Долгие проводы. Москва избавляется от промзон

Из чего складывается понятие «комфортная среда обитания»? Человек должен жить в удобной квартире, из окна своего дома любоваться зеленым садиком, а не заводскими трубами или запруженной машинами магистралью, добираться до работы быстро и без дюжины пересадок или часового стояния в пробках. Как создать комфортную среду обитания в мегаполисе, одновременно решая задачи его развития? Ответ на этот вопрос содержится в «Генеральном плане развития города Москвы на период до 2020 года». Одной из его стратегических задач была определена реорганизация производственных территорий — в журналистско-чиновничьем обиходе это направление получило название «вывод промзон».

 

 

«На сегодняшний день производственные территории – это 19% всей площади города, но промышленные предприятия занимают из них меньше половины, – говорит Сергей Колегов, начальник Управления освоения резервных территорий города и гаражного строительства Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы. – Сегодня в производственные территории, кроме научных учреждений и промышленных предприятий, могут попадать жилье, объекты коммунальной инфраструктуры, транспортные сети, гаражи, склады и т.д. Их границы были сформированы 30–40 лет назад. С тех пор многое изменилось». В столице также есть предприятия, которые не входят в состав производственных территорий, а стоят особняком (яркий пример – кондитерская фабрика «Красный Октябрь»).

Каменный пояс столицы
Большинство предприятий было построено еще в советские годы, понятно, что не все они в прежнем режиме «дожили» до сегодняшнего дня: кто-то закрылся из-за нерентабельности, но продолжает сдавать свои площади в аренду, кого-то перекупили и уже перепрофилировали или только собираются, кто-то продолжает работать, но отстает по всем возможным технологическим параметрам. Причем расположены они не только на периферии: когда они строились, основой развития столицы, помимо науки, была промышленность, поэтому часто промпредприятия получали «центровые» места. Даже если они были экологически небезопасны. «В эпоху индустриализации в Москве был создан так называемый каменный пояс из промзон, – говорит Валерий Беккер, заместитель директора по экономике градостроительства НИИиПИ Генплана г. Москвы. – Сейчас он оказался чуть ли не в самом сердце города. Тогда все думали, что столица расти не будет».

Но Москва развивалась, осваивались все новые территории, и постепенно приходило понимание того, что иметь предприятие в самом сердце столицы – не самый лучший способ использования земельного ресурса. Вывод промышленных предприятий из центра города начался еще в советские времена. Сегодня производственных территорий в ЦАО больше нет – остались отдельные предприятия. Другая картина в остальных округах – более 80 промзон столицы распределены в них отнюдь не равномерно. Лидируют Южный и Юго-Восточный административные округа – производственных территорий в них примерно по десятку. Согласно генплану, основанному на цифрах 1997 г., общая площадь всех территорий производственного использования столицы составляет 20,9 тыс. га, из них к 2020 г. полностью изменят свое целевое назначение 5,3 тыс. га.

Что было? Что будет?
Программа – это конкретные мероприятия. В первую очередь, определяются границы территории, где будет развиваться наука и промышленность. В Москве действует специальный закон, направленный на создание территориального ресурса для развития промышленности. Он называется «Об особенностях использования земельных участков в целях сохранения научно-промышленного потенциала города». Остальные территории – это резервы для развития транспортной сети города, создания общегородских центров, объектов оптовой торговли и жилья. Объем строительства жилья на реорганизуемой производственной территории – 600 тыс. кв.м в год.

«Мы сегодня должны выстроить сбалансированную систему развития нашего города, – считает Ирина Рукина, председатель комиссии по экономической политике Московской городской думы. – Нельзя принимать в качестве приоритета довлеющую градостроительную политику, нужно разрабатывать новую политику в области промышленности. Ко мне лично уже обратилось огромное количество людей с предложениями заняться промышленными проектами в столице. В Москву готовы прийти иностранные инвесторы и развивать здесь промышленность. Конечно, строить жилье и продавать его по высоким ценам – выгодно. Но это выгода сиюминутная. Если ты строишь элитный дом – ты получаешь свой доход уже тогда, когда ты начал его строить. А доход от промышленного проекта придет лет через пять. Но это будет очень хороший доход».

