытие фирмы с иностранным капиталом часть этих проблем снимает, но стоит несколько дороже (более 5 тыс. евро на регистрацию плюс ежегодные расходы). Директор фирмы и сотрудники имеют право получить сначала вид на жительство, а через 5 лет и ПМЖ.

Недвижимость Черногории

На деньги зарубежных инвесторов в этой стране уже многое отреставрировано и построено заново, причем в переходные времена ничего не разрушили.

Некоторое время назад был заключен договор между Сербией и Черногорией о создании конфедерации на три года и о "движении" в Евросоюз (законодательная база постепенно приводится в соответствие со стандартами ЕС, готовятся перемены в сфере налогообложения, НДС здесь государство реально возвращает предпринимателям). Тема отделения от Югославии обсуждается уже давно, как впрочем, и перспективы вступления Евросоюз в 2007 году. Сближение с Европой обычно сопровождается закручиванием "налоговых гаек" и ростом цен на рынке жилья. Приезжают немцы с англичанами и начинают скупать все подряд. Иностранцы - физлица, как и прежде, могут свободно открывать счета и снимать с них неограниченное количество денег.

Рост цен на недвижимость на побережье на известных курортах за 2004 год составил около 15%. В середине 2004 года цена в 650 евро 1 кв.м. казалась очень высокой, а на середину 2005 года 750 евро 1 кв.м. для квартир эконом-класса, и инвестиционная цена от 1000 евро 1 кв.м. для элитного уже не вызывает удивления.

Право частной собственности существовало здесь и в социалистические времена (70-е годы), и коттеджами на адриатических курортах Черногории владели итальянцы и немцы. Жилье в городах Котор и Будва стоило в те годы дороже, чем аналогичное в Ницце. Сейчас стоимость 1 кв. метра жилья в реконструированных домах XIV - XVI веков превышает 2 тыс. евро, а на знаменитом курорте Святой Стефан, стоимость квартир в первой линии домов достигает 4.000 евро /1 кв.м.

Уважительное отношение к частной собственности - одна из немногих черт, отличающая черногорскую ментальность от русской. Во всем остальном мы очень похожи. Около 15% населения составляют католики и примерно 13% - мусульмане, остальные жители - православной веры (около 70%).

Россияне покупают земельные участки, жилье, виллы, коммерческие предприятия типа "гостиница" и "кафе". Торгово-офисные помещения тоже вызывают интерес у русских инвесторов, поскольку многие собираются в Черногории не просто отдыхать летом, а жить подолгу и заниматься каким-то бизнесом. Помещения под офис или мини-кафе в жилых новостройках Черногории стоят примерно на 10% дороже квартир в том же доме (около 1000-1100 евро /1 кв.м.). Целевое назначение таких помещений будет согласовываться с собственниками в дальнейшем (замены целевого назначения возможны).

Цены на жилье невысокие: квартиры от 20 тыс. евро, а частные дома от 50 тыс. Россияне покупают здесь резиденции для летнего отдыха, а также кафе и ресторанчики. С большой долей вероятности, цены на недвижимость в Черногории будут расти, и к декабрю 2005 года стоимость достигнет 1500 евро /1 кв. метр.

Земля в Черногории

Черногория - страна горная и свободных пространств большой площади там просто нет, тем более в курортных зонах. Свободная земля измеряется квадратными метрами, а максимальный размер придомовой территории или участка под застройку, на который можно рассчитывать, это сотни, а чаще - десятки квадратных метров.

Стоимость земли в курортной зоне определяется престижностью места, близостью к морю, наличием инфраструктуры и разрешения на строительство. Вовсе не подлежит продаже примерно 15-метровая полоса вдоль моря (ее измеряют по самой высокой линии прилива). Эта земля находится в ведении государственного ведомства Морска Добра, отвечающего за причалы, пляжи, порты и т.д. Далее идет полоса шириной около 50 м, которая в предыдущие годы осваивалась, но сейчас индивидуальная застройка на ней запрещена. В качестве раритетов встречаются и свободные участки, по которым получено разрешение на строительство, но пока им не воспользовались. Стоят они очень дорого.

