Коттеджные поселки: готовимся к переменам

В последние два года коттеджные поселки из предмета дискуссий и рекламных проектов постепенно превращаются в реальность. Более того, появился шквал новых предложений: эти поселки строят и на юге, и на севере, и в лесу, и на берегах водоемов. И потому вполне естественна тема "круглого стола", который состоялся в редакции "Загородного обозрения" 7 апреля: "Коттеджный поселок - идеальная среда обитания или дань моде?"

Плод коллективного творчества

Уже в первые минуты заседания стало ясно: современный коттедж, как и коттеджный поселок - плод коллективного творчества разных компаний, представители которых и пришли на "круглый стол". Строительная фирма "Парк Зодчий" в данном сегменте - профильная, поскольку занимается непосредственно возведением элитных загородных домов. А вот, допустим, ЗАО "Керамика", поставляющая на рынок керамическую продукцию, имеет к коттеджным поселкам уже опосредованное отношение.

 

 

И если риэлтерская компания "Олимп-2000" продает коттеджи и строит коттеджные поселки, то фирма "Русские газоны" занимается не домами, а озеленением участков.

Сообщество строителей и риэлтеров представляли такие компании, как "Петростиль", "Адвекс-росстро", ЦДС "Союз", "Продис", "Северная деревня", "BIS-HOUSE", "Львиный мостик". Присутствовали специалисты дизайн-студии "НИА", компании "Комплект", занимающейся изготовлением лестниц, фирмы "Эксклюзив-стиль", оборудующей камины, ландшафтные дизайнеры из "СпецПаркДизайна", а также специалисты по витражам из компании "Русское оконце". Пришли и сотрудники страховой компании "РЕСО-Гарантия" и даже представители телекоммуникационного оператора - компании "Раском". Состав участников заставляет задуматься: если коттеджные поселки - дань моде, то эта мода очень серьезная.

Коллективом всегда должен кто-то руководить, являясь организатором процесса, генподрядчиком и т. п. Именно в такой роли выступает компания "Олимп-2000", в ближайшее время приступающая к строительству очередного коттеджного поселка в районе, который называют "Золотой треугольник". Представитель этой компании Сергей Щерба сказал, что, согласно планам, здесь будет построено пятьдесят коттеджей. Это и стало ответом "Олимпа" на вопрос, сколько же домов должно быть в коттеджном поселке. Три? Десять? Сто? В предыдущем проекте этой компании было двадцать девять домов, что тоже можно считать поселком, поскольку позволяет организовать общую эксплуатационную службу и охрану. Как считает Сергей Щерба, это становится выгодным, если количество домов превышает двадцать пять.

Однако каждый отвечает на этот вопрос по-своему, например, компания "ПетроСтиль" недавно закончила продажу домов в поселке "Высокие ели", где объектов - пять. Тем не менее там работает и охранная структура, и полноценная эксплуатационная служба. Думается, не столь важен количественный показатель, сколько качественный. Постепенно многие хозяева больших загородных домов приходят к мысли о коллективном способе загородной жизни, то есть к идее поселка.

Важность обособленной и обустроенной среды обитания подчеркнул и директор фирмы "Парк Зодчий" Виктор Иванов. Это, по его мнению, отражается и на стоимости земли: там, где территория обнесена общей оградой и охраняется, где существуют необходимые коммуникации, сотка может стоить в несколько раз(!) дороже, нежели обычный участок с индивидуальным коттеджем.

Что касается мирового опыта, то о нем напомнил генеральный директор компании "СпецПаркДизайн" Юрий Скибин. Зарубежные стандарты предписывают считать коттеджным поселком жилой комплекс из шестьдесяти и более домов. Такой поселок должен не только строиться в одном архитектурном стиле и включать весь набор коммуникаций, но и иметь общую инфраструктуру - детские площадки, места для прогулок и отдыха, хозяйственные службы. Как правило, в таких поселках создается так называемая корпорация развития территории, состоящая из застройщика, заказчика, представителей местных органов власти и разных специалистов. Если брать за основу все перечисленное, то, по мнению Юрия Скибина, в окрестностях Петербурга мы почти не найдем коттеджных поселений соответствующего уровня.

