До третьей звезды

На гостиничном рынке сложился дефицит отелей среднего ценового сегмента. Даже колоссальный спрос не вызывает роста числа гостиниц “3 звезды”. Большая часть заявленных проектов не реализуется из-за продолжительных сроков окупаемости и сложности в управлении отелем. Инвесторы делают выбор в пользу офисных комплексов или торговых центров, поскольку сдача этих площадей в аренду гарантирует менее обременительный, стабильный и прогнозируемый доход.

Гостиничные проекты — сегодня одно из самых популярных и актуальных направлений в девелопменте.

 

 

Если в сегменте отелей “4-5 звезд” происходят активные действия (аннулирование результатов инвестиционного конкурса на строительство гостиницы “Россия” или открытие первого отеля сети Ritz Carlton в Москве), то активность в нише гостиниц “3 звезды” невысокая, поскольку инвесторы, традиционно повышающие интерес к тому или иному виду бизнеса, не идут в гостиницы среднего класса.

Среди объектов коммерческой недвижимости гостиница — самый сложный и трудноокупаемый продукт. Строительство отеля требует крупных инвестиций на начальной стадии проекта, рисков длинных денег и долгих сроков окупаемости объектов (в сравнении с другими объектами коммерческой недвижимости). Строительство офисных центров или торговых площадей — более стабильный и прогнозируемый бизнес.

С другой стороны, правильно построенный гостиничный бизнес сегодня невероятно доходен. Из-за отсутствия серьезной конкуренции практически все гостиничные проекты, сделанные профессионалами, становятся успешными.

Наиболее развит сектор гостиниц верхнего сегмента. В Москве представлены практически все известные крупные сети премиум-сегмента — Marriott, Hyatt, Swissotel, Kempinski, открывается гостиница Ritz Carlton. Последними на московский рынок пришли Hilton и Four Seasons, эти сети еще не запустили свои объекты. Планируется, что Hilton будет управлять бывшей гостиницей “Ленинградская”, а Four Seasons — отелем на Софийской набережной.

Если сети категорий премиум, люкс и de luxe представлены активно, то категория “3 звезды” только начинает развиваться. Единственным крупным игроком в этом сегменте стала сеть Holiday Inn, представленная четырьмя гостиницами в Москве. Последний отель Holiday Inn “Сокольники” открылся в сентябре этого года, здание, расположенное недалеко от трех вокзалов, долгое время оставалось недостроенным.

Нежелание инвесторов идти в сегмент “3 звезды” объясняется высокой стоимостью проектов и продолжительным сроком окупаемости. Для сравнения: отель “4-5 звезд” окупается в среднем за шесть лет, а гостиница “3 звезды” — за восемь. Хотя себестоимость строительства 3- и 5-звездочных отелей почти одинакова. Основную разницу составляют площади номеров (категория “5 звезд” предусматривает большие площади номеров и общественных зон) и стоимость внутренней отделки — оснащение номеров, интерьеры и мебель. В сравнении с общей стоимостью строительства разница получается незначительная. Но гостиницы высокого класса приносят большую отдачу за счет высокой стоимости номеров и развитой инфраструктуры.

Ключевой фактор, привлекающий немногочисленных инвесторов в средний ценовой сегмент, — практически полное отсутствие конкуренции. Во всем мире 3-звездочные отели — самая многочисленная группа, составляющая 60% от общего числа гостиниц. Очевидно, что, как только верхний сегмент будет насыщен, инвесторы, в том числе иностранные, пойдут в средний ценовой сегмент. Пока же в секторе “3 звезды” можно получить весьма и весьма высокий доход.

Основная группа клиентов 3-звездочных отелей — бизнес-туристы и путешественники со средним уровнем доходов, в настоящий момент эти группы потребителей широко представлены в Москве, но из-за отсутствия предложения в гостиницах среднего сегмента они вынуждены искать альтернативу в мини-отелях, частных квартирах или более дорогих гостиницах.

Согласно официальной программе правительства Москвы до 2010 г. в столице должно быть построено 240 гостиниц, большинство из которых будет относиться к экономклассу. По оценкам мэрии, общий номерной фонд должен быть доведен до 200 000. В 2006 г. введены две гостиницы среднего ценового сегмента Holiday Inn — “Holiday Inn Сущевский” (февраль) и “Holiday Inn Сокольники” (сентябрь) плюс несколько небольших проектов.

