Мы - другая Европа

Малоэтажное строительство постепенно становится делом государственным, оно включается в генеральные планы, служит предметом обсуждения на самом верху пирамиды власти, что, конечно, радует. Однако не следует забывать и о реальных проблемах и сложностях, которые мешают развиваться загородному домостроению в нашем регионе. Обсуждение этих проблем была посвящена конференция «Малоэтажное строительство: основные тенденции и пути развития», прошедшая в рамках международного строительного форума «ИнтерстройЭкспо-2005».

Никто не спорит: планы строить должно и нужно, поскольку опыт доказывает, что любая стихийность чревата неразберихой и хаосом, расплачиваться за которые, между прочим, приходится обычно следующим поколениям. Капитальные строения, коль скоро они возведены, долгие годы будут оказывать влияние и на инфраструктуру, и на развитие территории.

 

 

Поэтому доклад главного архитектора Санкт-Петербурга Александра Викторова вызвал большой интерес участников конференции – кому еще, как не правительству города, планировать зоны малоэтажной застройки?

Если лет пятнадцать назад к проблеме малоэтажной застройки относились как к чему-то второстепенному, то теперь «малоэтажка» рассматривается в качестве серьезной альтернативы квартирам в высотных домах. Причем даже в самых современных – так называемых «элитных» домах. Потому как соответствующий европейским стандартам уровень и должное качество жизни может обеспечить только собственный дом со всеми удобствами и собственным участком земли. Застроенная такими домами территория никогда не пострадает от перенаселенности, а будет развиваться органично и естественно.

Принимая все это во внимание, правительство проработало вопрос размещения в районах города зон малоэтажной застройки. Причем предусматривается и строительство отдельно стоящих коттеджей, и высокоплотная застройка домами типа «таун-хаус». В сравнении с европейскими городами в Санкт-Петербурге на жилищный фонд приходится гораздо меньшая часть общей территории, сейчас она составляет примерно 15%. И связано это в первую очередь с малой долей одноэтажной застройки (в Петербурге это 4%, в то время как в Европе порой 25%). То есть, чтобы сравняться в этом отношении с цивилизованными странами, нам нужно строить и строить.

Есть ли, где строить? Конечно, есть, прежде всего в ближайших пригородах, административно входящих в Санкт-Петербург. Согласно новому Генеральному плану, основные зоны малоэтажной застройки будут размещаться в Курортном районе, в районе Горской–Александровской, в восточных зонах Пушкина и Павловска. Кроме того, для этих целей резервируются места в Петродворце, Ломоносове, в окрестностях поселка Колтуши – там, где в принципе возможно такого рода строительство. Будут также проводиться работы по реконструкции старых зон жилой застройки, с тем чтобы далее развернуть там строительство современных малоэтажных домов. Такой опыт уже имеется, в частности в районе Шувалово–Озерки, где рядом с красивейшими Суздальскими озерами строятся коттеджи, таун-хаусы и малоквартирные дома. Резерв этих территорий оценивается примерно в три миллиона квадратных метров будущего комфортабельного жилья. Ну и, конечно, план не оставляет без внимания традиционные садоводства, которые занимают территорию более 1000 гектаров. Часть этих садоводств в перспективе может быть преобразована в поселки постоянного проживания (резерв составляет около 0,5 млн кв. м).

Конечный срок реализации нового Генплана – 2025 год, промежуточный – 2015 год. По прикидкам правительства города, потенциальные жители малоэтажных домов – это богатые (10–15%), социальный слой (около 20%) и средний класс (65–70%). Будущая застройка, без сомнения, должна учитывать такой расклад и обязательно платежеспособность населения. И вот здесь, как представляется, далеко не все в порядке.

Не теряйте средний класс!

Смотрите сами: в планах «забит» такой пункт, как обеспеченность представителя среднего класса жилой площадью примерно 40–45 кв. м на человека… Однако опыт говорит о том, что прилично зарабатывающие петербуржцы в основном проживают в гораздо меньших квартирах. И возможностей для улучшения жилищных условий у них не так уж много. Все это впрямую касается и загородного жилья, которое отнюдь не дешево. Да, наши люди уже оценили всю прелесть загородного образа жизни, однако позволить себе такое может пока подавляющее меньшинство петербуржцев. Куда ни загляни, везде пестрит реклама коттеджных поселков, но если прикинуть цены, окажется, что предлагаемый коттедж может приобрести в лучшем случае один из тысячи петербуржцев.