Инвестируем по закону

Чтобы построить любой коттеджный поселок, необходимо прежде всего купить землю. О правовом режиме инвестирования средств в землю участникам "круглого стола" рассказал начальник юридического отдела "Русского фонда недвижимости" Максим Финионов. В первую очередь, как отметил он, нужно учесть, на какой земле планируется строительство. Если мы собираемся что-то строить на землях сельскохозяйственного назначения, то потребуется их перевод в другую категорию. К сожалению, в Ленинградской области соответствующий закон пока соблюдается плохо: не выработан механизм, который позволил бы сделать букву этого закона рядовой практикой. Поэтому многие инвесторы, вложившие деньги в обширные земельные участки, не торопятся начинать новое строительство, не обеспеченное пока необходимым правовым статусом.

Дачное строительство и выделение садовых участков согласно одной из статей Земельного кодекса допускается на землях сельскохозяйственного назначения без перевода их в другую категорию: нужно только изменить вид использования земли. При этом на дачных участках, в принципе, разрешается строить дома, которые фактически можно считать коттеджами. Но "поселок" в юридическом смысле, то есть населенный пункт, который может быть нанесен на географическую карту, и где можно прописаться, - возводится только на землях поселений.

В заключение своего выступления Максим Финионов обратил внимание присутствующих на постановление администрации города "Размещение зон малоэтажного жилищного строительства в Санкт-Петербурге". Есть приложение к постановлению, в котором перечислены те районы - как в городе, так и в ближайших пригородах, где разрешено малоэтажное строительство (указаны даже улицы).

Казалось бы, и внешний облик домов в коттеджном поселке, который по сути представляет собой единое архитектурное целое, должен соответствовать каким-то нормативам. Однако здесь вступает в силу наше российское "хочу", а именно: купив за немалые деньги двухэтажный коттедж в элитном поселке, некоторые хозяева сносят либо все строение, либо его часть, чтобы возвести на их месте нечто грандиозное, но совершенно безвкусное. Как представляется, идеология и программа строителей коттеджных поселков должна исключать подобную самодеятельность на юридическом уровне, то есть следует включать в договоры специальные условия и требования, которые не позволят владельцам домов и участков выходить за определенные рамки. Было высказано и такое предложение: поскольку юридически с такими хозяевами справится трудно, нужно внушать им, что нарушающий общую картину участок с домом автоматически понижается в цене процентов на двадцать.

После этого присутствующим был задан вопрос: чем объясняется столь бурный рост загородного рынка? По мнению представителя строительной компании "BIS-HOUSE" Александра Бибина, это провоцирует стремительное повышение цен на недвижимость в городе. В загородном секторе цены тоже растут, но гораздо медленнее, и стоимость приличного загородного дома фактически приблизилась к цене средней по метражу городской квартиры.

О реальном положении дел…

…напомнил присутствующим генеральный директор "Русского фонда недвижимости" Александр Портнов. Он сказал: если вокруг Москвы существует несколько десятков полноценных коттеджных поселков, то в нашем регионе их, в сущности, пока нет. Однако есть все основания ожидать прорыва в этом направлении. Сейчас существует очень много земель сельскохозяйственного назначения, которые в ближайшее время станут товаром. Коттеджных поселков нет потому, что для такого строительства очень мало пригодной земли; а будет большое предложение земли - начнется и инвестиционный бум. Его можно ожидать примерно с начала осени.

Далее Александр Портнов остановился на тех признаках, которые определяют статус коттеджного поселка. Первое требование здесь - безопасность проживающих в загородных домах состоятельных людей. К сожалению, в последнее время массовым явлением стало нападение на загородные коттеджи, грабеж домов, угон дорогих автомобилей, а значит, есть настоятельная потребность этому противостоять. Причем безопасность нужно обеспечивать не только внутри поселка, но и по дороге туда, особенно, когда подъездные пути проходят через безлюдные лесные участки. Второй важный аспект - коммуникации, причем не просто их наличие, а возможность удовлетворить запросы (к примеру, не полтора киловатта, которые "можно", а пятьдесят, которые "нужно"). Третий момент - инфраструктура: налаженное транспортное сообщение с городом, магазины, кафе и т. д. Ну и, конечно, территория должна быть просто красивой: чистый воздух, зелень, наличие реки или озера, голоса птиц в округе - эстетический фактор очень важен.

