Троянские войны

Кипр — средиземноморский остров, где согласно преданию родилась богиня любви Афродита, — всегда привлекал покупателей курортной недвижимости. Но если до недавнего времени россиянам предлагались объекты в южной части страны, то в последние несколько месяцев все чаще выставляется на продажу недвижимость в северной части острова (эта территория вот уже 30 лет занята турецкими войсками). Недвижимость на севере острова привлекает прежде всего соотношением цены и качества, но… очень напоминает знаменитый персонаж древнегреческой мифологии — троянского коня.

Никосийская стена

В 1974 г. северная часть Кипра была оккупирована турецкими войсками.

 

 

Почти через 30 лет после знаменитой Берлинской стены в Европе возникла не менее грозная Никосийская стена. Несмотря на прекращение военных действий, ограниченный контингент турецких войск “и ныне там”. Как ни странно, это привносит определенную стабильность. “Север Кипра привлекателен тем, что там безопасно, — считает председатель совета директоров издательского дома "Квадратный метр" Георгий Шабад. — Все и вся стоят на страже безопасности. Другой положительный момент — относительная дешевизна недвижимости в этом регионе”.

В целом ситуация на островном рынке недвижимости складывается положительно. По словам главы представительства компании Kouroushi Bros Ltd Михаила Брустинова, за последний год недвижимость на Кипре подорожала примерно на 30%. Это напрямую связано с вступлением страны в ЕС. В результате в стране введен 15%-ный НДС, для строительства приобретаются только отвечающие стандартам ЕС стройматериалы и используется сравнительно дорогая рабочая сила. Возможностям заработков для украинских строителей, которых там раньше использовали, пришел конец.

Вступление Кипра в ЕС повысило спрос на недвижимость. Расширился географический состав иностранных покупателей: к традиционным англичанам и немцам присоединились французы, итальянцы и даже израильтяне.

Стали изменяться и приоритеты внутреннего рынка. Кипр — государство патриархальное. Но если раньше у его граждан были большие дома, в которых дети жили вместе с родителями, то теперь молодое поколение предпочитает строить свои семьи отдельно, поэтому спрос на недвижимость повысился.

Брустинов видит причину роста спроса, а следовательно, и роста цен на недвижимость еще и в том, что с недавнего времени в банках изменились учетные ставки по депозитам. Если раньше они составляли до 14% годовых в кипрских фунтах, то сегодня они снизились до 2% годовых. “Вот почему киприоты изымают средства из банков и вкладывают их в недвижимость,- говорит Брустинов. — Дома и квартиры дорожали и с учетом перечисленных факторов будут дорожать и дальше”.

Глава московского представительства группы PI Property International Павел Борисов считает, что в ближайшие несколько лет будет происходить постепенное выравнивание цен: на Южном Кипре недвижимость будет падать в цене, а на Северном Кипре — расти. “В течение последних двух лет цены на недвижимость на Северном Кипре стабильно росли на 30-40% в год”, — говорит Борисов.

Олимпийские игры

Чем привлекателен для покупателей север страны? В первую очередь дешевизной. Это оценили главным образом компании, которые возглавляют этнические выходцы с Северного Кипра. Одна из них — Medview Homes — входит в состав группы PI Property International. Борисов считает, что деятельность компании ориентирована “на частных инвесторов, заинтересованных в инвестициях в недвижимость самых разных стран мира, в том числе Северного Кипра”. За два года существования компанией было построено и продано свыше 1500 жилых объектов — вилл.

Какие объекты особенно популярны на севере Кипра? Пальму первенства следует отдать охраняемым комплексам загородных резиденций и вилл. Так, например, в местечке Богас (район Фамагусты) предлагаются к продаже виллы в средиземноморском стиле в строящемся элитном поселке Hill — Top Village. Жилая площадь двухэтажных вилл находится в пределах от 88 до 188 кв. м, а общая — от 102 до 223 кв. м. Все дома имеют большие открытые террасы и подземные парковки. Владельцы домов большей площади также смогут наслаждаться частным бассейном и площадками для загара на крыше. Картину довершают названия объектов — “Соната”, “Опера”, “Симфония” и др.

Яблоко раздора

Впервые земельный вопрос остро встал на Кипре сразу после оккупации. Почти четверть населения страны — около 142 000 греков-киприотов были изгнаны из оккупированной северной части острова. Впоследствии их примеру последовали еще 20 000 человек, проживающих на оккупированной территории. В настоящее время в анклаве проживает всего около 600 греков-киприотов.

За короткий срок было утрачено 36,2% жилищного фонда, возник острый дефицит жилья. Правительство было вынуждено разместить в 25 специально созданных временных палаточных лагерях около 25 000 перемещенных лиц, оставшихся без крова.

Правительству страны пришлось разрабатывать долгосрочную стратегию увеличения и повышения качества жилого фонда. Ее результаты стали заметны уже в начале 1980-х гг., когда уменьшился дефицит жилья для беженцев и была сформулирована долговременная политика обеспечения жильем семей с низким и средним уровнем доходов и всего населения в целом. В значительной мере этому способствовало учреждение в 1982 г. Кипрской корпорации по освоению земель (CLDC) и Корпорации по финансированию жилищного строительства (HFC). Целью этих организаций является продажа недорогих земельных участков или домов и предоставление долгосрочных ссуд на совершение покупки, причем для лиц с низкими доходами процент снижается.