Ну а остальные? Разумеется, у большинства имеются и кое-какие накопления, и квартиры, которые стоят несколько десятков тысяч долларов и могут стать серьезным подспорьем для покупки загородного дома. Жаль только, что рынок не очень охотно предлагает загородные дома для среднеобеспеченных граждан. Риэлтеры утверждают, что предложение загородных домов стоимостью от 30 до 80 тысяч долларов – наиболее скудное, в этом сегменте налицо дефицит. Опять же, никто (или почти никто) не строит жилых конгломератов из таких домов, в основном застройщики возводят поселки из коттеджей стоимостью от 150 тысяч и выше. А потому ни о какой демократизации этого процесса говорить не приходится.

Безусловно, рынок есть рынок, и пока строителям выгоднее построить десять домов для «богатых», получив за них несколько миллионов, нежели за те же деньги сотню домов для людей с достатком поскромнее. В то же время рынок отчасти управляем, и здесь вполне могли бы сыграть положительную роль специальные программы, предложенные правительством города. Установленная сверху система приоритетов, думается, может переориентировать часть строительных компаний на строительство доступного загородного жилья для среднего класса.

Дела областные

О перспективах строительства коттеджных поселков в Ленинградской области рассказал главный архитектор и председатель Комитета по архитектуре и градостроительству Ленобласти Валерий Ким. По его словам, два года назад была разработана схема жилищно-гражданского строительства в Ленинградской области в двух зонах: шестидесятикилометровой – вокруг Петербурга и на остальной территории области. Проведенные исследования дали представление о том, каковы возможные масштабы жилищного строительства в Ленобласти, и в частности, какова предполагаемая доля малоэтажного строительства. В срок до 2015 года планируется возвести около 6 млн кв. м жилья, из них примерно половину – в шестидесятикилометровой зоне. Пока доля индивидуального малоэтажного жилья составляет примерно 50% общего объема строительства, к окончанию же срока она возрастет до 70%.

Большой интерес собравшихся вызвало сообщение о том, что правительство Ленобласти планирует организовать ярмарку, где выставленные на обозрение дома будут самым настоящим, а не выставочным жильем. Такое уже не первый год практикуют наши соседи финны, возводя на территории 15–20 га реальное жилое образование, как правило, состоящее из разнообразных домов: и отдельных коттеджей, и сблокированных таун-хаусов, и социального дешевого жилья. Там же сооружаются объекты соцкультбыта. А люди заселяются в дома, в то время как заинтересованные лица и организации посещают и осматривают жилой конгломерат. После этого делаются практические шаги: покупка, инвестирование и т. п. Подобные финские выставки ежегодно посещают 250–300 тыс. человек. У нас, если разместить ярмарку недалеко от Петербурга, тоже можно рассчитывать на успех. То есть, как было подчеркнуто, плацдарм для реализации проектов по строительству малоэтажного загородного жилья в Ленобласти имеется. На уровне правительства области тоже разработан свой Генеральный план, который называется «Концепция социально-экономического и градостроительного развития Ленинградской области» – именно этот документ определяет стратегические направления развития жилищного строительства.

Однако планы по завоеванию новых «плацдармов», как показывает опыт, частенько реализуются со скрипом. Очень остро, как говорят представители компаний-застройщиков, стоит проблема подготовленных под застройку пятен. У инвесторов сейчас есть свободные деньги, которые они охотно вложили бы в проекты загородного домостроения, однако нет приемлемых и взаимовыгодных предложений администраций некоторых районов. Инвестор редко идет на то, чтобы самостоятельно провести инженерную подготовку территории, поскольку это связано с очень большими затратами: стоимость такой подготовки зачастую превышает стоимость лота. Самостоятельно же заниматься этим трудоемким делом в районах не очень-то хотят. Бывает и так, что процесс оформления земли под застройку непозволительно затягивается, а еще тормозится отсутствием гарантий, которые администрация района должна бы, по идее, предоставить застройщикам.