В 2004 году цена земли на курорте Святой Стефан достигала 1 тыс. евро /1кв.м. Это самое престижное место побережья. Раньше так назывался островок с рыбацкой деревней, который потом соединили с берегом. Вся здешняя историческая застройка превращена в один большой гостиничный комплекс - гордость местного населения (каждый домик - отдельный номер-люкс), летом даже вход сюда платный. Прилегающий район берега тоже носит имя Sveti Stefan, и участки здесь очень редко появляются в продаже, причем в лучшем случае это около 200 кв. метров.

Вторая в ценовом рейтинге земли - зона Будванской Ривьеры (город-курорт Будва), земля здесь тоже считается достаточно дорогой: в среднем 300-500 евро / 1 кв.м.

На северо-запад от Будвы ближе к границе с Хорватией находится Бока-Которский залив - своеобразный адриатический фьорд. Исторически это самая "аристократичная" часть черногорского побережья, район с преимущественно католическим населением, очень красивой старинной архитектурой и пышной природой. Зимой оттока населения не наблюдается, жизнь не замирает, и потому они больше подходят для постоянного проживания. Спрос формируют в основном местные жители, для которых 200-300 - неплохая зарплата, поэтому и цены на землю не столь высоки: 100-200 евро / 1 кв.м.

Регион от Будвы (на юго-восток) - сельскохозяйственный, цена земли резко падает и может стоить от 20 до 50 евро / 1 кв.м., в зависимости от развитости инфраструктуры. В глубине континента цена может опускаться до 10 евро /1 кв.м. и даже ниже. Приобрести землю может любое физическое лицо с паспортом РФ или другой страны СНГ, равно как и европейцы. В административных органах Черногории учет земли и недвижимости ведется скрупулезно, все земли поделены на так называемые "парцелы" (маленькие наделы), описаны, пронумерованы и занесены в кадастр, и можно узнать, кто был хозяином земли и сколько их реально у нее сейчас. Собственность на землю для черногорцев - понятие святое, и при всех режимах право это было незыблемо.

Недвижимость Болгарии

В настоящее время основные покупатели, "стимулирующие" строительную активность на Болгарских черноморских курортах, - это англичанине и немцы. Делать деньги на расширении Евросоюза на Восток многие из них уже научились в Польше, Венгрии и Чехии. Пока государство числится в кандидатах в ЕС, лучшие объекты здесь можно приобрести за бесценок по европейским меркам, а через несколько лет, когда жизнь в стране подтянется к европейским стандартам, эта недвижимость существенно вырастет в цене.

Земля

Год назад земля под застройку стоила в курортном селе Рогачево на черноморском побережье 15 - 20 евро /1 кв. метр. В 2005 году: 65 - 80 евро /1 кв. метр, продолжает расти и, скорее всего, основной рывок вверх произойдет через 2 года, когда произойдет вступление Болгарии в ЕС. Около 30% иностранных покупателей жилья в Болгарии - это приезжие из СНГ, из которых две трети приходится на граждан РФ.

Земля в населенных пунктах в 15 - 20 км вглубь континента падает в цене до 5 - 10 евро /1 кв. метр, в то время как на первой линии курорта Слынчев Бряг она стоит 150 - 180 евро / 1 кв. метр.

Полностью меблированный, почти новый 2 - 3-этажный дом с бассейном в провинции можно купить всего за 30 тыс., а на берегу - он стоит до 300 тыс. евро.

Жилье

Готовые апартаменты в Варне продаются по цене 1200 - 1600 евро /1 кв. метр. Евросоюз финансирует программу реставрации старых городов "Красивая Болгария", что оказывает влияние, как на цены, так и на позиционирование страны на мировом туристическом рынке с тенденцией превращения Болгарии в дорогое и всесезонное туристическое направление. К 2007 году квадратный метр жилья обещает подорожать до 2.500 евро.

Денежные инвестиции в курорты Болгарии столь активны, что некоторые зоны уже приходится защищать от строительства: в богатых достопримечательностями южных районах побережья (Приморско, Царево) застройщиков обязывают соблюдать болгарский стиль и строить не выше 3 - 4 этажей. Европейцы покупают за 20 тыс. огромную кышту (традиционный болгарский дом) и начинают ремонтировать его.

Первыми иностранными игроками рынка недвижимости Болгарии, инвесторами были к сожалению не россияне, а немцы (коммерческая недвижимость), а также британцы и ирландцы (жилая недвижимость в глубине страны и у моря).

Личные Деньги
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...