А я маленький такой

Любой бизнес начинается с поиска помещений в аренду, малый бизнес – практически всегда. Ведь только крупная компания в состоянии возвести себе отдельное, оптимальное по площади здание, чтобы разместить там свои подразделения.

Режут крупными кусками
Первое, с чем столкнется мелкий бизнесмен (а им может быть владелец турфирмы, фотостудии, торговой компании, сувенирного бутика), – это с дефицитом подходящих площадей. Особенно если размеры их требуются действительно небольшие – до 200 кв. м в офисных или торговых центрах высокого класса, находящихся в центре города.

 

 

Менее престижные площади, находящиеся не в Центральном округе, найти проще. Но в целом для малых офисов и торговли давно характерна проблема дефицита: собственники зданий и управляющие компании при заполнении помещений ориентируются на потребности крупных арендаторов. Все, что сдается потом, распределяется по остаточному принципу из расчета cделать как можно более «крупную» нарезку оставшихся территорий. Причина понятна: меньше список «постояльцев» – проще управлять процессом.
По закону «опта»

Проблема дефицита определяет стоимость. В компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» говорят: стоимость аренды небольших помещений действительно выше – это закон «опта», применимый во всех сферах бизнеса. Показательный пример – торговые центры, где «якоря» арендуют 10 тыс. кв. м по ставке $300 за кв. м/год, а ставка для небольших торговых помещений площадью 50–100 кв. м составляет $3000–4000 за кв. м/год. В сегменте офисной недвижимости разница не столь заметна, но также может существенно отличаться. В компании «МИАН-Агентство недвижимости» приводят следующий диапазон стоимости арендных ставок:

* Бизнес-центры класса «А», отдельно стоящие здания класса «А», офисы в жилых комплексах класса «А»: от 650 до 1400 долларов за кв. м в год, не включая НДС, эксплуатационные расходы и коммунальные платежи.

* Бизнес-центры класса «В» и «В+» и административные здания, административно-жилые здания: от 500 до 700 долларов за кв. м в год, не включая НДС, эксплуатационные расходы и коммунальные платежи.

Постоялец на год
Когда помещение найдено, это вовсе не значит, что все проблемы решены. Сергей Лобанов, директор департамента управления активами компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», объясняет: арендные договоры на небольшую площадь практически никогда не заключаются на длительный срок (свыше одного года), так как многие арендодатели считают бессмысленным регистрировать аренду 50 кв. м в Федеральной регистрационной службе из-за высоких временных издержек и отсутствия уверенности в арендаторе. Часто во взаиморасчетах стороны используют «серые» схемы оплаты. В связи с дефицитом предложения потенциальным арендаторам зачастую приходится оперативно принимать решения, так как времени на обдумывание, проверку юридического статуса компании и ее предложения просто нет.

Эту тенденцию подчеркивает и Юлия Кондратенко, руководитель компании «Бергер и Партнеры»:

«В целом права мелкого арендатора могут быть ущемлены с самого начала, если не соблюдено правило о регистрации договора аренды помещения сроком более одного года. По сложившейся практике арендодатели не хотят регистрировать договоры аренды в Управлении Федеральной регистрационной службы, и закон это позволяет – если срок договора аренды составляет менее одного года. Таким образом, договор составляется, как правило, на 11 месяцев и не регистрируется. Арендатор производит улучшение имущества, заручившись устной договоренностью с арендодателем о фактическом сроке аренды, превышающем указанный в законе период, но формально в договоре стороны указывают меньший срок. При истечении срока арендодатель отказывается заключать договор на новый срок, и арендатор вынужден искать другое помещение».

Каждый арендатор обязан знать...
Что может быть возложено собственником в обязанности арендатора? В компании «МИАН» приводят на этот счет довольно объемный список пунктов, в числе которых:

* Своими силами и за свой счет обеспечивать уборку прилегающей к помещению территории, регулярно осуществлять вывоз отходов, мусора и ТБО.

* Нести расходы на содержание помещения и своевременно за свой счет производить текущий (косметический) ремонт.

* Устранять за свой счет последствия неполадок, аварий (вода, канализация, тепло-, электроэнергия и др.), пожаров, используя соответствующие эксплуатационные службы (собственные или городские), а также за свой счет возмещать ущерб от неполадок, аварий, пожаров, причиненный помещению и третьим лицам.

* Нести расходы по страхованию помещения от огня и других опасностей.

* После окончания срока действия договора стоимость неотделимых улучшений арендуемого помещения, произведенных арендатором, не подлежит возмещению арендодателем.