Разумеется, огульно обвинять чиновников никто не собирается – в ряде районов продуктивное сотрудничество и взаимодействие между инвесторами, строителями и администрациями налажено и дает свои плоды. Но есть и такие места (весьма привлекательные, между прочим), где загородное домостроение не получает должного развития по вине властей. От этого проигрывают в первую очередь местные жители, ведь разработка территорий Ленобласти – это и дополнительные рабочие места, и развитие местной инфраструктуры.

Оглянуться на Россию

Как мы помним, Петербург, по замыслу, должен был стать «окном в Европу». Однако в настоящее время в Европе (если судить по инвестиционным возможностям) пребывает скорее наша «южная столица», а мы находимся где-то посередине между Москвой и российской глубинкой. А тогда, думается, имеет смысл внимательно приглядеться к опыту этой самой глубинки. К сожалению, из расписания конференции выпал доклад представителя Московской области, что явно обеднило программу, зато выступил заместитель председателя правительства Белгородской области Николай Калашников, с докладом «Индивидуальное строительство в Белгородской области: основные проекты и перспективы развития».

Не будем подробно пересказывать этот доклад – нас больше интересуют элементы стратегии, которые можно позаимствовать и развить в нашем регионе. Например, белгородские застройщики регулярно строят малоэтажные жилые конгломераты, дома в которых со всеми удобствами, пригодны для постоянного проживания, но не относятся к категории дорогостоящих коттеджей. Даже сам тип застройки называется «усадебный», что по сути явно ближе широкому российскому потребителю.

Есть и любопытные ноу-хау в самой технологии загородного домостроения, к примеру, освоена и внедрена технология строительства так называемых «растущих домов». Не секрет, что у большинства граждан денежные средства накапливаются постепенно, в то время как иметь за городом собственный дом хочется прямо сейчас. В таком случае жителям Белгородской области предлагается для начала построить однокомнатный дом, который можно несколько лет использовать как дачу. Далее делается пристройка, и вы уже имеете двухкомнатный дом с гаражом. Третий этап – возведение второго этажа. В итоге получается полноценный загородный дом с удобствами. Кроме того, под эгидой правительства Белгородской области создан специальный Фонд поддержки индивидуального жилищного строительства, а также Ипотечная корпорация со стопроцентным капиталом правительства.

Как видно, определенный положительный опыт развития загородного домостроения имеется и в регионах. И представляется, нужно внимательно к нему приглядываться, а не копировать слепо западные стереотипы. Россия была и остается «другой Европой», страной со своими экономическими и ментальными особенностями, и не учитывать их сегодня – значит проиграть завтра.

---

МНЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТА

Как ни странно, но именно строители в первую очередь заинтересованы строить дешевые дома. Они должны быть уверены, что построенное жилье найдет своего покупателя в достаточно короткий срок, потому что финансовый результат строительства зависит в первую очередь от срока оборачиваемости капиталовложений, а значит, от сроков строительства и продажи. Что же мешает строить загородное жилье по цене от 30 до 80 тыс. долларов? Продажная стоимость домов должна покрывать прямые затраты строителей, их накладные расходы, а также приносить компании определенную прибыль, покрывающую ее риски и позволяющую развиваться. Структура себестоимости строительства показывает, что о каком-либо существенном снижении стоимости без ухудшения качественных характеристик говорить не приходится. Насыщение рынка доступным жильем будет возможно, лишь когда власти будут не только провозглашать планы, но и выстраивать механизмы для их реализации. Снижение конечной цены загородного жилья в первую очередь зависит от предложения недорогих земельных участков, от финансирования инженерной подготовки территорий. Это те основные вопросы, которые должны решать как правительство Санкт-Петербурга, так и правительство Ленинградской области. У них есть для этого все возможности и необходимые ресурсы.

Михаил САЛЕНКО

генеральный директор ЗАО «Эльф»

Статья получена: www.Zagorod.spb.ru