Российские надежды в зеркальном отражении

В Америке тоже есть малообеспеченные граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, которым помогает государство. Причем американцы зачастую действуют почти так же, как мы в России.

Однако сквозь внешнюю схожесть можно разглядеть фундаментальные различия.

В США, как это сейчас модно и у нас, подходят к застройке территории комплексно. В качестве иллюстрации россиянам продемонстрировали проект «Надежда-6» в штате Вирджиния.

 

 

Речь идет о строительстве городка в шесть сотен 2–3-этажных домов общей стоимостью 125 млн. долларов. Из необходимой суммы федеральный бюджет выделяет 35 млн. долларов, 15 млн. вносит муниципалитет и 10 млн. долларов дает штат. Остальные вложения делает частный инвестор, выигравший конкурс. Государственные деньги идут на снос ветхого и аварийного жилья, освобождение площадки и переселение жителей, на создание инженерной и транспортной инфраструктур и даже на профессиональную переподготовку новоселов.

Половину домов застройщик реализует самостоятельно на коммерческих началах, вторая половина предоставляется нуждающимся гражданам на условиях найма либо продается им в собственность с помощью ипотеки. Во втором случае цена льготная – по строительной себестоимости. В американскую «очередь», как с некоторых пор и у нас, принимают лишь граждан с ограниченным уровнем доходов. Стоимость жилья и цена найма для них дифференцирована вплоть до бесплатного предоставления.

Заказчиком строительства является созданная при муниципалитете Жилищная ассоциация в форме некоммерческой общественной организации.

Как видим, очень похоже на отечественную практику. И там, и там застройщика выявляют по итогам конкурса. В обоих случаях государство помогает создавать инженерную, транспортную и социальную инфраструктуры. И у них, и у нас очередников по возможности привлекают к частичной оплате приобретаемого жилья. При этом американцев совершенно не смущает, что застройщика обязывают продать часть жилья по фиксированным ценам «коренным» жителям штата, на которых укажет Жилищная ассоциация. Доли коммерческого жилья в общем объеме строительства в Москве и Вирджинии схожи.

Но есть и отличия. У них отсутствует термин «доля города», когда жилье очередникам предоставляют за счет коммерческого строительства, как это до сих пор практикуется в России. В Вирджинии всю социальную нагрузку вытягивают бюджеты трех уровней. Впрочем, в Москве тоже перешли к строительству жилья по городским программам целиком за счет бюджета. Но пока только в Москве.

Требования к материальной обеспеченности очередников также различаются. Если у нас они привязаны к прожиточному минимуму, то в США достаточно, чтобы доход семьи очередника был ниже среднестатистического в данном штате. Почувствуйте разницу.

Но главное все же в другом. Впечатляют американские масштабы участия государства в решении жилищной проблемы в целом. В примере с «Надеждой-6» бюджеты разных уровней покрывают практически половину расходов по строительству. При этом максимальная тяжесть ложится на федеральный бюджет (более половины бюджетной доли и почти треть всей стоимости проекта). У нас же финансовое бремя строительства практически полностью возложено на регионы и муниципалитеты. В США федеральный бюджет выделяет живые деньги. В России – ни-ни, ищите на местах, занимайте, у кого хотите. С федерального плеча вместо денег регионам предлагали лишь гарантии по займам, в лучшем случае компенсацию части процентов по кредитам. Как признают в Росстрое: «Мы прописывали в программе не прямое бюджетное финансирование на конкретные цели, а те побуждающие мотивы, которые должны были провоцировать местные органы власти на реализацию тех полномочий, которые в силу закона определены за ними». Толком из этого ничего не получилось.

Говорят, в США много денег. Но и у нас они с некоторых пор появились. Правда, американцам проще. У них нет Стабфонда, а у нас он есть. Поэтому они зарывают деньги в землю буквально – вкладывают их в подготовку участков под строительство. Мы же боимся их расходовать, опасаемся, что разворуют, поэтому закапываем деньги в землю в худшем переносном смысле слова, то есть хороним их.

Прозрение
В народе говорят: не было бы счастья, да несчастье помогло. Мировой банковский кризис, крепко задевший своим крылом российскую финансовую систему, вызвал поток более трезвых оценок роли и значения ипотеки в обеспечении доступности жилья в нашей стране. Во-первых, прибыло числа в полку тех, кто считает, что сама по себе коммерческая ипотека (не путать с социальной) сослужила не самую добрую службу делу повышения доступности. А во-вторых, возникла совсем уж крамольная мысль о том, что несколько процентов изменения ставки по кредиту ровным счетом никак не повлияют на доступность жилья. Хотя совсем недавно роль ипотеки была у нас едва ли не абсолютизирована. Россиян убеждали, что еще одно усилие, еще 2–3-процентное снижение ставки кредитования – и всем нуждающимся в жилье будет одно бесконечное счастье.

Толчком к новым размышлениям послужили разговоры об ужесточении условий ипотечного кредитования в России. В результате кризиса у банков стало меньше денег. Меньше денег – меньше выдаваемых кредитов. Проще всего их число сократить повышением требований к заемщикам и увеличением процентной ставки. На фоне этих рассуждений и возник вопрос: а так ли уж нам важна ипотека? Так ли катастрофично временное повышение ставок по кредитам? И дело совсем не в том, что ставший вдруг хотя бы временно недоступным виноград объявлен незрелым и кислым. Виноград – как виноград, никто на его качество не жалуется. Просто в период трудностей с глаз спадает розовая пелена. В подтверждение приведу несколько мнений.

Говорит председатель комитета по секьюритизации Национальной Ассоциации участников ипотечного рынка Александр Казаков:

– Ипотека уже весь свой потенциал исчерпала. До определенного момента она доступность жилья увеличивала, но сейчас ее ограничивает. Ипотека повышает спрос, а предложение отстает. У нас уже есть примеры небольших городов, где большинство продаж совершается с использованием ипотеки, и цены там поднялись в результате на десятки процентов.

Заместитель председателя правления «ГПБ-Ипотека» Александр Егоров считает:

– Рынок жилья один, у него два крыла: спрос и предложение. Перекос в пользу спроса очевиден, предложения явно не хватает. Чтобы мы тут ни делали по ипотеке, это все вещи второго порядка. Для обеспечения доступности надо в первую очередь думать о предложении.

То есть – если жилье дорогое, то даже полностью бесплатная ипотека не спасет.

Примерно ту же мысль, но другими словами выражает вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев:

– У нас есть резерв повышения доступности жилья. Не надо пугать людей повышением ставок. Не они определяют доступность жилья. – И дальше формулирует рецепт: – Надо не льготировать процентную ставку, не снижать ипотечную ставку. Это приводит к дополнительному риску. Надо искать пути для снижения цен на рынке жилья. Причем речь идет не о регулировании цен. Следует действовать адресными механизмами: субсидиями, стимулированием застройщиков, снижением цен за инженерную инфраструктуру. И тем самым решать задачу привлекательности ипотеки.

Известно – помощь государства голодающим должна заключаться не в том, чтобы разок накормить их рыбой, а в том, чтобы предоставить в их распоряжение удочки, которыми люди сами смогут надежно обеспечить себя пропитанием. В отношении жилищной проблемы такой удочкой справедливо считается ипотека, но с одной оговоркой – вручив удочку, бесполезно подводить человека к водоему, в котором нет рыбы.

Сергей Домнин Квартирный ряд
Статья о недвижимости получена: IRN.RU