Развитие территорий: новый подход

В развитии загородного рынка наступил этап, когда все более актуальным становится комплексное развитие территорий Ленобласти. Одной из первых компаний, решающих столь масштабные задачи, является ООО «НеваИнвестПроект». Гость этого номера – генеральный директор компании Максим Васильевич Красненко.

– Максим Васильевич, какова генеалогия вашей компании? Как она образовалась и почему вы пришли на рынок загородной недвижимости?

 

 

– «НеваИнвестПроект» – сравнительно молодая компания, мы работаем на рынке меньше года. Но мотивы ее образования весьма основательны, базой тут послужили серьезные исследования загородного рынка и территорий Ленобласти с учетом всех перспектив развития. Условно нашими предшественниками можно считать ряд компаний, которые работали в качестве субподрядчиков в разных областях: инженерные изыскания, землеустройство, строительство и т. д. Около года назад после углубленного изучения рынка загородной недвижимости учредители этих компаний решили образовать ООО «НеваИнвестПроект». При этом ряд работников нашей компании продолжает заниматься научными исследованиями загородных поселений, изучает динамику их развития и даже пишет диссертации на эти темы. Что касается выхода на загородный рынок, то нас привлекла новизна подходов, которые мы сами для себя определили. Просто заниматься строительством домов с целью извлечения прибыли – не очень интересно и недальновидно. Сейчас требуются иные подходы к решению проблем по освоению загородных территорий.

– Какие же новые подходы вы для себя определили?

– Это в первую очередь развитие территорий, причем очень больших, до нескольких сотен гектаров. На этих территориях уже могут разместиться поселения, и мы смотрим, каким образом будущая застройка может повлиять на социальную и культурно-финансовую обстановку, структуру, каким образом может поменяться экологическая обстановка в том или ином районе. На базе этих прогнозов мы обращаемся с конкретными концептуальными решениями к работникам местных администраций и предлагаем воплотить их в жизнь. Домостроение как коммерческая составляющая наших проектов тут тоже присутствует, но не является основополагающей деятельностью. Для развития конкретной территории зачастую нужно строить детские сады, магазины, спортивные и культурно-досуговые сооружения, которые способствуют повышению качества жизни жителей конкретного муниципального образования. Мы пытаемся учитывать самые разные аспекты жизни местного населения, с тем чтобы создать благоприятные условия для их развития.

– То есть вы предпочитаете не сугубо коммерческий, а комплексный подход, предполагающий решение целого ряда социальных, культурных и прочих задач?

– Можно сказать и так. Есть «домостроение», а есть такое понятие, как «градостроительство», более масштабное и серьезное. При этом мы не просто строим коттеджный поселок на каком-то пустом месте, чтобы продать дома и получить прибыль. Наша компания пытается видеть перспективу, для чего нужно учитывать множество факторов. Мы создаем генеральный план, который проходит все стадии согласования, и только затем инвестируем проект. При этом местная администрация может передать нам права на какие-то объекты, а мы, в свою очередь, обязуемся передать часть построенного жилья в распоряжение администрации. В круг наших обязанностей может входить также создание инфраструктуры для существующего поселения, например прокладка современных дорог.

– Вы работаете только своими силами или привлекаете в том числе и сторонние организации?

– Что-то мы способны сделать своими силами, но, конечно, привлекаем и партнеров, поскольку задачи столь серьезные, что одной компании их решить не по силам. Мы привлекаем инвестиции, строительные мощности или, допустим, можем пригласить профессионалов, для того чтобы проложить газовую трубу. Тут главный критерий – целесообразность соучастия в наших проектах.

– В каких районах Ленобласти вы планируете реализовывать свои планы?

– Мы ориентируемся на наиболее перспективные, по нашему мнению, районы. При выборе места имеет значение удаленность от города – она не должна превышать 60–70 км, должна быть и нормальная транспортная инфраструктура. Наличие в районе инженерных сетей является желательным, но не обязательным условием: если есть острая необходимость, провести электричество или проложить газовую магистраль мы можем и самостоятельно. Если говорить о конкретных районах Ленинградской области, то это Ломоносовский, Выборгский, есть планы по развитию отдельных поселений в Приозерском районе.

– Вы хотите строить дома для постоянного проживания? Или это будут комфортабельные дачи?

– Все зависит от конкретного места и его удаленности от города. Если есть возможность каждый день ездить на работу в город и возвращаться обратно, затрачивая на дорогу в один конец час-полтора, имеет смысл строить дома для постоянного проживания. Если нужно больше времени, то это слишком утомительно, а значит, следует строить дачное поселение (охраняемая территория) с удобствами, куда хозяева могли бы приезжать на уик-энды или в отпуск. Подчеркну: в данном случае мы не привязываемся строго к километражу, а ориентируемся именно на время поездки. Одно дело – проехать 60 км по трассе «Скандинавия», другое – по Приозерскому шоссе. Следовательно, и критерий удаленности в зависимости от направления может меняться в ту или другую сторону. То есть в Выборгском районе в 60 км от города вполне можно строить дома для постоянного проживания, а на том же удалении в Приозерском районе целесообразно строить дома для сезонного отдыха.