Ирина Рукина ратует за создание в рамках столицы так называемых «кластеров». По ее мнению, мало определить какой-то земельный участок, где планируется построить новые (или куда решено перебазировать старые) промышленные предприятия. Нужно создавать целые производственно-промышленные «мини-города», основой которых должны стать одно или несколько крупных, близких по профилю промышленных предприятий, «собирающих» вокруг себя необходимые коммуникации и инженерию, производственный малый бизнес, научные организации, социальную инфраструктуру и даже доходные дома для работающих в технополисе. «В мире промышленные и жилые зоны «разведены» в разные места, – говорит Ирина Рукина. – Там, где живут, – не работают. А в промышленную зону люди могут приезжать развлекаться – в устроенные в ней парки отдыха».

Сейчас НИИиПИ Генплана Москвы обследует и «разрабатывает» 34 производственных зоны столицы. Это перспективная задача до 2007 г. Согласно рабочим прогнозам, предлагается реорганизовать более 9 тыс. га земель. Из них немногим меньше половины сохраняется «под» промышленностью и наукой, 1 тыс. га отдается для «Пром Сити», и более 2 тыс. резервируется под жилье, природные комплексы и общегородские центры. Таким образом, в 26 зонах, определенных для первоначального формирования, будут сосредоточены промышленные и научные предприятия.

Инвесторам на откуп
Столичные инвесторы и застройщики весьма осторожно рассматривают возможности своего непосредственного участия в «обустройстве» реорганизуемых производственных территорий. Но все-таки рассматривают. «Производственными территориями долгие годы вообще никто не занимался, потому что в столице были «легкие» участки, где инвесторы строили жилье и получали отличный доход, – объясняет изменение отношения к промзонам Валерий Беккер. – Но инвестиционно привлекательные участки закончились, и сейчас вокруг промзон идет «война».

Ситуация значительно изменилась за последние 2–3 года. Сегодня купить и потом закрыть фабрику невозможно. Все проекты по реорганизации производственных территорий детально рассматриваются различными подразделениями правительства Москвы. В первую очередь отраслевыми: Департаментом науки и промышленной политики, Департаментом градостроительной политики, развития и реконструкции города, Департаментом потребительского рынка, Департаментом транспорта и связи. Общая задача – не допустить потери производственных мощностей. Если предприятие выводится с одной территории, то обязательна компенсация в виде создания аналогичного производства на новом месте либо на недозагруженных мощностях другого предприятия».

Разработка и утверждение проектов планировок по промзонам, включенным в целевую программу, свели к нулю существовавшую еще 2–3 года назад практику действия по принципу «купил – закрыл – построил». Это приблизило Москву к общемировой практике: там производственники не берут на себя функции девелоперов. Понимание того, что каждый должен заниматься своим делом, постепенно приходит и на столичный рынок. Конкурсы на право строительства новых производственных мощностей в границах сохраняемых промзон должны стать нормой их дальнейшего развития.

Пока о возможностях освоения подобных зон столичные застройщики предпочитают говорить на условиях анонимности. По их словам, строительство на реорганизуемых производственных территориях или на месте выводимого промпредприятия может привлечь инвестора, если будут соблюдены два основных условия. Первое: эта территория будет находиться в удачном месте. Как перспективные рассматриваются несколько площадок в ЦАО и промзоны в прилегающих округах. На эти территории очевиден потребительский спрос. Второе: не будет слишком много обременений по инфраструктуре или других отягощений для застройщика – например, построить новые корпуса для выводимого предприятия в другом месте, ведь не все предприятия ликвидируются, некоторые просто перебазируются. Трудно бывает и договариваться с собственниками выводимых предприятий – согласие на изменение своего местоположения они «просто так» не дают. Наконец, сама промзона не должна быть слишком экологически загрязненной – иначе необходимы будут специальные и дорогостоящие мероприятия по ее очистке.

Обычно на производственных территориях выгоднее строить целые комплексы: жилье должно соседствовать с объектами социального назначения, офисными и торговыми сооружениями. К примеру, три первых этажа в жилом доме традиционно плохо раскупаются, значит, их используют под офисы, магазины или насыщают инфраструктурой.

Вообще, каждая компания рассматривает данные проекты по своим методикам. Их рентабельность подсчитывается, исходя из возможностей фирмы. Обычно это коммерческая тайна – инвесторы не любят делиться своими расчетами. Опасаются, что если они станут известны рынку (или чиновникам?), то условия использования данных территорий могут ужесточиться (читай – подорожать).

Как правило, от принятия решения до выхода на площадку проходит не менее двух лет. Это долгий процесс. Правда, потом все решается достаточно быстро. «Переезд даже одного предприятия – это стихийное бедствие, – подтверждает Ирина Рукина. – Главное, нужно определить, не что выводить, а куда».

Наталья Самарина Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...