Насколько мне известно, в рамках программы поддержки гостиничного бизнеса на сегодняшний день распределено 20 участков земли. Многие предложения встречены инвесторами без оптимизма, поскольку местоположение гостиницы имеет принципиальное значение и брать участок в промзоне — заранее обрекать себя на сложный и трудноокупаемый проект. Хотя в октябре этого года открылась новая 3-звездочная гостиница в Капотне. Но она относительно небольшая, поэтому не требовала крупных инвестиций на старте из-за удаленности участка от центра Москвы.

Цена участка должна составлять от 10% до 30% от стоимости гостиничного проекта (в зависимости от категории звездности). В Москве эта цифра значительно выше. Кроме того, свободных и потенциально интересных участков под застройку гостиниц остается все меньше, по участкам в центре столицы обременения зачастую слишком высоки.

Программы поддержки индустрии гостеприимства вводятся правительством не первый раз, сначала их реализация планировалась на срок до 2005 г., сейчас программу продлили до 2010 г. К сожалению, многие меры носят откровенно декларативный характер. Например, летом этого года было объявлено о 50%-ной скидке на выкуп участков, но все равно в Москве практически нет реальных случаев выкупа земли под строительство гостиниц. Обычно участок сдается в аренду. Или заявленное снижение арендной платы до 1% от кадастровой стоимости — мера прогрессивная, но в абсолютной величине сумма экономии получается небольшая.

Наиболее значимая инициатива мэрии — это возмещение части платежей по процентным ставкам. Сейчас финансовые институты неохотно кредитуют гостиничные проекты из-за продолжительных сроков окупаемости объектов. Возмещение части процентных платежей должно привести к упрощению схемы получения кредитов.

Серьезную поддержку инвесторам могло бы оказать снятие обременения во время строительства и при подключении объекта к городской инфраструктуре. А также распределение привлекательных участков и упрощение условий участия в конкурсах на право аренды участков земли под строительство 3-звездочных гостиниц.

Уже в процессе получения участка компания приступает к разработке концепции будущего объекта. Большую популярность приобретают объекты смешанного назначения — многофункциональные комплексы, включающие гостиницы, бизнес-центры, торговые и развлекательные центры. Набор и размер функциональных площадей определяется исходя из специфики участка, его расположения и инфраструктуры.

Проекты подобного рода обычно более успешны, чем исключительно гостиничные, поскольку вложения в офисные и торговые площади более предсказуемые.

По уровню окупаемости офисные центры занимают 1-е место, торговые — 2-е, а гостиницы — 3-е. Но ставки в офисных и торговых центрах фиксируются на длительный промежуток времени, а стоимость гостиничных номеров отельер может варьировать достаточно свободно. Таким образом, комплексные проекты сокращают риски и позволяют получать максимальную прибыль в различные временные отрезки. Причем инвестор может оставаться собственником всего объекта и управлять несколькими разными бизнесами, а может продать часть площадей еще на стадии строительства, таким образом вернув инвестиции.

Кроме того, в комплексных проектах возникает дополнительный синергетический эффект — повышение доходности за счет людских потоков других коммерческих площадей: арендаторы бизнес-центра становятся клиентами торговых зон, сотрудники торговых зон и бизнес-центра могут быть посетителями ресторана гостиницы или арендаторами конференц-залов отеля.

Наша компания в настоящий момент разрабатывает 14 площадок в Москве, здесь мы планируем построить многофункциональные комплексы, в которые войдут гостиница и офисный центр. Несколько проектов включают также торговые площади. Офисные и торговые центры для нас непрофильные активы, мы планируем продать их для сокращения срока окупаемости гостиничной части. Мы также реализуем проекты многофункциональных комплексов в Петербурге и Череповце.

Параллельно с процессом оформления участка начинается разработка концепции будущего гостиничного объекта. Инвестор определяет категорию звездности будущего отеля, количество и размер номеров, их стоимость и площадь.

Формируется инфраструктура отеля — рассчитываются площади и объемы дополнительных зон: конференц-залов и банкетных залов, торговых и развлекательных зон, фитнес- и SPA-центров, лобби, мест отдыха и других гостиничных сервисов.

Размеры площадей и внутренняя организация отеля зависят от специфики окружающего района, планируемой категории звездности, размеров и формы строительного пятна, выделенного под застройку гостиницы. Уже на этапе разработки концепции определяется управляющая компания или гостиничный оператор будущего отеля. Если для управления привлекается международная гостиничная сеть, то концепция и проектирование разрабатываются с учетом требований, применяемых этой гостиничной сетью во всем мире. В стандартах обычно прописывают размеры номеров, их детальное оснащение (вплоть до размера кроватей и количества вешалок), площадь и оснащение ресторанов, размер входных зон, ширину коридоров, высоту потолков, требования к инженерным коммуникациям и массу другой проектной информации.