– А на какого потребителя вы рассчитываете?

– Мы рассчитываем на широкого потребителя, поскольку планируем строить доступное жилье, стоимостью до 100 тыс. дол. Такие дома получат полный набор удобств и в этом отношении не будут уступать самым богатым коттеджам. Но стоимость их окажется во много раз ниже, так что практически любой работающий гражданин сможет взять ипотечный кредит и приобрести такое жилье. Доступность комфортабельных загородных домов для широких слоев населения – наша принципиальная установка.

– Вы ограничитесь строительством отдельных домов или возможны варианты таун-хаусов либо малоквартирных домов?

– Возможны самые разные варианты. Покупать, а затем содержать отдельно стоящий коттедж для кого-то может быть весьма накладно, и лучше приобрести жилье в малоквартирном доме, рассчитанном на несколько семейств. Это будут дома максимум в два этажа, владельцы квартир при этом имеют в собственности небольшие участки земли, но стоимость их при этом может быть в два, а то и в три раза ниже, чем стоимость коттеджа. Кроме того, можно приобрести жилье в сблокированных коттеджах или таун-хаусах. Оно также будет дешевле, чем отдельные дома, а домовладелец будет иметь в распоряжении участок земли.

– Такие дома, надо понимать, не будут огромными?

– Их площадь будет составлять примерно 100–150 квадратных метров, этого вполне хватает для полноценной жизни семьи из двух-трех человек со средним уровнем дохода. Как показала практика, строившиеся в 90-х годах «замки» площадью 500 кв. м и больше сейчас никому не нужны, они просто не пользуются спросом на рынке.

– Какие, по вашему мнению, строительные технологии более всего соответствуют вашим планам?

– Если говорить об индивидуальных домах, то здесь сам рынок диктует выбор определенных технологий, если, конечно, мы говорим о доступном жилье. Строительство из кирпича обходится довольно дорого, да и времени занимает немало. Более приемлемо для целей загородного строительства использовать каркасную технологию, применять «сэндвич»-панели или строить дома из деревянных строительных материалов.

– Но при этом, если вернуться к началу, вы попутно решаете еще и массу других задач по развитию территорий?

– Мы, как уже говорилось, подходим к решению проблем комплексно. Нужно не только построить дома, но и позаботиться о том, чтобы поблизости имелись места отдыха или, например, чтобы рядом был водоем. Нет водоема? В таком случае можно сделать искусственный – благо современные технологии это позволяют. Необходимы детские сады, спортивно-развлекательные и социально-бытовые учреждения и т. д. Для того чтобы все это увязать и ничего не разрушить, мы предварительно оцениваем совокупность условий, сложившуюся в конкретном месте: Рынок земли и недвижимости, динамику его развития за последние годы, приток и отток средств, смотрим, вводятся ли в строй какие-то перспективные объекты на данной территории. Нам нужно четко представлять, что там будет через несколько лет, поскольку все наши планы – долговременные, они не воплощаются в жизнь за год или два. Опять же, нужно оценивать сложившийся экологический баланс, поскольку массивная застройка может уничтожить лес, способствовать заболачиванию местности, то есть изменению обстановки в худшую сторону. Вот почему для предварительных исследований мы привлекаем и гидрологов, и геологов, и многих других специалистов. Принцип «Не навреди» – один из основополагающих в нашей работе. К сожалению, уже есть примеры столь активной (в кавычках) деятельности на загородных территориях, когда наступали необратимые последствия из-за разрушения местной экологической структуры. А это, к сожалению, происходит сплошь и рядом: строят там, где удалось урвать кусок земли, и так, как в голову взбредет.

– А как складываются у вас отношения с местными администрациями? Вам идут навстречу или ваши идеи встречают непонимание?

– Отношение местных администраций разное. Кто-то воспринимает наши идеи настороженно, кто-то, напротив, охотно с нами сотрудничает, поскольку чувствует, что у нас много общих задач. В частности, при реализации проекта мы будем передавать часть построенных домов в распоряжение местных администраций, таким образом помогая им обеспечить население качественным жильем. Если говорить о конкретных районах, то у нас сложились довольно конструктивные отношения с администрацией Выборгского района: нам идут навстречу, и мы планируем там осуществить ряд серьезных проектов. Но в любом случае, вне зависимости от отношения к нашим идеям отдельных представителей властных структур наш подход по комплексному развитию территорий Ленобласти актуален и очень перспективен.

Статья получена: www.Zagorod.spb.ru