Вот только некоторые из предлагаемых правительством Кипра жилищных программ для беженцев и вынужденных переселенцев. Программа строительства дешевого государственного жилья. В ее рамках жилье бесплатно предоставляется семьям с низким уровнем дохода. Программа самостоятельного строительства на государственной земле также предназначена для семей беженцев с низким уровнем дохода. Им выделяют участки под застройку и материальную помощь, покрывающую часть стоимости строительства. Программа самостоятельного строительства на частной земле обеспечивает лицам, имеющим статус беженцев, субсидию на частичное покрытие стоимости строительства дома на собственном земельном участке. Программа покупки жилья была введена в действие в 1981 г. и предполагает выделение субсидий на покупку дома или квартиры в частном секторе лицам, соответствующим определенным критериям.

“На Северном Кипре можно различать три вида земли”, — говорит Михаил Брустинов из Kouroushi Bros Ltd. По его словам, первая группа — участки, предоставленные туркам-киприотам, которые воевали против Кипра. Эта земля принадлежала грекам-киприотам, поэтому после воссоединения острова ее скорее всего отберут и отдадут законным владельцам.

Второй вид — компенсационные земли. Например, если турок-киприот владел землей на территории Южного Кипра и был вынужден оставить ее во время войны. План генерального секретаря ООН Кофи Аннана предлагает следующее решение: если на земле нет построек, она возвращается к грекам-киприотам, а если строения есть, греки-киприоты лишь получают компенсацию. Впрочем, соответствующие положения плана Аннана, согласно которым беженцы не получат право на свою недвижимость, а будут вынуждены принять взамен компенсацию, отвергнуты резолюцией “Об основных принципах возврата жилья и недвижимости беженцам и перемещенным лицам”, единогласно принятой подкомиссией ООН по содействию и защите прав человека 20 августа 2004 г. В тексте документа отмечается, что “после возвращения в свои дома беженцы и перемещенные лица имеют право на недвижимость, которую они вынуждены были оставить во время конфликта, а если этой недвижимости уже не существует, они имеют право на компенсацию за свою недвижимость”.

Третий вид — земля, принадлежащая туркам-киприотам, которая была куплена ими до 1974 г. По свидетельству Брустинова, стоимость этой земли сравнима с аналогичной на Южном Кипре. “Увы, нашим гражданам, не знающим законов Кипра, предлагают большей частью земли 1-й и 2-й групп”, — говорит Брустинов. По мнению Борисова, солидная юридическая компания всегда проверяет перед началом сделки, кому принадлежит земля.

Помимо земель, принадлежащих к одной из трех вышеперечисленных категорий, на севере Кипра действительно можно встретить бесхозные земли. Некоторые деревни, населенные некогда этническими греками или армянами, стоят пустыми. В горах такие поселения встречаются чаще.

Красота спасет мир

Многие называют Кипр островом пенсионеров. Это не совсем так, но пожилых людей здесь действительно много. Однако многие никак не выглядят на свой возраст. Глядя на счастливые пары преклонного возраста, понимаешь, что старость должна быть именно такой — радостной и безмятежной. Пенсионеры из развитых стран Европы не только много отдыхают на Кипре, но и приобретают здесь недвижимость, главным образом дома и виллы.

Георгий Шабад отмечает, что большую долю пожилых людей составляют немецкие и английские граждане. Как ни странно, правовые аспекты приобретения недвижимости на севере оказываются для подобных покупателей вовсе не определяющими. “В большинстве случаев они знают, что приобретают дома, принадлежащие грекам или армянам, — констатирует Шабад. — Однако желание провести спокойную старость по доступной цене в конечном итоге пересиливает. Пенсионеры просто приобретают дома на Кипре”.

Троянский конь

Кто и зачем покупает недвижимость на Северном Кипре? Благоприятный климат способствует тому, что основная масса покупателей приобретают здесь второе жилье, своего рода дом для отдыха. Две другие, менее многочисленные группы — пенсионеры и инвесторы. Последние верят, что недвижимость на Северном Кипре имеет значительный потенциал роста.

“Основные покупатели недвижимости на Северном Кипре — граждане Великобритании, Германии и Франции, — констатирует Борисов. — Наши соотечественники тоже начали приобретать недвижимость в этой части острова, но пока что в основном это те, кто постоянно живет за границей”.

Впрочем, есть покупатели и из России. По данным Брустинова, недвижимость на Северном Кипре приобрели уже полтора десятка русских покупателей.