В случае досрочного прекращения действия договора по инициативе арендатора, а также в случае невыполнения им условий договора по оплате, гарантийный взнос не возвращается.

А не пошли бы вы отсюда?
Возможно ли выселение из помещения раньше срока? Сергей Лобанов считает, что выселение раньше срока возможно, так как краткосрочные договора, характерные для этого рынка, не предполагают регистрации, а значит, расторгнуть их гораздо легче. Как это может произойти? Вариантов ситуаций может быть много. По наблюдению Константина Королева, менеджера департамента консалтинга Becar Commercial Property Moscow, для выселения любого арендатора (вне зависимости от площади помещения) применяются приблизительно одни и те же приемы: повышение стоимости аренды при перезаключении договора или отслеживание несоблюдения условий договора (просрочки платежей, нарушения правил работы на объекте и т.п.).

В компании «МИЭЛЬ» приводят пример: по закону собственник обязан проводить плановый капитальный ремонт. Воспользовавшись ссылкой на это, он может потребовать выселения и крупного, и мелкого арендатора. Однако крупный арендатор, скорее всего, обратится в суд, где будет отстаивать свои права, в то время как арендатор небольшого помещения предпочтет не терять времени из-за нескольких тысяч долларов. При этом в Гражданском кодексе закреплена норма (ст. 621 ГК РФ), по которой старый арендатор имеет преимущественное право на продление договора аренды на новых условиях независимо от срока договора и размера арендуемой площади. Что касается судебного разбирательства, то на практике, когда речь идет о суммах до 100–200 тыс. рублей, редко какая компания обращается в суд. Сегодня процедура судебного разбирательства занимает далеко не один месяц и предполагает серьезные затраты на юристов. С учетом того, что, как правило, мелкие арендаторы не имеют возможности проверить правильность составления договора и полномочия арендодателя, то перспективы на положительное решение пропадают, так как договор изначально может быть признан недействительным.

Мальчишки разбили окно
А теперь рассмотрим ситуацию, может быть, и не характерную, но все-таки не уникальную для нашей жизни: на первом этаже здания, где арендуются площади, хулиганы разбили витрины. Кто их будет восстанавливать? В компании «МИАН», ссылаясь на распространенную практику, комментируют эту ситуацию однозначно: обычно ответственность за вандальные действия третьих лиц несет арендатор, и своими силами и за свой счет он будет восстанавливать окна в подобной ситуации (в отдельных случаях может восстановить арендодатель, но за счет арендатора). По закону, отмечает С. Лобанов, арендодатель не несет ответственности за ущерб имуществу, помещению или убытки, причиненные кражей, актом вандализма, пожаром, потопом, дождем, взрывом, прекращением электроснабжения или снабжения горячей водой помещений, если только это не вызвано невыполнением арендодателем обязательств по договору аренды при наличии вины (умысла или грубой неосторожности).

В компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» полагают, что текущий ремонт в помещении обязан делать арендатор (ст. 616 ГК РФ). А вот степень ответственности за вандализм третьих лиц зависит от условий заключенного договора аренды. В случае, например, если хулиганы разобьют витрины в арендуемом помещении, расходы по ремонту лягут на собственника. Однако если в повреждении недвижимого имущества есть вина арендатора – например, в результате неправильного монтажа проводки произошел пожар, – все расходы по возмещению ущерба будут возложены на него.

Вообще условия договора – важный аспект, который во многом может определить характер взаимоотношений сторон, в том числе и решить дело при возникновении спорных обстоятельств. По мнению Сергея Лобанова, подписывая договор, арендатору следует обратить внимание на наличие полномочий у собственника на сдачу в аренду недвижимого имущества. Нередки случаи, когда сдаются помещения, на которые еще не оформлено право собственности. Или другой вариант – площади, арендованные у городских властей в субаренду без разрешения собственника. А это, несомненно, влечет за собой немалые риски, поскольку арендатора/субарендатора могут на законных основаниях выдворить с занимаемой площади. Кроме того, помещение может быть заложено в банке, а значит, также не может сдаваться в аренду без разрешения кредитора. Чтобы обезопасить себя от возможных правовых рисков, необходимо заказать выписку из ЕГРП о состоянии прав собственности и обременениях выбранной площади. Однако арендаторы обычно пренебрегают этой предосторожностью, поскольку за то время, в течение которого делается справка, объект может быть сдан кому-то другому.

Наталия Крол Квартирный ряд
Статья о недвижимости получена: IRN.RU