Кроме коттеджных поселков, возник и другой вид коллективных поселений, который можно назвать "садоводство нового поколения". Здесь тоже должны быть все удобства, но жить там постоянно никто не собирается. Это дома для сезонного (как правило, летнего) проживания, стоят они несколько меньше, чем коттеджи, и их рынок, по мнению Александра Портнова, пока что плохо освоен.

Тему положения дел на загородном рынке продолжил Денис Воронов из компании "Маглайн ИТМ". Эта компания занимается инженерной подготовкой коммуникаций уже не в отдельных домах, а именно в поселках, хотя опыт общения с заказчиками, к сожалению, говорит о больших проблемах в этой области. Увы, бывают заказчики, которые желают, к примеру, построить дворец в условиях ограниченных ресурсов, а это у них, конечно же, не получается. Другой вариант - высокая стоимость коммуникаций, которая нередко возмущает заказчика. Можно иногда сэкономить на решении каких-то инженерных проблем, но когда-нибудь жильцам поселка все равно придется "скидываться" на то и на другое, то есть расходы всего лишь растягиваются во времени.

Затем обсуждение перескочило из "реальной" области в "виртуальную" - представитель компании "Хортэк" рассказал о таком методе работы с заказчиком, когда на его глазах с помощью специальных компьютерных программ создается трехмерная модель нового дома. В таком варианте общаться гораздо легче, да и заказчик постепенно привыкает к облику будущего жилья.

Оживленный обмен мнениями

Вскоре дискуссия вышла за рамки программы и приобрела весьма оживленный характер: мнения высказывались по разным аспектам строительства коттеджных поселков, включая проблему первоначального планирования. Определять месторасположение будущих поселков, как сказал Александр Бибин, должны власти, которые хорошо знают, где проходят коммуникации и на какую часть их мощности можно рассчитывать. Затем перспективные в этом отношении территории должны просто выставляться на торги, как это происходит, к примеру, в черте города. Одним словом, нужно иметь какой-то план, вроде Генерального плана развития Санкт-Петербурга.

Вениамин Шмелев, представлявший компанию "Мрамор-гранит", еще раз остановился на том, что участки, предназначенные для продажи и дальнейшего возведения на них коттеджей, соответствующим образом должны быть представлены заказчику. Только когда есть подробный проект, макет, наглядный объемный чертеж будущего строения, ситуация становится полностью понятной клиенту.

Опыт тех, кто уже кое-что сделал на этом фронте, привел Максим Берг из компании "ПетроСтиль". Он сказал, что самый главный вопрос - это земля, то есть, продвижение новых проектов затрудняется в первую очередь отсутствием земли, которую можно было бы приобрести по разумной цене. Возникает масса юридических тонкостей, есть трудности и с оформлением земли в собственность - а ведь клиент, особенно покупающий очень дорогой дом с участком, желает быть полноправным владельцем всего. Другая проблема - общественная инфраструктура поселка. Приходится как-то увязывать интересы всех собственников, коллективно владеющих инфраструктурой, а главное - обязать всех за нее платить.

О том, что на загородном рынке предлагаются еще и таун-хаусы, напомнила Ирина Доничкина из Центра долевого строительства "Союз". Насколько выгодно и разумно их строительство? Ответов было много, хотя большинство склонялось к мнению, что строительство таких жилых комплексов далеко от Петербурга вряд ли имеет перспективы, поскольку таун-хаусы пока "прижились" на границе города и пригорода.

Были затронуты и проблемы ландшафтного дизайна, в частности Александр Портнов сделал акцент на индивидуальном характере этой составляющей загородного участка. Дом может быть построен по типовому проекту, но участок следует окультуривать по минимуму: основную часть ландшафтных работ владелец должен проводить "под себя". Представитель компании "Русские газоны" Сергей Ханевский высказался о необходимости разделения общественной территории коттеджного поселка и частных территорий. Ландшафтный дизайн участка, безусловно, нужно отдавать на откуп конкретному хозяину, зато общее пространство необходимо озеленять по предварительному плану, в общем стиле, чтобы поселок выглядел как единый комплекс.

В финале "круглого стола" снова заговорили о грядущем, сойдясь во мнении, что в самом ближайшем будущем нас могут ожидать очень серьезные перемены на загородном рынке. Задача профессионалов,_-_подготовиться к ним, встретить их во всеоружии и использовать преимущества ситуации на пользу себе и клиентам.

Статья получена: www.Zagorod.spb.ru