“Людей привлекают дешевизна, хорошая жизнь в отличном курортном месте, — считает Шабад. — Вопрос лишь в том, какую цену в конечном счете за это придется заплатить”. Действительно, наряду с рядом позитивных факторов приобретение жилья на севере Кипра сулит и негативные. Например, провозглашенная в ноябре 1983 г. Турецкая Республика Северный Кипр (ТРСК) так пока никем и не признана, кроме Турции. В резолюции “Кипр против Турции” Европейского суда по правам человека говорится, что суд ни в коей мере не признает ТРСК, и подчеркивается, что единственным законным органом власти на территории страны является правительство Республики Кипр. “Передачу прав собственности могут регулировать только обладающие законными полномочиями институты”, — констатирует временный поверенный в делах Республики Кипр в РФ Петрос Накузис.

Получить официальный комментарий в посольстве Турции по поводу легальности приобретения недвижимости на Северном Кипре “Ведомостям” не удалось. Как сообщили в отделе информации посольства Турции, соответствующий запрос был передан администрации ТРСК, но ответа на него к моменту сдачи номера в печать так и не поступило.

Гнев богов

Так что иногда цена вопроса слишком высока. Гречанка Титана Лоизиду, некогда вынужденно оставившая свой дом в Кирении, получила за него денежную компенсацию в размере 1,1 млн евро. Правда, судилась она на протяжении 25 лет, и дело “Лоизиду против Турции” прослыло довольно громким. Но главное — результат. Прецедент был создан.

В заключении Европейского суда по правам человека от 10 мая 2001 г. по делу “Кипр против Турции” говорится о том, что суд нашел 14 нарушений Конвенции по правам человека. В частности, нарушена ст. 8 конвенции (право на неприкосновенность личной и семейной жизни, жилища и переписки) в части отказа вынужденным переселенцам из числа греков-киприотов в возвращении их домов на Северном Кипре. Нарушается также п. 1 Протокола 1 (защита собственности) в части того, что грекам-киприотам, являющимся собственниками недвижимости на Северном Кипре, было отказано в возможности использования и контроля за своей собственностью и к тому же не было предложено никакой компенсации за грубое нарушение прав собственности. Фактически это означает, что купля-продажа вышеозначенных объектов собственности без участия их законных владельцев незаконна и, следовательно, может привести к пагубным финансовым и юридическим последствиям.

Год назад Управление МАП по Свердловской области с подачи МИД РФ распространило предупреждение о том, что предложения московских риэлторских компаний “Твоя мечта” и “Адвокатское бюро № 2” о покупке недвижимости на территории Турецкой Республики Северный Кипр незаконны. Внимание к проблеме возникло после того, как в МИД РФ обратилось посольство Республики Кипр в Москве с просьбой внести ясность в деятельность “недобросовестных российских риэлторов”. Недовольство греческих киприотов вызвал тот факт, что в последние годы власти турецкой части Кипра привлекают все больше иностранных покупателей жилья. В Свердловском антимонопольном управлении считают, что российские покупатели объектов недвижимости на территории Северного Кипра не имеют никаких юридических прав на такую недвижимость и могут лишиться ее после “всеобъемлющего урегулирования спорного вопроса”.

Подтверждение этому можно найти, например, в резолюции ООН № 37/253 по вопросу о Кипре. Так, в частности, ст. 11 этого документа гласит, что члены ООН “призывают к уважению прав человека и основных свобод всех киприотов, в том числе свободы передвижения, свободы поселения и прав на собственность”, а также принятию срочных мер по “добровольному и гарантированному возвращению беженцев в свои дома”.

Турки-киприоты смотрят в будущее с оптимизмом. Основания для этого имеются: после провала проводившегося 24 апреля с. г. референдума об объединении острова, на котором 75% греков высказалось против, Еврокомиссия уже в июле предложила начать прямую торговлю с Северным Кипром, открыть для международного сообщения его порты и аэропорт и даже предоставить экономическую помощь в размере 253 млн евро. “Решение вопроса очевидно, — заявил "Ведомостям" источник, близкий к администрации ТРСК, не пожелавший видеть свое имя опубликованным. — Не позднее чем через год мировое сообщество признает республику отдельным государством”.

Пока этого не произошло, остается руководствоваться резолюцией № 774 Совета Безопасности ООН. В п. 2 документа говорится о том, что государство Кипр суверенно, а его жители имеют единое гражданство. Государство состоит из двух политически равных частей и является двуязычной и двухзональной федерацией, о чем свидетельствует параграф 11 Доклада генерального секретаря ООН от 3 апреля 1992 г. Подобная структура не должна допускать объединения государства или его части с каким-либо другим государством, а также любые другие формы слияния или поглощения.

История последних столетий богата внутристрановыми конфликтами. Как правило, все они развиваются по единому сценарию. Некое этническое меньшинство находится в оппозиции к верховной власти. В борьбе за автономию представители этих меньшинств доходят до самых радикальных мер. Примеров масса: развал Югославии, конфликты в штабе Пенджаб (Индия) и Северной Ирландии. Наконец, наша Чечня и, конечно, турецкая часть Кипра. На территории подобных районов тоже продается недвижимость. Более того, там она востребована, а стоит дешевле, чем в среднем по стране. Однако, приобретая подобные объекты, надо учитывать все возможные риски. В том числе и риск возможной утраты дома или квартиры в том случае, если окажется, что на нее претендуют сразу несколько “законных” владельцев.

Елена Шувалова Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...