С точки зрения организации внутреннего зонирования отель является самым сложным архитектурным объектом коммерческой недвижимости. Базовый элемент проектирования — площадь стандартного гостиничного номера — определяется требованиями оператора или количеством звезд будущей гостиницы. От ширины и глубины номера, в свою очередь, зависят шаг оконных проемов и распределение сетки колонн.

На первом этапе разрабатывается внешний облик здания. Этажность и архитектурный стиль фасадов зависят от места размещения отеля и градостроительных ограничений. Проект будущего отеля принимается комитетом по архитектуре и строительству. В Москве только в течение октября этого года два крупнейших проекта были отправлены на доработку — проект многофункционального комплекса на месте гостиницы “Россия” (автор проекта — известный британский архитектор Норман Фостер) и проект строительства 5-звездочного отеля на Пушкинской площади (бывшее здание “Московских новостей”).

Фасадная часть и архитектурная концепция не должны идти вразрез с запланированным количеством номеров. Удачной является традиционная П- или Т-образная форма здания, позволяющая в длинных внутренних коридорах разместить большое количество номеров.

У нас есть подобный проект в Подмосковье. Старинное здание XIX в. — первый в России объект, возведенный с использованием промышленного бетона. Здание имеет Т-образную форму с длинными коридорами, в настоящий момент объект находится на реконструкции.

В индустрии гостеприимства обычно применятся “практичная” архитектура, уникальные авторские проекты используются для отелей высокого уровня. Например, очень высокие башни, ставшие визитной карточкой сети Swissotel. В сечении эти башни имеют небольшую площадь, соответственно, на этаже можно расположить небольшое количество номеров.

Особого внимания требует проектирование входной зоны и ресторана как наиболее активных и многолюдных частей отеля. Потоки клиентов в этих помещениях не должны пересекаться с обслуживающим персоналом, здесь обязательны активное кондиционирование и особое внимание к деталям зонирования: количество и расположение посадочных мест в ресторане и размещение стойки-ресепшн и лобби-бара во входной зоне.

Текстиль, мебельные коллекции и элементы декора обычно прорисовываются и утверждаются на стадии дизайн-проекта, после чего мебель изготавливается на заказ, а текстиль и декор подбираются из многочисленных коллекций поставщиков. Для активной эксплуатации нужны специальные термоустойчивые и износостойкие материалы. Во внутренней отделке общественных зон часто применяют керамогранит или гранит в сочетании с ковровыми покрытиями (в зависимости от категории звездности отеля).

Управление объектом начинается фактически еще на стадии разработки концепции и проектирования. Инвестор и будущий владелец определяют способ управления отелем — самостоятельно (с развитием собственной торговой марки), самостоятельно с использованием популярного бренда (по франшизе) или с привлечением менеджмента известной международной сети (“прямое управление”, предпочтительно для отелей “4-5 звезд”).

Наша компания специализируется на строительстве и управлении гостиницами “3 звезды”, в этом сегменте, на мой взгляд, приоритетны покупка франшизы и использование авторитетного гостиничного бренда.

Для сотрудничества мы выбрали международную сеть Best Western, активно представленную в среднем ценовом сегменте. Выбор обусловлен попаданием в сектор “3 звезды” и достаточно лояльными требованиями Best Western к оснащению гостиниц. Стандарты сети допускают не только новое строительство, но и реконструкцию объекта.

Кроме того, работа с Best Western подразумевает значительную долю самостоятельности. Мы совершенно автономны, и все бизнес-решения принимаются внутри компании. Компания берет на себя обязательства соблюдать стандарты оснащения отелей, принятые в остальных гостиницах Best Western. Речь идет о фиксированной площади общественных зон и номеров, техническом оснащении здания, требованиях к интерьерам и персоналу и др. С одной стороны, это ограничения, а с другой — проверенные технологии, успешно используемые по всему миру.

При этом решения о дальнейшем развитии компании или открытии нового отеля мы принимаем независимо от Best Western.

Автор — генеральный директор компании “Сити-Отель”. Статья написана специально для “Ведомостей”. Материалы рубрики “Точка зрения” не обязательно совпадают с позицией редакции.

Дамир Кафтаранов Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...