Перенимая американский кризисный опыт

Рынок недвижимости США пережил в 2006 году не самые простые времена. Но нас интересуют те глобальные тенденции на нем, которые могут повлиять на российский рынок недвижимости и московский рынок в частности, и факторы, которые даже в кризисное время позволяют участникам оставаться на плаву. «Собственник» дает краткую характеристику и прогноз ситуации на местном рынке недвижимости, а также рассказывает о том, какое жилье пользуется спросом в нелегкие времена.

По законам маятника
Российский покупатель, привыкший к росту цен на отечественное жилье, стабильности старой Европы и бурному развитию рынка недвижимости в странах, готовящихся к вступлению в Евросоюз, может быть серьезно озадачен ситуацией, сложившейся к началу года в США. Казалось бы, рынок американской недвижимости, как никакой другой, должен переживать стабильный подъем, не омрачаемый никакими серьезными бурями.

 

 

Однако в действительности ситуация далека от идеальной.

Начало прошлого года было ознаменовано для США рекордными показателями продаж, когда индекс активности, по заявлению Министерства финансов США, только в январе увеличился на 14,5%, что выразилось в строительстве 2,27 млн единиц жилья. До этого подобный рост наблюдался только в 1973 году. Однако после бурного ажиотажа в Америке наступило время серьезного спада строительства, отсутствия заинтересованности покупателей и снижения цен. Объемы строительства начали серьезно сокращаться уже летом, а осенью ситуация стала очевидна: американский рынок недвижимости переживает самый настоящий кризис. Так, в августе, по данным экспертов, в Америке впервые было построено наименьшее количество домов за последние три года.

Несмотря на такие серьезные перепады на рынке, в 2007 году специалисты обещают некоторую стабилизацию. Дополнительный спад, по их мнению, будет переживать только первичный рынок, и то в гораздо меньших объемах. В то же время прочные позиции США в мировой экономике делают приобретение американской недвижимости если не способом получения быстрой инвестиционной выгоды, то уж во всяком случае стабильной основой для спокойного проживания в стране с высоким уровнем развития.

Повышение цен – дело будущего
В течение нескольких последних лет цены на недвижимость в США росли со скоростью 20-30% в год, а в некоторых случаях прирост стоимости доходил до 50%. Именно это позволяло компаниям, занимающимся продажей недвижимости в Америке, говорить о безусловной и стабильной инвестиционной привлекательности вложений. Однако многими специалистами уже несколько лет назад прогнозировался неминуемый спад на рынке, вызванный, в частности, высокими ценами на жилье. (Аналогичные слова мы слышали и от российских аналитиков, уже два года говорящих о том, что цены на недвижимость становятся недоступны для населения). Словно следуя движению маятника, покупательский спрос был резко отброшен назад. Количество непроданных владений начало расти, а цены – падать. По данным агентства Bloomberg со ссылкой на министерство торговли США, в августе количество новостроек в США снизилось на 6% и составило 1665 млн домов в год.

Этот спад вызвал серьезную обеспокоенность мирового сообщества. На встрече G20 глава Международного валютного фонда Родриго де Рато заявил, что спад на рынке недвижимости США может неблагоприятно сказаться на развитии мировой экономики, вызвав падение курса доллара и дисбаланс в международных валютных операциях. Между тем, в связи с сокращением строительства на рынке первичного жилья, уже к концу прошлого года продажи в этом секторе снизились на 16-17% и продолжают сокращаться, пусть и более медленными темпами. На вторичном рынке к концу прошлого года объем продаж также уменьшился, однако предполагается, что показатели 2007 года останутся примерно на том же уровне, лишь с незначительными изменениями – правда, все-таки в сторону спада, а не роста.

И все же начало нынешнего года, возможно, станет одним из наиболее благоприятных периодов для покупателей, поскольку сложившаяся в прошлом году ситуация позволяет им более придирчиво выбирать жилье, а продавцов вынуждает идти на многие уступки. При этом достижение взаимопонимания обеих сторон может принести не только обоюдную выгоду, но и в целом благоприятно повлиять на экономику – как Соединенных Штатов, так и мировую. Считается, что взаимодействие покупателей и продавцов окончательно придет в равновесие весной 2007 года и послужит основой для нового роста.

Для России такой прогноз благоприятен тем, что улучшение экономической ситуации в США практически всегда ведет к повышению цен на нефть. А цена на нефть, как считают эксперты, является одним из параметров цены на недвижимость, во всяком случае в столичном регионе.

Что покупают во время кризиса?
Несмотря на трудности, которые в настоящее время переживает рынок недвижимости США, количество миллионных сделок на нем продолжает впечатлять. Так, в конце года издание The Forbes опубликовало список наиболее крупных сделок в области недвижимости за год, причем без учета перепродаж между девелоперами, сделок с нераскрытыми суммами договоров, с сомнительной историей и целями. Наиболее значительная сумма покупки составила $58 млн, в то время как в 2005 году максимальной была сумма в $45 млн. Договор, занявший первое место в десятке наиболее дорогих сделок, был заключен инвестором Ричардом Куртцем и миллионером Генри Клеем Фриком II. Ричард Куртц приобрел особняк в английском стиле, расположенный в Нью-Джерси, площадью свыше 250 тыс. кв. м.

Впрочем, не только американцы склонны демонстрировать уровень своего благосостояния с помощью приобретения дорогого жилья. Для иностранных покупателей, в частности россиян, покупка недвижимости в США по-прежнему признак высокого статуса. Престижность таких всемирно известных территорий, как Голливуд, Майами Бич или Лас-Вегас, не меркнет, несмотря ни на какие спады на рынке недвижимости. В ситуации сегодняшнего дня виллы, приобретаемые здесь, служат прежде всего символом респектабельности. Однако здесь существует и немалый инвестиционный смысл, ведь престиж всегда остается в цене. Таким образом, оказывается, что дорогая недвижимость, невзирая на кризис, растет в цене. И этот тренд еще более актуален в Москве, где сосредоточено более 25% от всех доходов населения России.

В США одним из наиболее востребованных штатов считается Флорида, в недвижимость здесь обычно вкладываются еще на стадии строительства. Заметен устойчивый интерес к этому штату и со стороны иностранных покупателей, совершающих примерно 15% от общего количества сделок с недвижимостью. Первые места по популярности по-прежнему занимают Голливуд и Майами. Жилье, расположенное в глубине полуострова, наименее привлекательно в плане престижа и сравнительно недорого. Наиболее востребованными эксперты называют квартиры в высотках на берегу океана или залива. Безудержный рост цен на недвижимость в Сочи – нашем ответе их Флориде и Майами – тоже подтверждает тенденцию, что на рынке недвижимости в моменты кризиса хорошо продается лишь элитная недвижимость, а также говорит о том, что российский рынок недвижимости уже встроен в мировую экономику. Для риелторов, работающих в других сегментах недвижимости, кризис становится временем, когда они могут оттачивать свое мастерство продаж и учиться искать нетрадиционные аргументы для потенциальных покупателей. По опыту США, наступает самое время учиться на курсах и посещать выставки, которых проводится в этом году как никогда много.

Надежда Двоскина Собственник
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...